【転勤時に持ち家はどうしよう？】賃貸？売却？それとも空き家？
「転勤する時持ち家をどうする？」自宅を売却するときや貸し出すときに気をつけたいこと
会社員として企業に勤めていると、誰でも突然転勤する可能性があります。
独身であればまだいいですが、結婚していて家族がいる場合、さらに持ち家があるという方にとっては、引っ越しや子供の学校をどうするかという問題とともに、マイホームを今後どうすればよいのかというのは悩みの種となります。
持ち家は人生最大の買い物であると言えるため、急に転勤が決まってしまった際には、住み慣れた家を離れたくないという方も多いでしょう。
しかし会社員である限り、転勤の辞令を拒否したり会社をやめてしまったりすることなどは、今後の生活のことを考えれば非現実的であり、やはり事実を受け入れなければなりません。
実際に転勤が決定した場合、持ち家については賃貸に出したり、売却したりするなどの選択肢が挙げられます。
そこで今回の記事では、賃貸と売却それぞれのメリットやデメリットなどについて詳しく見ていきたいと思います。
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賃貸専門家：木原 一憲
得意エリア：奈良市
奈良での不動産キャリア24年以上の実績。これまで15,000人以上にお部屋を紹介。一人暮らしから家族向けまで幅広い賃貸情報に自信あり。休日は奈良の綺麗な街並みや歴史ある神社・仏閣、美味しい飲食店を巡ること。愛車はKawasaki。渡り鳥並みにズバ抜けた方向感覚を持ち、目印となる建物を伝えれば住所をピタリと一致させる特技あり。賃貸の専門家として様々なノウハウを仕入れ発信中。
まずは売却か賃貸かの決定を
正式な辞令が交付されて転勤が決定的になった場合には、まずは持ち家を賃貸として貸し出すのか、また売却するのかを決める必要があります。
しかしどちらを選ぶにしても、まずは家族と相談することはもちろん、どんな手続きや手順が必要なのかをあらかじめ確認しておく必要があります。
また、持ち家の築年数や今どんな状態となっているのか、あとどのぐらい住宅ローンが残っているかなどをしっかり確認しておかなければなりません。
例えば持ち家を賃貸物件として貸し出す際には、住宅ローンから賃貸物件用のローンに切り替えなければならないケースもあります。
まだ住宅ローンがあるのに勝手に賃貸として貸し出すと、場合によっては契約違反とみなされ、ローンの一括返済を求められる可能性もあるため、くれぐれも注意が必要です。
さらに売却を検討している場合には、不動産会社のホームページなどを参考にして、持ち家のある地域の物件の売却価格の相場などをあらかじめチェックしておくといいでしょう。
持ち家を売却する場合の手順
持ち家を売却する場合には、まずは不動産業者に持ち家の査定を依頼するなど、さまざまな手順を踏む必要が生じます｡
売却を仲介する不動産業者を選択する
まずは売却を仲介してくれる不動産業者を探し、持ち家がどのくらいの価格で売ることができるのか、家の査定を依頼しましょう。
その場合、査定価格にどのくらいの差があるのか比較するため、ひとつの業者ではなく複数の不動産業者に査定を依頼するといいでしょう。
その時の査定価格を元にして、実際の家の売り出し価格や売却期限などを決めていきます。
また査定後にその中から、持ち家の売却の仲介を依頼する会社と契約することも必要です。
そうすれば売却の広告を出すなどのさまざまな業務を、不動産会社に委託することが可能となります。
売買に関する事ならマサキ不動産販売にお問い合わせください。
マサキ不動産販売の詳細情報
・住所：奈良市三条大路五丁目２－４０
・電話番号：0742-36-1112
・公式ＨＰ：//masakihanbai.jimdofree.com/
購入希望者に内覧などを行い契約する
購入希望者が現れたら内覧などを行い、その上で購入を希望した場合には売却価格やさまざまな条件について交渉を行い、合意を得られたら不動産業者に売買契約書を作成してもらいましょう。
不動産業者と売り主、買い主により契約書の締結作業を進め、家の引き渡し時期などについて具体的な内容を決定していきます。
売却のメリット・デメリット
転勤などの理由で持ち家を売却することを選択した場合には、メリットもありますがさまざまなデメリットもあるため気をつけなければなりません。
売却するメリット
持ち家を売却するメリットとしては、多額の収入が得られることはもちろん、固定資産税の支払いや維持管理費などがかからなくなることが挙げられます。
また、住宅ローンの残りを上回る価格で売却することができれば、その費用を引っ越しや新たな住居にかかる家賃代などにあてることが可能です。
売却するデメリット
住宅ローンの残金よりも持ち家の売却額が低い場合を、オーバーローンと言います。
このオーバーローンが発生した場合、引き続き売却した家の住宅ローンを返済し続けなければなりません。
さらに転勤を終えて戻ってきた場合には、また最初から賃貸物件など住居探しをしなければなりませんし、もう一度持ち家の購入を検討した場合には再びローンを抱えることになります。
そうなると、新たに不動産取得税や仲介手数料などのコストがかかってしまいます。
持ち家を賃貸にする手順
持ち家を賃貸として貸し出す場合には、さまざま手順を踏まなければならないため注意が必要です。
管理業務を委託する不動産業者や管理会社を見つける
