【家を貸す・貸したい方必見！】賃料査定の手順と不動産会社の選びかたをご紹介！

賃料査定の手順と不動産会社の選びかたをご紹介！

賃貸経営を始めるにあたって賃料をいくらぐらいで貸出しができる？それを不動産会社に見てもらうのが賃料査定です。

賃料査定はどうやって依頼すればよいのでしょうか。その手順と、査定を通じた「信頼できる不動産会社」の見極めかたを詳しく解説していきます。

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  賃貸専門家：木寅 昌紀

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

宅地建物取引士の資格保有。奈良市の賃貸業界屈指のオールラウンドプレーヤー。奈良市の新築から既築の物件まで情報を網羅。特に新築物件は人気があるので、皆様にいち早く情報をお届け！豊富な知識で紹介も多く年間成約数は弊社ランキングTOPの実績。「奈良生まれ、奈良育ち」の木寅が「ピタッ」とくる奈良市の賃貸情報を配信。奈良の賃貸物件の事はお任せあれ！

賃料の適正な設定は賃貸経営成功のカギ！

賃貸経営において、賃料をいくらにするかは非常に重要です。

賃料を高くしすぎると入居者の集まりが悪くなりますし、安くしすぎると儲けになりません。

さらに、将来的に物件を売却しようと考えた場合、その査定は「収益還元法」といって、賃料収入ベースで計算されます。

適正な賃料を把握することが賃貸経営成功のカギ。

その参考になる賃料査定もまた重要なプロセスということです。

賃料査定の手順・判断基準は？

では、賃料査定はどのように行われるのでしょうか。

多くは物件のデータをもとにした机上査定となりますが、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問して査定するパターンもあります。

Web上で行う簡易査定もあり、『賃貸のマサキ』では主にこの方法で賃料査定をさせていただいております。

物件の所在地・専有面積などを入力して問い合わせていただき、担当者から査定結果をお電話でお伝えさせていただきます。

査定の精度こそ訪問査定に及ばないものの、ご来店いただく手間もなく、お客様にとって非常に簡単かつ迅速な査定が可能です。

さて、ここからは賃料査定の基準を見ていきましょう。

おもに以下3つの基準で査定が行われます。

①条件が似た物件との比較

②物件の需要を見る

③過去のデータを参考にする

ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

①条件が似た物件との比較

賃料査定を行う際には、その物件と同じエリア内で、条件（築年数・広さ・駅からの距離・建物の構造など）が似ている物件――「類似物件」の賃料が基準のひとつになります。

マンションの1室の査定であれば、同じ棟内のほかのお部屋を参考にします。

不動産業者のデータベースなどを用いてできるだけ多くの類似物件の情報を集め、坪単価の平均値を求めます。

そして「平均坪単価×査定対象の物件の坪数」を割り出して査定の参考にします。

②物件の需要を見る

査定対象となる物件が、そのエリアにおいてどのぐらい需要があるのか。

これも賃料査定において大事な基準となります。

物件があるエリアの年齢層・世帯の傾向（単身世帯が多いのかファミリー世帯が多いのか）・どのようなライフスタイルの方が居るのかなどを調べて、どんな物件の需要が高いのかを割り出します。

一人暮らしの女性が多く住むエリアであればオートロックや防犯カメラなどセキュリティ面が充実している物件に人気が集まるでしょうし、ファミリー世帯が多く住むエリアであればお子さんの声や物音への懸念から防音性能が高い物件の人気が高いでしょう。

こうした需要と査定対象の物件とを照らし合わせて、その物件の需要の高さを見るのです。

需要が高いと見込まれる物件ほど、賃料査定の額も高くなります。

③過去のデータを参考にする

過去に入居者がいた物件の賃料査定においては、過去のデータを判断材料にする場合もあります。

その物件の賃貸借条件（家賃・敷金・契約期間など）を一覧表にした「レントロール」というデータを参照するのです。

レントロールには多くの場合、これまで入居した方の氏名や年齢・職業なども記録されており、どのような方がいくらでお部屋を借りていたかが分かります。

このデータも賃料査定においては非常に参考になります。

賃料査定に影響する「貸しかた」いろいろ

賃貸住宅には何通りかの契約方法＝「貸しかた」が存在します。

この契約方法も、賃料査定の額に影響をおよぼす場合があるので、主要なものをご紹介します。

普通借家契約と定期借家契約

契約方法でもっとも一般的なのは「普通借家契約（普通賃貸借契約）」と呼ばれる方法で、似たような契約方法として「定期借家契約（定期賃貸借契約）」というものが挙げられます。

