【普通借家契約と定期借家契約ってなに？】違いとメリット・デメリットを解説

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普通借家契約と定期借家契約の違い

賃貸住宅を借りる場合、普通借家契約と定期借家契約の2種類が存在しています。

現在では普通借家契約が圧倒的に多くなっていますが、定期借家契約の物件を利用することもあるでしょう。

そこでこの2種類にはどのような違いがあるのかを見ていきます。

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  賃貸専門家：木原 一憲

  得意エリア：奈良市

奈良での不動産キャリア24年以上の実績。これまで15,000人以上にお部屋を紹介。一人暮らしから家族向けまで幅広い賃貸情報に自信あり。休日は奈良の綺麗な街並みや歴史ある神社・仏閣、美味しい飲食店を巡ること。愛車はKawasaki。渡り鳥並みにズバ抜けた方向感覚を持ち、目印となる建物を伝えれば住所をピタリと一致させる特技あり。賃貸の専門家として様々なノウハウを仕入れ発信中。

普通借家契約と定期借家契約で異なっている点

普通借家契約と定期借家契約では、いくつか異なっている点があります。

それは「契約期間と更新の方法」「更新料」です。

契約期間と更新の方法

普通借家契約と定期借家契約で異なっている点の1つ目が契約期間です。

普通借家契約の場合には、通常2年になっているのが一般的です。

契約の期間が近づいてくると、管理会社や不動産屋から契約を更新するための書類が送られてくることが多く、署名をして指定の料金を支払えば、そのまま更新できることが多いでしょう。

借主から解約したいという旨が伝えられない限り、契約は更新できるのが普通ですが、大家さんや管理会社の都合で退去してほしいと言われることもあります。

しかし、基本的には借主の意志で自由に更新できるのが普通です。

最近は自動更新になることも多くなっています。

それに対して定期借家契約の場合には、契約期間が物件によって異なっています。

大体1年から3年に定められていることが多いのですが、普通借家契約と違っているのは、基本的に更新ができないという点です。

そのため、契約期間が近づいてきたら、退去しなければいけなくなります。

ただし、貸主の方からまた契約をしてもよいと言われることもあります。

この場合には更新ではなく再契約という形になります。

更新料

賃貸住宅で契約の更新をする場合、不動産屋が仲介に入っているのが一般的なので、通常は更新料という料金の支払いが必要になります。

その際の料金は契約している物件によって異なりますが、大体家賃の1ヶ月分を徴収されることが多いでしょう。

不動産屋によっては、更新料以外にも契約手数料などを取る場合もあります。

自動更新の場合には、更新料がかからない場合とかかる場合があるので、契約するときにどれぐらい料金が必要になるのか確かめておきましょう。

普通借家契約の場合はこのような感じですが、定期借家契約の場合には、更新は基本的にできないので当然更新料の支払いは発生しません。

では、定期借家契約であっても、貸主の方から契約を更新してもよいと言われた場合はどうなるのかというと、この場合には更新ではなく再契約となるので、再契約をするための手数料が発生するようになります。