持ち家を賃貸として貸し出す場合には、まず自分の代わりに日常的な管理を行ってくれる不動産業者などを探しましょう。
その際にはいくつかの業者から見積もりを出してもらい、比較してみることをおすすめします。
家賃などの条件を決定して入居者を募集する
委託する業者を決めたら、不動産会社が提示した賃料査定の結果を元にして家賃など入居に関するさまざまな条件を決定します。
その後、不動産業者のホームページなどに広告を掲載して入居者を募集します。
入居に伴う見学希望や問い合わせへの対応、また審査などは一般的に仲介業者である業者や管理会社などが行ってくれます。
賃貸契約を結ぶ
不動産業者は入居希望者の勤務先や収入、連帯保証人がいるかどうかなどを確認した上で、家賃を支払う能力があるかどうか判断して入居者を決定します。
家賃や保証金などのさまざまな条件が合えば、賃貸契約が成立します。
賃貸のマサキでも賃貸経営に関わる様々なお悩みをトータルでサポートしています。
持ち家の賃貸経営をお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
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賃貸のメリット・デメリット
持ち家を賃貸として貸し出す場合には、売却するケースと同様にさまざまなメリットやデメリットがあります。
賃貸のメリット
転勤する際に持ち家を貸し出す最大のメリットとしては、月々決まった額の家賃収入を得られることが挙げられます。
特にまだ多額の住宅ローンが残っているという場合には、家賃による収入を住宅ローンの返済にあてることが可能となるため、転勤先での生活にもゆとりが生まれます。
また、住宅などの建物は、空き家のまま放置しておくと人が住んでいる時より劣化が早まると言われています。
そのため、賃貸として持ち家を貸し出すことで、借り主が家の清掃を行ったり庭の草刈りや手入れなどを行ったりするため、家を清潔に保ち劣化を防ぐことができます。
賃貸のデメリット
持ち家を賃貸として貸し出すと、例えば定期借家契約にした場合、万が一転勤の期間が急に変更になり予定より早く戻ることになっても、自宅に戻ることができなくなってしまいます。
また家賃を滞納されるなど、借り主との間に何らかのトラブルが生じる可能性もあり、貸し出す前にリビングやバスルーム、トイレなどのリフォームや修繕などが必要となる場合には、多額の費用がかかる場合もあります。
さらに家賃収入はあるものの住宅ローンが残っている場合には、その返済と転勤先のマンションの家賃や生活費のことなども考えなければならないため、家計がひっ迫する可能性も否定できません。
賃貸契約にするならリロケーションサービスを活用
持ち家を賃貸にする場合、普通借家契約と定期借家契約（リロケーション）という2種類の契約方法があります。
普通借家契約とは、契約期間終了後も更新可能な契約のことをいい、一方でリロケーションは期間限定の契約で、期間が過ぎれば借り主は必ず退去しなければなりません。
もし転勤する期間が1～2年などあらかじめ定められているという場合には、リロケーションサービスを利用するほうがメリットは大きいでしょう。
リロケーションとは、定期借家契約のように期間を定めて賃貸に出すことを言います。
つまり転勤を終えて再び持ち家に戻るまで、期間限定で借主に自宅をレンタルすると考えればいいでしょう。
リロケーションを活用すれば、賃貸収入を得られるだけではなく、住人がいることで建物そのものの劣化を防ぎ、防犯面でも安心できるというメリットがあります。
ただし、リロケーションを実行するためには、まず自分の代わりに持ち家の入居者の募集や定期借家契約、家賃の管理などを行ってくれる管理会社を探す必要があります。
賃貸のマサキでもリロケーションサービスを承っております。
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空き家のまま所有するという選択肢も
転勤になった場合、賃貸や売却という選択のほかにも、持ち家をそのまま空き家として所持するという方法があります。
そうすれば転勤を終えて戻ればすぐに住むことができますし、賃貸にした場合に起こりうる借り主との何らかのトラブルを回避することもできます。
ただし、空き家のままにしていても固定資産税は払い続けなければならず、また住人がいない家は劣化が早まるため、定期的に訪れて掃除をしたり壊れた部分を修理したりしなければならないというデメリットがあるため注意が必要です。
【転勤時に持ち家はどうしよう？】まとめ
会社員として企業に勤めていれば、いつどのようなタイミングで転勤を命じられるかわかりません。
ですから、持ち家を所有している方は、いざという時に焦ってパニックにならないように、持ち家を賃貸や売却する場合にどのようなメリットやデメリットがあるのかを事前に確認しておくといいでしょう。
また、そのような状況になった時にはどうするのかを、ある程度普段から家族と話し合ったり、専門的な知識を持っている不動産会社など、具体的な内容を相談できる所をあらかじめ見つけたりしておくのもいいかもしれません。
賃貸のマサキでは、持ち家の賃貸経営に関わる様々なお悩みにお答えしておりますので、お困りのときはお気軽にご相談ください。
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