【普通借家と定期借家の違いは？】特徴やメリットとデメリットを解説！
普通借家と定期借家は何が違うのか？
賃貸住宅を探していると、色々な言葉を目にすることがあります。
中には普通借家や定期借家という文面を見かけたという人もいるでしょう。
今回は普通借家と定期借家は何が違っているのか、どのようなメリットやデメリットがあるのかを紹介します。
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賃貸お部屋探しのプロが見るポイント
賃貸専門家：吉田 政孝
不動産キャリア：23年
賃貸のマサキ天理駅前店所属。店舗運営のサポートの傍ら、ルームアドバイザーのキャリア23年以上の大ベテラン。奈良の社内仲介ランキングNo.1の実績有り。奈良の賃貸事情は勿論、美味しい飲食店や人気観光スポットなど、奈良のことは幅広い情報を持ち、特に天理市事情に日本一詳しいと自負。自身がナビゲータ役を務めたテレビ番組も多数あり。過去にアルバイトで習得したオムライス作りをスタッフへ教えるほど食通とか。
普通借家の主な特徴
まずは普通借家の特徴について見ていきたいと思います。
普通借家というのは、一般的によく見かける賃貸住宅だと思ってよいでしょう。
主な特徴は「2年契約が一般的」「基本的な契約方法は書面」「契約中でも賃料の増額や減額が可能」「解約も自由にできる」などです。
2年契約が一般的
普通借家の場合、2年ごとの契約になっているのが一般的です。
契約期間は1年以上であれば問題ありませんが、現在では2年契約となっている物件が大半を占めています。
契約を更新する際には手数料が発生しますが、手数料は契約している物件や管理会社などによって異なります。
最近はあまり見かけませんが、特に契約更新の手続きなどを行わない場合は自動で更新されます。
基本的な契約方法は書面
普通借家の契約を行う場合、通常は書面で行います。
気に入った物件が見つかったら不動産屋に問い合わせ、内見をして問題がなければ契約という流れになります。
契約書に必要事項を記入して持参し、宅建士が契約書の内容を読み上げ、問題がなければ契約が成立するという物件が多いでしょう。
ただし、普通借家の場合は口頭で契約をしても問題はありません。
契約中でも賃料の増額や減額が可能
普通借家を借りている場合は、当然ながら家賃の支払いが発生します。
家賃は契約する際に定められていますが、契約更新時などに家賃の増額や減額をすることも可能です。
最近は急激な物価の高騰により、バブル期のように家賃の増額を行う物件が増えています。
もちろん急に家賃を倍にするなど、法外な値上げをすることはできません。
解約も自由にできる
普通借家を借りている人は、いつでも賃貸住宅の解約を申し出ることができます。
ただし、解約をしたその日から家賃の支払い義務がなくなることはありません。
通常は解約を申し出てから1ヶ月は家賃の支払いが発生しますが、契約書に解約についても記載されているのが一般的なので、基本的には契約書に沿っていつまで家賃を支払う必要があるのかが決まります。
貸主の方からは、正当な理由がない限り、一方的に解約を行うことはできません。
定期借家の特徴
賃貸住宅には定期借家と呼ばれる物件も存在していますが、あまり聞いたことがないという人もいるでしょう。
そこで定期借家の主な特徴について見ていきましょう。
それは「契約は公正証書で行う」「契約期間に定めがない」「再契約はできるが更新はできない」「やむを得ない事情がない限り解約ができない」「賃料は特約に従う」「契約終了の通知を行う義務がある」などになります。
契約は公正証書で行う
定期借家の場合、普通借家のような一般的な契約書を交わすのではなく、公正証書で交わすことになります。
そのため、普通借家であれば自由に行える解約も、公正証書に書かれている通りにしなければいけないので、途中解約ができないなどの特徴があります。
トラブルを避けるために、よく契約書に目を通してから借りるようにしましょう。
契約期間に定めがない
普通借家を借りた場合には、1年以上で契約を行うようになりますが、大半の物件は2年ごとに契約更新を行うように設定されています。
それに対して定期借家は、契約期間に定めはありません。
そのため、1年未満に設定することも可能です。
契約更新も行えないので、続けて住みたいのであれば、更新ではなく再契約という形を取ります。
再契約はできるが更新はできない
定期借家で注意しなければいけない点の1つが、契約期限が切れるまで解約ができないことです。
例えば1年で契約をした場合には、必ず1年間住み続けなければいけなくなります。
ただし、どうしても住み続けることができないやむを得ない事情がある場合には、例外として解約できるケースもあります。
やむを得ない事情がない限り解約ができない
定期借家で注意しなければいけない点の1つが、契約期限が切れるまで解約ができないことです。
例えば1年で契約をした場合には、必ず1年間住み続けなければいけなくなります。
ただし、どうしても住み続けることができないやむを得ない事情がある場合には、例外として解約できるケースもあります。
賃料は特約に従う
普通借家であれば、契約中であっても貸主の方で家賃の改定が可能です。
大半の場合は値上げになりますが、値下げを行うこともできます。
それに対して定期借家の場合は、貸主側の都合で家賃の値上げや値下げを行うことができません。
最初に交わした契約通りの家賃を契約終了まで支払い続けることになります。
契約終了の通知を行う義務がある
普通借家で契約の更新を行う場合、貸主側から全く連絡がない、更新の手続きの案内が全くない場合には、自動的に更新という扱いになります。
しかし、定期借家では更新が行えないだけではなく、契約終了日が近づいてきたら、必ず契約が終了するという通知を行う必要があります。
そのため、契約期限について忘れていたので、退去日を伸ばしてほしいとお願いしても通用しないので注意しましょう。
