【空き家を放置すると危険？】リスクと正しい活用法を詳しくご紹介！
親族が住んでいた家が空き家に！放置するとリスクは？貸すか売るか壊すかの目安は？詳しく解説！
「高齢になった親が施設に入ったので、現在実家に誰も住んでいない」
「自分は違う地域で生活しているため実家に引っ越すのも難しく、残った物件をどうしていいかわからない」
という方は、少なくないでしょう。
しかし、空き家を売るべきか、貸し出すべきか…。
不動産の専門家でない場合、自分で最適な判断をするのは難しいですよね。
この記事では、空き家を放置しているとどのようなリスクがあるのか、空き家の活用方法の選択肢にはどのようなものがあるのか「空き家相談員」とはどのような人なのか等について、詳しく解説します。
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賃貸専門家：古川 真史
資 格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
奈良在住25年以上。宅地建物取引士・賃貸経営管理士の資格保有。ルームアドバイザーとしてのキャリア18年以上の大ベテラン。不動産賃貸の関連はすべて媒介経験あり。奈良出身ではないのに奈良まほろばソムリエ検定（奈良通1級）取得する奈良への溺愛っぷり。奈良マニアの古川より独自な目線で賃貸情報を多数お届けします。
空き家を放置するとどんなリスクがある？
空き家を長期間放置していると良くない、というイメージを持っている方は少なくないかと思います。
それでは、具体的にどのようなリスクがあるのでしょうか？
代表的なリスクは、以下の通りです。
・劣化した屋根や外壁が落下して、近隣の家や通行人を傷つけてしまう
・放火されてしまう
・ゴミを不法投棄されてしまう
・ねずみや害虫が大量に発生してしまう
・犯罪の拠点として使用されてしまう
※これまで、空き家が犯罪に利用される事例として、以下のようなものが発生しています。
・不正薬物の受け渡し場所にする
・詐欺グループの活動拠点として使用する
・偽造クレジットカードで購入した商品の受け取り場所として使用する
自身が相続していた空き家の管理が行き届いていなかったことで周囲に損害をもたらしてしまった場合、状況がひどければ数千万円から数億円単位の高額の損害賠償を支払わなければならなくなる可能性もあります。
また、具体的な被害が発生していない段階であっても、その空き家が災害発生時に倒壊する可能性が高い等周囲にとってリスクになる物件だと地方自治体が判断した場合、その物件は「特定空家」と呼ばれ、行政の「助言」や「指導」が入ります。
それでも状況が改善しない場合は「勧告」や「命令」などが行われ、命令にも従わず空き家を放置すると、50万円以下の過料に科せられたり、行政によって家が強制撤去されてその費用を徴収されたりしてしまう可能性があります。
空き家の活用方法としては、どのような選択肢がある？
1.所有者自身が住む
改修等の必要がなければ、一番手続きが少なく済む方法です。
耐震工事などの改修が必要かどうかは、専門家に相談して物件の状態を確認してもらった上で判断してもらうと安心でしょう。
2.売却する
所有者自身で住んだり他の人に貸し出したりする場合は引き続き家の手入れをして行く必要がありますが、売却することを選べば次の所有者に管理も引き継ぐことができます。
自分自身で買い手を探すことは難易度が高いので、不動産屋に仲介を依頼するのが一般的です（その場合、仲介に関する費用がかかります）。
どの不動産屋を頼ればいいかわからない場合は、「空き家相談員」に相談してみるのもおすすめです。
空き家相談員については、次の章で詳しくご紹介します。
3.貸し出す
住宅あるいは事業用として貸し出すことで空き家を活用することも、選択肢の一つです。
どのような用途で貸し出すと良いかは、その地域の特徴などによって変わります。
空き家相談員に相談してみると、立地に応じたアドバイスを得られるでしょう。
「うちは古いから、物件を借りたい人なんていない気がする」と思っていても、古民家ならではの味わいが和食レストランのための物件としてぴったりだった、というケースなどもあります。
専門家に相談することで物件の予想外の魅力に気づくことができるかもしれません。
物件の状態などによっては、貸し出す前に改修工事を実施した方が良いケースもあるので、工事の必要の有無についてもまずは空き家相談員に質問してみることをおすすめします。
自分自身で借り手を探すことも不可能ではありませんが、管理も募集も行うことは負担も大きいので、不動産屋に依頼した方がスムーズです（ただし、仲介手数料など別途費用がかかります）。
4.解体する
ここまでご説明してきた方法で活用することが難しいと考えられる場合には、解体に踏み切る必要があります。
特に思い出が詰まった物件の場合、解体に踏み切るのは苦しいことですが、放置している期間が長くなるほど建物の損傷は進み様々なリスクも増大していくので、なるべく早めに対処する必要があります。
急いで判断したほうが良いとは言え、業者選びについては慎重になる必要があります。
もし誤って悪徳業者に解体を依頼してしまうと、後で高額の追加費用を請求されてしまったり、周囲の建物を傷つける無理な工事が行われてしまったりなどのトラブルに発展する可能性もあるからです。
市区町村によっては解体業者を紹介したり補助金を出したりしている場合もあるので、解体することを決めたら、何らかのサポートが用意されていないか、まず市区町村の役所に問い合わせてみると良いでしょう。
空き家にどう対処するか自分で判断できない場合、利用できるサービスはある？
日本では空き家が増え続けており全国的な問題となっているため、各自治体が積極的に空き家の対処の支援を行っています。
例えば、奈良県の宅建協会（※）では、専門家の「空き家相談員」が、空き家の取り扱いに困っている方を対象に無料相談を実施しています。
（※）「宅建協会」とは「宅地建物取引業協会」の略称で、消費者が安心・安全な不動産取引を行うことや、不動産会員業者の事業のサポートを行っている団体です。
不動産取引の専門家である宅地建物取引士のうち一定の知識・経験を持った者のみが空き家相談員に認定されるため、空き家の活用方法から相続に関する内容まで、様々なタイプの相談に対応可能です。
なお「売買を仲介してほしい」等、空き家の対処について具体的な依頼をしたい場合は費用がかかるので、注意してください。
お住まいの自治体に空き家相談員が配置されていない場合も「空き家相談窓口」などが設置されている可能性があるため、まずは役所で確認してみると良いでしょう。
まとめ～空き家をどうしていいかわからないときは、空き家相談員に相談してみよう～
この記事では、空き家を放置しているとどのようなリスクがあるのか、空き家の活用方法の選択肢にはどのようなものがあるのか、「空き家相談員」とはどのような人なのか等について、解説しました。
・空き家を放置するリスクには「屋根や外壁等が落下し近隣の住宅や住民を傷つけるリスク」「犯罪拠点として利用されてしまうリスク」「ねずみや害虫が大量発生してしまうリスク」等がある
・行政に様々なリスクがあると判断された「特定空家」を放置すると、過料に科せられたり家が強制撤去されたりする可能性がある
・空き家の活用方法の選択肢には「所有者自身が住む」「売却する」「貸し出す」ことがあり、物件や所有者の状況からいずれも難しい場合には解体に踏み切る必要がある
※解体する際はなるべく早めに対処した方が良いが、悪徳業者と契約しないよう注意する
・自分で空き家をどのようにすればいいか判断するのが難しい場合、奈良県では専門知識を持つ「空き家相談員」が無料相談を受け付けている
奈良県にお住まいの方は、ぜひ「賃貸のマサキ」所属の空き家相談員にお気軽にご相談ください！
専門家が、状況に応じたアドバイスをいたします。
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