普通借家契約と定期借家契約、どちらもあらかじめ期間を定めて契約する方法ですが、前者は契約期間が終わったあとに更新が可能、後者は更新が不可能という違いがあります。

貸主側からすれば、普通借家契約はよほど特別な理由がない限り貸主都合での更新拒否ができないため、物件を長期間貸し出す前提になります。

その点をデメリットに感じられるかもしれませんが、入居者にとってはメリットであるため、人が集まりやすく賃料を高く設定しやすい契約方法でもあります。

逆に定期借家契約は、短期間だけ物件を貸したい方にとっては都合のよい契約方法と言えるでしょう。

ですが、2年～3年ほどの契約で更新ができないとなると、ニーズに合った入居者が限られてくるため、適正な賃料は安くなりがちです。

サブリース

ほか、賃貸住宅の契約方法として「サブリース」と呼ばれるものもあります。

サブリースは「借り上げ」とも呼ばれ、直接入居者に物件を貸すのではなく不動産会社に貸し出して、その不動産会社が入居者と賃貸借契約を結ぶという形態――わかりやすく言えば物件の「また貸し」です。

サブリースのメリットは、たとえ入居者の家賃滞納があっても、その対応は物件を借りている不動産会社が行い、物件のオーナーはリスクを負わなくて済む点です。

オーナーが契約している相手は不動産会社ですから、不動産会社から毎月滞りなく賃料が入ってくるわけです。

物件に空室があっても、その分の賃料が保証されるプランもあります。

ただし入居者が支払った家賃がすべてオーナーの元に入ってくるわけではなく、10％～20％は不動産会社に支払う手数料になります。

収益性が下がる代わりに、賃料関係のリスクが少なくなる契約方法というわけですね。

賃貸のマサキではオーナー様に寄り添った貸しかたをご提案いたします。

不動産会社の見極めポイントは？

賃料査定を行う意義として、賃料を決める参考になるのはもちろんですが、査定を依頼した不動産会社が信頼に足るところかどうかの判断材料にもなります。

貸し出す物件の仲介や管理業務は、安心して任せられる不動産会社に託したいもの。

賃料査定を依頼して、その査定結果や対応の良し悪しから信頼度を見極めていきましょう。

見極めの主なポイントは次の3つ。

・過去の実績が豊富か

・担当者の対応や提案内容はどうか

・賃貸に強い不動産会社か

実績豊富な不動産会社であるほど、賃料査定の判断材料となるデータをたくさん持っています。

そうした会社であれば、査定結果も精度が高く信頼できるものであると考えられます。

担当者の対応については、親身になって話を聞いてくれるかどうかが見極めにおいて肝心です。

今後仲介や管理業務を任せるとなると、たくさん相談ごとを持ちかけ、連携を取っていくことになります。

コミュニケーションが円滑に取れる相手であるかどうかは、とても重要なのです。

小まめなやり取りをしてくれたり、査定の結果について「こういう理由でこうなった」と具体的に根拠を説明してくれたりする相手ならば、信頼できると見てよいでしょう。

物件の価値を高めて借り手を多く集める方法について明確な提案をしてくれる相手であれば、なお良しです。

また、ひとくちに不動産業といっても、賃貸業務以外にも、不動産の売却や購入・土地活用など分野は多岐にわたります。

会社によって得意分野は異なりますから、できるだけ賃貸住宅に強い会社を見極めたいところです。

創業1965年の地元奈良を中心に、住宅及びビル・テナントなどの賃貸仲介を通して「快適な住空間」にこだわり続けてきました賃貸のマサキにお任せください。

また大事な物件の賃貸管理からお客様へのご紹介、入居者様のサポートまで賃貸のマサキで一括対応しております

まとめ～奈良で賃貸経営をするなら『賃貸のマサキ』にお任せ～

いかがでしたでしょうか。

今回は賃貸経営を始めるにあたって大切な、賃料査定について見ていきました。

賃料査定の結果は賃料を決めるための大事なデータです。

そして、査定を通じて信頼のおける不動産会社を見つけることもまた重要です。

奈良で賃貸経営をするなら『賃貸のマサキ』にお任せを。

賃貸住宅に強い不動産会社として、地域のオーナー様から信頼をいただき60年以上。

確かな実績を築いてまいりました。

物件や賃貸経営に関するどのようなご相談でもお寄せください。

奈良のおもてなし「奈良ゴコロ」で、お客様に寄り添った誠実な対応をお約束いたします。

まずはWebにて賃料査定をお申込みください。