【介護施設開業に向けた物件の選び方】成功のカギを知ろう！

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• 担当者：木寅昌紀

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【介護関連施設向けの物件の選び方】物件探しをはじめる前に、まずは経営戦略を立てることからはじめましょう

高齢者の増加に伴って介護業界には様々な他業種から参入し、新たな施設が次々とオープンしています。

介護施設に適した物件は飲食店のような立地の良さは必要なく、しかも立地条件はほとんどないため、探せばいろいろな物件が見つかります。

しかし、何も考えずに探しはじめても物件を一つに絞り切れず、なかなか決められないということになりかねません。

そのようなことにならないためにも、しっかりと経営戦略を立て、オープンする施設のコンセプトをきちんと考えてから物件探しをはじめることをおすすめします。

超高齢社会の日本ですから、これからますます介護施設やデイサービスなどの介護関連施設が求められます。

近年は他業種からの参入も増えており、これから介護関連施設を立ち上げようという方も少なくないでしょう。

そこで、今回は介護施設やデイサービスなどの介護関連施設をつくるにあたって必要な物件の探し方などについてまとめてみました。

これから介護事業に参入しようという方はもちろん、奈良県に新たな施設や事業所の設置を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

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介護関連施設は大まかに分けると11種類！

介護関連施設についてあまりご存知ない方のために、はじめに施設の種類についてご紹介します。

老人ホームをはじめとする介護系の施設は大きく分けて11種類あります。

・特別養護老人ホーム

・介護老人保健施設

・養護老人ホーム

・介護医療院

・ケアハウス

・介護付き有料老人ホーム

・住宅型有料老人ホーム

・健康型有料老人ホーム

・サービス付き高齢者向け住宅

・グループホーム

・シニア向け分譲マンション

このうち、「特別養護老人ホーム（特養）」「養護老人ホーム」「介護老人保健施設（老健）」「介護医療院」「ケアハウス」の5種類は、公的施設で介護度の重い人や低所得者の保護と支援を目的としているため、入居する人にとっては費用を安く抑えられる点が大きなメリットです。

ただし、人気が高いため入居待ちが長くなることがデメリットになります。

また、「介護付き有料老人ホーム」「住宅型有料老人ホーム」「健康型有料老人ホーム」「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」「グループホーム」「シニア向け分譲マンション」の6種類は民間施設になり、公的施設よりも融通が利きやすいですが費用が高めに設定されています。

その代わり、利用者の身体状態や病状に合わせて幅広いサービスを行っており、快適な生活を送ることができます。

このように介護系の施設は様々な種類があるため、立ち上げる目的や需要、近隣に同じような施設がないかなどによって、参入する施設を選ぶ必要があるでしょう。

介護施設やデイサービスはどんな場所に設置できる？

では、実際に老人ホームやデイサービスはどのような場所に設置できるのかをみていきましょう。

ここでは介護系施設の立地についてご紹介します。

立地制限はほとんどありません

実は、老人ホームやデイサービスのような介護系の施設をつくるにあたって、もちろん各種の行政上の許認可は必要ですが、立地についてはほとんど制限がありません。

都市計画法上の用途地域の一つである工業専用地域や農地法上の農地には建てられませんが、それ以外の場所なら基本的にはどこでもオープンできます。

奈良県内でもおもな地域でオープンできるので、探せばすぐに条件に合った物件を見つけることができるでしょう。

とはいえ、何も考えずにとにかくオープンすればいいというものではありません。

オープンを考えている施設が訪問介護なのかデイサービスなのかでは、必要な施設の広さや設備はまったく異なります。

たとえばデイサービスをオープンするとなると、細かな設備基準を満たすことができる物件が必要になります。

一方、訪問介護であれば利用者を受け入れて活動したり、宿泊させたりする必要がないため、物件を探すにあたってはスムーズに決めることができるでしょう。

いずれにせよ、物件探しは十分に計画を練ってからはじめたほうがいいでしょう。

居宅介護支援事業所が近くにあることがポイント

介護関連施設の場合、駅近であることよりも周辺環境の良さや充実したサービスなどが重視されることが多いため、一般的に「立地が良い」とされるような場所にこだわる必要はありません。

たとえば駅前やロードサイドなどは飲食店ならノドから手が出るほど出店したい場所ですが、介護事業では必要のない条件といえるでしょう。

それよりも最も重視しなければならないのは「居宅介護支援事業所」の有無です。

居宅介護支援事業所とは、介護のために必要な書類を作成したり、利用者（要支援、要介護認定者）のケアプラン（居宅サービス計画）を作成したりする施設のことです。

介護関連の施設は当然、利用者のために様々な手続きを行う必要があるため、居宅介護支援事業所が近くにあることがオープンにあたって大きなポイントになるのです。

また、これから介護系施設を利用しようとする人たちはこの事業所を利用する可能性が高いため、できるだけ多くの新規利用者を獲得したいなら居宅介護支援事業所が近くにたくさんある物件を選ぶことをおすすめします。

もちろん、居宅介護支援事業所の近くにオープンしたからといって、必ずしもこの事業所から利用者を紹介してもらえるとは限りません。

ただし、利用者にとっては介護関連施設を探すなら、居宅介護支援事業所の近くにあったり、提携したりしている施設のほうが、より多くのメリットを感じることができるでしょう。

物件探しをはじめる前に経営戦略を立てましょう

飲食店や大型量販店など、新しく店舗を開業するときはマーケット調査をすることはとても大切です。

それは、介護関連施設でも例外ではありません。

オープンを考えている地域に現在どのような施設があり、高齢者の数に対する介護施設数の割合など、詳細に調べて不足している施設をオープンさせるとビジネスチャンスは広がります。

また、ほかの施設にはないサービスを提供するのも差別化になるかもしれません。

たとえば食事が豪華なデイサービスや、リハビリメニューが充実しているデイケアなど、すべてのサービスを標準の内容で揃えるよりも、特化した分野をもつほうが利用者が増加するきっかけになるでしょう。

実際に、最近はデイサービスであるにも関わらず、リハビリに特化した「リハビリ型デイサービス」を見かけるようになってきました。

もちろん、そこまでひとつのサービスに特化する必要はありませんが、お風呂場や食堂の雰囲気をほかの施設とはちょっと違ったものにするだけでも、利用者にはどのようなコンセプトの施設かより伝わりやすくなるでしょう。

物件探しをするにあたっては、事前にこのような経営戦略を立てておくほうが物件のイメージもつきやすく、探しやすくなります。

【介護施設開業に向けた物件の選び方】まとめ

今回は、介護施設やデイサービスなどの介護関連施設のオープンを検討している方に、物件の探し方についてご紹介しました。

奈良県内にもたくさんの介護関連施設に適した物件があるので、一つに絞り込むことはとても大変です。

そのため、まずは経営戦略を考え、これだけは絶対に譲れないことを明確にしてから物件探しをはじめることをおすすめします。

賃貸のマサキでも介護関連施設に適した物件をご紹介しています。

新たに介護事業をはじめる方は、ぜひご相談ください。

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