再契約手数料は高確率で支払う必要が出てくるので、もし再契約することを前提にして家を借りるのであれば、料金の確認は必須です。

定期借家契約のメリット

普通借家契約にも定期借家契約にもそれぞれメリットがあります。

では、定期借家契約の場合には、どのようなメリットがあるのでしょうか。

それは「短期間の契約が可能」「住居の環境がよいことが多い」「相場よりも家賃が安い物件もある」などがあります。

短期間の契約が可能

普通借家契約の場合には、2年契約となっていることが殆どです。

それに対して定期借家契約の場合には、1年から3年の契約となっていることが多く、中には1年未満の契約となっている物件もあります。

短い期間だけ借りたいという人もいるので、このような人にはメリットだと言えます。

貸す方も短い期間だけ家を留守にするので、その間だけ貸したいなど、契約期間を自由に決めることができます。

一定期間だけ家を貸したいという大家さんにとっては大きなメリットです。

住居の環境がよいことが多い

普通借家契約の物件では、管理をしている大家さんや管理会社によっては、きちんと管理が行き届いていない場合があります。

例えばエアコンのスイッチを入れたら水が出てくる、網戸に穴が開いているなどです。

もちろんきちんと管理されている物件があることは言うまでもありません。

それに対して定期借家契約の物件は、今まで家主が生活していた自宅を一時的に貸すという人もいるので、住居の環境が整っていることも多いのです。

また、借りる人のマナーが悪い場合でも、きちんと家賃や更新料を支払っている場合には、貸主から契約更新の拒否をすることができません。

貸主が経営の取りやめや修繕工事などを理由に契約更新の拒否を主張しても、借主が居座り続けることも可能なので、トラブルになることもあります。

定期借家契約であれば契約の更新が基本的にできないので、マナーがよい人なら再契約を行い、マナーが悪い人には退去してもらうということも可能なのです。

このような理由から、住居の環境がよい傾向にあると言えるでしょう。

相場よりも安い物件もある

普通借家契約の場合、どこの地域でも相場より明らかに安い物件というのはあまり存在していません。

安い場合には、いわく付きなどそれなりの理由があるのが一般的です。

しかし、定期借家契約になると、設備も充実していて管理も行き届いているのに、相場よりも安い家賃の物件が見つけやすくなっています。

その理由は、退去しなければいけない日が決まっていると、入居する人がある程度限られてしまうからです。

借り手が見つかりやすいように、家賃を下げている物件も普通借家契約より多く存在しています。

定期借家契約のデメリット

メリットがあれば、デメリットも存在しているのが一般的ですが、それは定期借家契約であっても例外ではありません。

あらかじめデメリットをきちんと把握しておけば、どのように対処すればよいのかわかるので、事前に確認しておくべきでしょう。

定期借家契約のデメリットは、「物件の数が少ないので探しにくい」「決められた年月に退去しなければいけない」ことが挙げられます。

物件の数が少ないので探しにくい

賃貸住宅を探す場合、大半が普通借家契約の物件になります。

そのため、定期借家契約の物件を探すのには、少々時間がかかる場合もあります。

引っ越しをしたい地域で定期借家契約の物件が見つからない可能性もあるので、この点がデメリットだと言えるでしょう。

決められた年月に退去しなければいけない

普通借家契約であれば、契約期間が迫ってきても自動更新になることが多いですし、自動更新ができなくても、更新することを希望すれば、借主の意志で更新することができます。

それに対して定期借家契約の場合には、何年何月までに退去しなければいけないと決められているので、貸主の方で再契約が可能と言われない限り、退去しなければいけなくなります。

そのため、退去する年月までに次の物件を探しておく必要が出てくるので、頻繁に引っ越しをするのは嫌だと考えているのであれば、普通借家契約の物件を探すのがよいでしょう。

普通借家契約の物件でも途中解約は可能

短い期間だけ家を借りたいなら定期借家契約がおすすめですし、長い期間家を借りたいなら普通借家契約がおすすめです。

長い期間家を借りた場合、定期借家契約では契約が切れたら基本的に退去しなければいけなくなります。

再契約が可能な場合もありますが、必ずしも再契約ができるとは限りません。

では、短い期間だけ家を借りたい場合、普通借家契約だとあまりよくないのかというと、決してそのようなことはありません。

なぜなら普通借家契約であっても、途中解約が可能だからです。

携帯電話などでは、特定の割引サービスを利用した場合、途中解約をすると違約金が発生しますが、普通借家契約の場合には、契約期間中に解約をしても違約金が発生することはまずありません。

2年契約だからと言って、必ずしも2年間住まなければいけなくなることはないので、短い期間だけ家を借りたい場合であっても、普通借家契約をしたからと言って、定期借家契約の物件に比べて不利になることはないのです。

しかし特約などで違約金が発生する場合があるので契約書を確認しましょう。

【普通借家契約と定期借家契約ってなに？】まとめ

普通借家契約と定期借家契約では、更新や契約期間に違いがあります。

すでに家を借りたい期間があらかじめわかっている場合なら、定期借家契約がよいでしょう。

長期間家を借りたい場合や、次回はいつ引っ越しをするのか決まっていなければ、普通借家契約がおすすめです。

どちらにもメリットとデメリットがあるので、よく情報収集をしてから決めるのがよいでしょう。

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  賃貸専門家：木原 一憲

  得意エリア：奈良市

奈良での不動産キャリア24年以上の実績。これまで15,000人以上にお部屋を紹介。一人暮らしから家族向けまで幅広い賃貸情報に自信あり。休日は奈良の綺麗な街並みや歴史ある神社・仏閣、美味しい飲食店を巡ること。愛車はKawasaki。渡り鳥並みにズバ抜けた方向感覚を持ち、目印となる建物を伝えれば住所をピタリと一致させる特技あり。賃貸の専門家として様々なノウハウを仕入れ発信中。