【定期借家契約は再契約できる？】普通借家との違いや再契約の費用など

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定期借家契約でも契約期間後も住めるの？普通借家契約との違いや再契約の条件、費用などについて解説

賃貸物件の契約には、契約期間満了が近づいたら更新することによって住み続けられる物件と、契約期間満了になれば退去しなければならない物件があります。

つまり賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約という2つの契約の仕方があるという話ですが、定期借家契約の物件の中には再契約により住み続けられることも。

今回は「定期借家契約の再契約」について解説します。

普通借家契約との違いや再契約が可能なケース、再契約の流れやかかる費用についてまとめてありますので、定期借家契約の物件を検討している方はぜひチェックしてください。

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  賃貸専門家：内田紘一

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普通借家契約と定期借家契約の違い

借家契約には2種類あります。

まずは契約の種類について解説します。

普通借家契約は一般的な不動産賃貸において利用される賃貸借契約で、契約期間満了後も借主が希望すれば更新が可能な契約です。

賃貸契約期間は多くの場合、2年で設定されます。

借主が希望すれば契約更新を繰り返すことで長く住み続けることができ、貸主はこの申し出を拒めないため

（または契約を継続できないと言えるほどの「正当な理由」が必要になる）、借主の立場が強い契約形式ともいえるでしょう。

一方、定期借家契約（定期建物賃貸借契約）は、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約のことです。

原則、契約の更新がないため、契約期間が満了すると退去しなくてはなりません。

・転勤等で一時的に不在となる物件を賃貸に出すケース

・現在は空き家となっている実家を、自分が移住するまで賃貸とするケース

といった事情がある場合に用いられます。

定期借家契約では貸主側の都合で契約期間が定められ、定めた期間で借主に退去してもらえるため、普通借家契約に比べて割安な家賃で借りられることが多いです。

ちなみに、定期借家契約で定めている契約期間より短い期間で退去することもできません。

その場合、違約金が発生する場合があります。

「家賃が安いと思って物件を決めたら定期借家契約だった！」

ということにならないよう、契約の際には契約書を熟読しておくこと、契約内容の重要事項は特にきちんと押さえておくことが必要です。

しかし、定期借家契約を結んで入居していても、何らかの事情で契約を延長してほしいと考えることはあります。

そんな場合、契約の延長は可能なのでしょうか？

定期借家契約の再契約は可能？

定期借家契約は契約の更新がないため、契約を継続したい場合は、貸主の合意の上再度、新しく契約を締結することになります。

しかし、貸主に再契約を断られた場合は契約終了となります。

特に、物件の持ち主が帰ってくる場合は、ほぼ再契約は難しいと考えたほうがいいかもしれません。

再契約の交渉を検討する場合は、以下のことに留意しつつ、準備をすすめましょう。

貸主より「契約期間満了の通知」が届く

定期借家契約の場合、契約終了の1年〜6ヶ月前までに大家さんまたは管理会社より「契約期間満了の通知」が届きます。

契約終了6か月前までにこの通知が届かない場合は、問い合わせましょう。

再契約が可能かどうかは、この「契約期間満了の通知」に記載されています。

再契約ができない場合は、次の物件を探さないといけなくなりますよね。

そうなった場合、なるべく物件探しの期間を長くとれるよう、早めに動くことが大切です。

居住中にトラブルを起こしたことはありませんか？

家賃を滞納したことがある、周辺住民ともめたことがあるなど、居住中になんらかのトラブルがあった場合、再契約を断られることがあります。

家賃が上がることも

契約満了通知に再契約について書かれていた場合、内容もしっかり確認しましょう。

「家賃の値上がりが条件で再契約可能」等の文言があった場合、家賃が高くなることが条件になるからです。

再契約が可能なケースは「家賃の値上げ」が条件となっていることが多いです。

この場合、借主はこの条件を受けるか否かの選択となるので、家賃据え置きや値下げの交渉の余地はないと考えておいたほうがいいでしょう。

再契約にかかる費用について

再契約に必要な費用は

・事務手数料：再契約の契約書作成などにかかる費用。

「家賃1か月分」が相場であることが多い。

・仲介手数料：再契約の際に不動産屋が仲介する場合に必要となります。

「家賃1か月分」が相場。

管理会社と直接契約している場合は不要となるケースが多いようです。

・保証料：保証会社との契約にかかる費用です。

継続による契約となるので、新たに家賃0.5〜1か月分が必要になります。

敷金は、退去時の原状回復や賃料未払いのときなどに充てられる家主側の預り金であるため、特に未払いなどがなければ再契約時に引き継がれることが多いです。

精算は退去時になります。

また礼金も、入居に対するお礼としてのお金であるため、再契約時に新たに必要となることはほぼありません。

再契約の内容変更がないか必ず確認

契約を結ぶ際に契約書を必ず確認しましょう。

家賃以外にも契約期間が変更になっていたり、家賃の引き落とし日などが変更になっていることがあります。

再契約と言っても、新たな契約を結ぶことと同じため、契約内容は隅々までチェックしましょう。

【定期借家契約は再契約できる？】まとめ

定期借家契約の再契約において気をつけたいことをまとめると

・普通借家契約における更新とは違い、新たに契約を結びなおすと同義であること（契約内容が変更になることもある）

・借主の都合で再契約できるとは限らないこと（あくまで貸主側が強い契約であること）

・再契約には家賃の2～3か月分の費用がかかること

があります。

普通借家契約に比べて自由度が低いこと、居住期間延長の際にかかる費用が大きくなることを考えると、居住予定期間が流動的になると考えられる場合は原則、定期借家契約での賃貸借契約は避けたほうがいいかもしれません。

ただし、契約の条件通りに入居できる見込みがあるならば、普通借家契約の物件に比べ家賃がリーズナブルなことも少なくないので、自分の居住計画に照らし合わせて選択するといいでしょう。

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  賃貸専門家：内田紘一

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