【店舗・テナントの賃貸物件選び方】独立開業を始める前に知っておこう！

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• 担当者：木寅昌紀

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「独立開業」お店のための賃貸物件どうやって選ぶ？

お店を始めるにあたっての物件選びはとても重要です。

どういったところに注目して物件を選べばよいのでしょうか。

「スケルトン」「居抜き」と呼ばれる2通りの物件のスタイルについてやお店の階数ごとの特徴、確認しておくべき点など詳しく解説していきます。

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「スケルトン物件」「居抜き物件」どっちを選ぶ？

自分のお店を構えて商売を始める。

例えばカフェひとつとっても、どんな佇まいのお店にしようかあれこれ考えて夢が広がりますよね。

その夢を形にするには、当然ながら店舗となる物件が必要です。

賃貸物件を借りるとして、望んだデザインのお店にするための費用や月々の家賃、お客さんが来てくれそうな立地選びなどなど、現実的に頭を悩ませなくてはならない要素はいっぱいあります。

店舗物件の選びかたとして、まずは二つの大きな道筋のどちらかを選ぶところから始めましょう。

ひとつは内装や設備・飾りつけのデザインなどを徹底的にこだわり抜くことを優先させる道筋、もうひとつはできるだけ費用や時間をかけずに営業をスタートさせることを優先させる道筋です。

どちらの道筋を選ぶかによってどのような物件を探せばよいかが決まります。

前者の場合は「スケルトン物件」を、後者の場合は「居抜き物件」を選ぶ流れになります。

スケルトン物件というのは、そこに以前入っていたお店の内装や設備を全部取り除いた状態の物件のことを指します。

借りた時点ではお店のいわゆる「ガワ」だけの状態なので、これから始めるお店の内装などを自由度高くつくっていくことができます。

望んだ「自分だけのお店」の佇まいをそのまま実現しやすいのが利点ですが、その反面何もかもを一からつくっていかなくてはならないため初期費用は多くかかることになります。

さらに、お店のデザイン案の作成→内装の工事→設備や什器（じゅうき）等の設置という一連のプロセスを経ることになりますから、その分開店までの時間もかかります。

一方で居抜き物件というのは、以前入っていたお店の内装や設備が残った状態の物件のことです。

元からある使える部分をそのまま使ってお店づくりができるので、スケルトン物件よりも初期費用も開店までにかかる時間も抑えられるのが利点です。

ただしその分、スケルトン物件のように自由度高くお店のデザインをつくりあげることはできず、細かい部分を手直ししようとした時に思わぬコストがかかってしまう場合もあります。

また、元ある内装・設備を引き継ぐのに「造作譲渡料」を払う必要があるのですが、物件によってこの金額はまちまちなので、事前によく確認しておかなくてはなりません。

居抜き物件をうまく活用するためには、前に入っていたお店が「同業種であること」「同じくらいの規模であること」を意識して物件選びをするのがポイントです。

原則として、飲食店を始めるなら元々飲食店だった物件――さらに言えばカフェならカフェ、中華料理店なら中華料理店の内装や設備を引き継ぐのが自然かつ効率的ですし、営業するお店の規模に対して物件が広すぎても狭すぎてもうまく回っていかないのでその点を考えることも重要です。

お店の位置は1階がおすすめ！でも……

店舗物件選びにおいては、お店の階数・位置も大事なポイントです。

セオリーとしては、お店は通行人の目につき入りやすい場所にあるのが望ましいので「1階でなおかつ道路に面している位置」にあるのがベストと言えます。

ただしそのような位置の物件は人気であるため、必然的に賃料が高くなりがちです。

逆に言えば、一般的に目につきづらい位置にある2階以上や地階の物件であれば賃料は比較的安いことが多く、集客面とコスト面のバランスを考えた上でそちらを選ぶという選択肢もあります。

その場合は集客面で不十分な点を工夫で補う必要があります。

人の目線は普段まっすぐ前～下にあるので、目線よりも高い2階以上にある店舗（＝空中店舗）は目に留まりづらいものです。

また、下りるよりも上っていく流れに抵抗を感じやすいという心理的なはたらきも手伝って、お店が上にあるとつい足が伸びにくくなります。

上へのぼる手段が階段しかない建物であれば、ご年配の方やお子さん連れの方はなおさらそうなりがちです。

1階部分や道路から見える店舗の窓に視線を上へ誘導するような「気になるもの」を設置するなどの工夫で、お店までの人の流れをつくりましょう。

地階のお店は空中店舗に比べると目に留まりやすく、心理的には下っていくことへの抵抗はさほど大きくはありません。

窓から外が見えない狭苦しさのようなものはどうしても出てしまいますが、隠れ家的な雰囲気が居酒屋やバーにはむしろプラスになるかもしれません。

とはいえやはり1階の店舗よりは目につきづらく、建物の前を通りかかっただけではどういうお店かもよく分からないものなので、集客上の工夫として1階の目につくところにお店の看板やメニューを置いておくと良いでしょう。

地階店舗の注意点としては、消防法などの規制が他の階よりも厳しいことが挙げられます。

居抜き物件ならばその問題は既にクリアされていることも多いですが、スケルトン物件でお店を始める場合は特に、法規制への対応にかかるコストも考慮に入れなくてはなりません。

インフラや駐車場の確認も忘れずに

店舗物件選びでもうひとつ重要なのは、電気や水道・ガスといったインフラの確認です。

まず電気について。

電源の位置や配線に関しては、わりと自由に望んだ形にしやすいため（コストはかかりますが）多くの場合問題になりません。

契約アンペア数がお店で使う電力量に見合っているか、見合っていない場合はアンペア数をアップすることのできる物件かのチェックは必須です。

水道・ガスに関しては後から何か問題が生じてもなかなかすぐ対応することが難しい部分なので、お店でどのように利用するかと照らし合わせて問題が生じるリスクがないかを事前に確認しておきましょう。

給水はもちろん、排水部分のチェックも重要です。

滞りなく排水できているか、悪臭は生じないか、掃除はしやすいか、特に衛生面が重要となる飲食店にとっては死活問題となりうる部分です。

排水設備については法令で規定があるのでそれに則っているかの確認もしておく必要があります。

インフラ面での問題はその物件だけでなく物件の入っている建物自体の問題であるケースも少なくありません。

すぐにちょこっと改修して解決とはならず、しばらく営業ができない状態になってしまうことも考えられるので、チェックは慎重に行いましょう。

来店してもらうための交通手段のひとつとして自動車を想定しているのであれば、駐車場の確保もしておかなくてはなりません。

物件選びの際に駐車場のついている建物を選ぶか、それが無い場合は周辺の駐車場を確保する必要があります。

駐車場を借りるとなるとその分の賃借料がかかってきますので、それをどう補うか――例えば商品価格に上乗せする形でお客さんから回収するようにするのか、等について検討することになります。

また、想定される客足に見合った駐車場の広さを考えるなども重要なポイントになってきます。

業種や立地によっては駐車場の存在が集客において生命線となる可能性もありますから、ここも大切に考えたいところです。

まとめ～早いうちから物件情報の収集を～

いかがでしたでしょうか。

今回はお店を開業するにあたっての店舗物件の選びかたについて見ていきました。

まずはどういったお店にするかのイメージ・方向性を明確にして、なおかつできるだけ多くの物件情報を早いうちから収集して比較検討しておくのがおすすめです。

奈良県内にある事務所・店舗用の賃貸物件をお探しならば『賃貸のマサキ』の「店舗・テナントナビ」＜https://www.chinmasa-tenant.com/＞をぜひご活用ください。

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