普通借家のメリット
普通借家にも色々とメリットやデメリットがあります。
まずはメリットについて見ていきましょう。
どのようなメリットがあるのかというと「物件数が多い」「更新が楽なので長く住みたい人に最適」「借主の権利が守られる」などです。
物件数が多い
定期借家に比べると、普通借家は物件数が圧倒的に多くなっています。
近年はインターネットで簡単に賃貸住宅の情報を見ることができますが、大半が普通借家です。
物件数が多いので、自分が気に入った物件を探しやすいのが特徴です。
地域によって物件数は大きく異なりますが、賃貸住宅が多いエリアであれば、かなり細かく条件を指定しても、気に入る物件を見つけられる可能性が高いでしょう。
更新が楽なので長く住みたい人に最適
新規で契約する場合とは異なり、普通借家は更新が楽に行えるので、長く住み続けたいと考えている人に向いています。
もちろん短期間だけ借りることも可能なので、借りたい期間が長い人にも短い人にも最適です。
通常は2年ごとに契約更新の手続きを行い、書類の提出や手数料の支払いなどが発生します。
借主の権利が守られる
普通借家であれば、基本的に契約は借主の意思で行うことになるので、家賃の滞納や連日のように苦情が来るなど、よほどのことがない限り契約更新を断られることはありません。
また、契約途中に貸主の方から契約を勝手に解除される心配もないので、しっかりと借主の権利が守られる点も大きなメリットだと言えるでしょう。
普通借家のデメリット
色々なメリットがある普通借家ですが、デメリットもいくつか存在しています。
主なデメリットとしては「家賃の交渉が難しい」「定期借家よりも家賃が高額になりやすい」といったものがあります。
家賃の交渉が難しい
普通借家は定期借家に比べて物件数が多く、借りたいという人もたくさんいます。
そのため、あらかじめ設定されている家賃や初期費用などの交渉が、定期借家に比べると難しくなります。
明らかに相場よりも高く設定されている場合や、長期間空き部屋のままになっているなどの事情がない限り、交渉に応じてもらうのは難しいと思ってよいでしょう。
定期借家よりも家賃が高額になりやすい
定期借家は公正証書で契約を交わす、物件数がかなり少ないなどの理由から、契約者の数は少なくなります。
そのため、家賃も低く設定されていることが多いです。
それに対して普通借家は入居希望者が多い傾向にあるので、定期借家よりも家賃が高い物件が多くなっています。
しかも契約後に家賃が値上げされる可能性もあるので、この点が普通借家のデメリットだと言えるでしょう。
定期借家のメリット
普通借家にもメリットがいくつかありますが、定期借家にも当然メリットが存在します。
定期借家のメリットは「普通借家より家賃が安い場合が多い」「家賃や初期費用の交渉が行いやすい」「良質な住宅が多い」などがあります。
普通借家より家賃が安い場合が多い
定期借家は普通借家に比べて物件数がかなり少ない上に、定期借家への入居希望者も数が少ないため、場合によってはなかなか入居者が来ない可能性もあります。
このような事態を避けるために、家賃を相場よりも安く設定しているケースが多く見られます。
短期間だけ住みたいと考えていて、できるだけ家賃を低く抑えたいという人には定期借家がおすすめです。
家賃や初期費用の交渉が行いやすい
普通借家に比べて定期借家は認知度が低い傾向にあるため、物件によっては借り手がつかない場合があります。
このような物件では、入居希望者が現れたらなんとしても契約を成立させたいと考えている大家さんが多いので、普通借家よりも家賃や初期費用などの交渉にも応じてもらいやすい点がメリットです。
良質な住宅が多い
普通借家は最初から賃貸経営を行う目的で建てられた物件が大半を占めています。
それに対して定期借家の場合は、大家さんが自分で生活をするために建てた物件も多いので、良質な住宅である可能性が高いと言えるでしょう。
しかも他人に迷惑をかけるなど、契約書に記載されていることを守らない住民も、契約が終了すれば自動的に退去となります。
たとえ再契約が可能な物件であっても、他人に迷惑をかける人と再契約をする大家さんは殆どいないので、普通借家よりも生活しやすい、良質な住宅が多いと感じる人も多いでしょう。
定期借家のデメリット
普通借家にもメリットとデメリットがあるように、定期借家にもメリットとデメリットが存在します。
重要なのはどのようなデメリットがあるのかを事前に知っておくことなので、定期借家を借りる場合には「契約が終了するまで基本的に解約できない」「契約終了後は退去が必須」というデメリットがあることを承知しておくことが大切です。
契約が終了するまで基本的に解約できない
定期借家を借りた場合、契約が終了するまで解約をすることができません。
ただし、やむを得ない事情がある場合は解約ができる場合が多いです。
いつまで住み続けるのか全く分からない場合などは、短期間だけ借りる予定であっても普通借家を選んだ方がよいでしょう。
契約終了後は退去が必須
定期借家は更新ができないというのが特徴の物件です。
そのため、契約が終了したら、速やかに退去しなければいけません。
大家さんによっては再契約という形で住み続けることが可能になる場合もありますが、通常は退去しなければいけないことを覚えておきましょう。
【普通借家と定期借家の違いは？】まとめ
今回は普通借家と定期借家の違い、それぞれのメリットやデメリットについて解説してきました。
どちらにも一長一短があるので、自分にとってどちらの方がよりメリットが多いのか検討してから選ぶのがよいでしょう。
普通借家は物件数が多いので、どのような探し方でも比較的気に入った物件を見つけやすいです。
しかし、定期借家は物件数が少ないので、定期借家に絞ってじっくりと探す必要があります。
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