【ローンが残っている住宅を賃貸にすることは可能？】契約違反や注意点
ローンが残っている住宅を賃貸にすることは可能なのか
長期の出張や転勤などで長期間自宅を留守にするので、一定期間賃貸住宅として利用したいと考える人もいるでしょう。
普通の持ち家であれば賃貸住宅として利用しても問題ないのですが、住宅ローンが残っている場合には注意が必要になります。
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賃貸専門家：木原 一憲
得意エリア：奈良市
奈良での不動産キャリア25年以上の実績。これまで15,000人以上にお部屋を紹介。一人暮らしから家族向けまで幅広い賃貸情報に自信あり。休日は奈良の綺麗な街並みや歴史ある神社・仏閣、美味しい飲食店を巡ること。愛車はKawasaki。渡り鳥並みにズバ抜けた方向感覚を持ち、目印となる建物を伝えれば住所をピタリと一致させる特技あり。賃貸の専門家として様々なノウハウを仕入れ発信中。
住宅ローンの返済途中で賃貸利用すると契約違反になる
念願の持ち家を購入した場合、高額なので住宅ローンを利用する人が多いでしょう。
住宅ローンは完済するまで自分の物にはならないので、何でも好き勝手に利用できるわけではありません。
これは賃貸利用する場合も同様です。
まだ住宅ローンが残っている状態で賃貸住宅として利用すると、残っている住宅ローンの残額を一括返済するように求められることや、最悪詐欺罪に問われる可能性もあります。
ただし、契約している金融機関によって禁止されていることもあれば、特に禁止されていないこともあるので、賃貸利用したいのであれば契約している金融機関に問い合わせてみましょう。
たとえ契約内容に賃貸利用は禁止ではないと書かれていたとしても、問い合わせたら賃貸利用はしないでほしいと言われることもあります。
そのため、住宅ローンが残っている場合には、賃貸利用は基本的に禁止と覚えておいた方がよいでしょう。
例外で賃貸利用が認められることもある
住宅ローンが残っている状態で、勝手に賃貸利用することは基本的には禁止されていますが、一部例外もあります。
どのようなケースであれば、住宅ローンが残っている状態で賃貸利用が認められるのかというと、「長期間の出張や転勤」「自宅から通えない地域に転職した」「入院や介護などで長期間家を離れる」「賃貸部分が家全体の半分以下」である場合です。
長期間の出張や転勤
住宅ローンがまだ残っている状態で、会社から転勤や長期間の出張を命じられることもあります。
業務命令なので、異動の指示があればよほどの理由がない限り拒否することはできません。
長期間の出張や転勤となれば、たとえ住宅ローンが残っていてもしばらく家を空ける必要があります。
このような場合には、住宅ローンが残っていても賃貸利用が認められることがあるのです。
ただし、長期間家を留守にする場合であっても、必ず賃貸利用が認められるわけではありません。
契約している金融機関によっても異なってきますし、どれだけ家を空けるのかによっても変わります。
最初から家を空ける期間が明確になっている、3年以内で自宅に帰ってくる場合などは、賃貸利用が認められるケースが多くなっています。
自宅から通えない地域に転職した
自分では会社を辞めたくないと思っていても、会社側からリストラされてしまい、強制的に退職させられてしまうこともあります。
退職してしまえば給料がもらえなくなり、住宅ローンも支払えなくなります。
最近は不景気な時代が長く続いているので、必ずしも自宅から通える範囲に就職できるとは限りません。
場合によっては今の自宅から通えず、寮生活になることもあるでしょう。
自宅の住宅ローンがまだ残っている状態で転職をした場合も、賃貸住宅として利用することが認められるケースが多いと言えます。
住宅は人が住んでいる状態に比べて、空き家になった方が早く劣化してしまうため、賃貸住宅として利用してもらった方がよい状態を維持しやすいのです。
だからこそ賃貸利用が認められやすいのですが、勝手に使用するのはよくありません。
必ず賃貸利用したいという旨と、転職をして自宅から通うのが難しくなったと契約している金融機関に告げておくことが大切です。
入院や介護などで長期間家を離れる
家を長く開ける理由は、仕事だけとは限りません。
他にも家族の介護でしばらく家に帰れなくなるケースもありますし、自分がケガや病気で入院してしまうこともあります。
このようにやむを得ない理由がある場合には、住宅ローンがまだ残っている状態でも、契約している金融機関に相談をすることで賃貸利用できることが多いのです。
賃貸部分が家全体の半分以下
仕事や介護、入院といったやむを得ない事情がある場合には、住宅ローンがまだ残っている状態でも賃貸利用ができるケースもあります。
しかし、他にも賃貸利用が可能になる場合があります。
それは賃貸住宅として利用する部分が、家全体の半分以下であった場合です。
ただし、住宅ローンはあくまで自宅として利用する部分にしか適用されないので、賃貸住宅として利用する部分に関しては、新たに賃貸住宅用のローンを組む必要が出てきます。
賃貸住宅用のローンは、自宅用の住宅ローンに比べて割高になっていることが多いので、返済額が増えてしまうのが一般的です。
どれぐらい増えるのか、きちんと支払っていけるのかを確認してから新しく賃貸住宅用のローンを組み直しましょう。
もちろん自宅用の住宅ローンもきちんと返済するまで払い続ける必要があります。
住宅ローンが残っている状態で賃貸利用する場合の注意点
まだ住宅ローンが残っている状態で賃貸利用する場合には、いくつか注意点があります。
それは「ローンの返済額が大きくなる」「賃貸住宅用のローンに切り替えると別途料金が掛かる」「住宅ローン控除の適用外になる」「自宅を貸し出すなら定期借家にする」「長期間空室になる可能性がある」などがあります。
このような点に注意して、賃貸利用しなければいけません。
ローンの返済額が大きくなる
住宅ローンが残っている状態で賃貸利用する場合には、賃貸住宅用のローンを組み直す必要が出てきます。
賃貸住宅用のローンは、普通の住宅ローンよりも高額なのが一般的です。
そのため、普通に住宅ローンを返済するよりも金額が大きくなるので、返済が難しくなります。
十分返済できる状態であるか確認してから決断するべきでしょう。
賃貸住宅用のローンに切り替えると別途料金が掛かる
一般的な住宅ローンから賃貸住宅用のローンに切り替えた場合、別途料金が発生してしまいます。
切り替えるだけなので大した金額ではないと思う人もいるでしょうが、賃貸住宅用のローンに切り替えると、かなり高額になるのです。
主な内訳は事務手数料に繰り上げ返済手数料、印紙税に抵当権費用、保険料などになります。
契約している金融機関にもよりますが、大体総額で30万円から80万円ぐらい掛かるので、かなりの負担になるでしょう。
住宅ローン控除の適用外になる
住宅はかなり高額なので、一般の人が購入する場合には、住宅ローンを組むことが多いでしょう。
そんな住宅ローンの負担を軽減するために、住宅ローン控除という救済処置があるのですが、賃貸住宅用のローンに切り替えた場合、住宅ローン控除の適用外になってしまいます。
住宅ローン控除の適用外となっても、残高は全て返済しなければいけないので、より支払額が高額になるというデメリットがあります。
自宅を貸し出すなら定期借家にする
現在賃貸住宅を始める場合、普通賃貸借契約と定期借家契約があります。
大半の物件は普通賃貸借契約となっており、2年ごとに更新する仕組みになっています。
よほどのことがない限り、更新できなくなるということはありませんし、基本的には借主が契約するか解約するかを自由に選べます。
それに対して定期借家契約というのは、最初から何年間借りると決められている契約方法なので、更新することは基本的にできません。
いずれ自宅に戻ってくる場合でなければ、住宅ローンが残っている状態で賃貸利用ができないことが多いので、いつかは自宅に戻ります。
そのため、普通賃貸借契約にしてしまうと、まだ自宅に入居者が残っていることもありますし、入居者が契約を更新する可能性もあるでしょう。
そうするとローンの返済だけが残ってしまい、自分が住居として利用できなくなります。
自宅を賃貸住宅として利用したいのであれば、普通賃貸借契約ではなく定期借家契約にするべきです。
長期間空室になる可能性がある
最近は賃貸経営をしていても、空室が目立つ建物が多くなっています。
そのため、長期間留守にする間に賃貸経営を行ったとしても、ずっと空室になってしまう可能性があるのです。
賃貸経営をする場合、入居者がいないと出費の方が多くなるので、収入を得るために始めた賃貸経営がより生活を圧迫することになります。
長期間空室にしないためには、空室対策を行う必要があります。
主な対策としては、不動産屋に宣伝や募集、管理を委託する方法です。
不動産屋は管理や宣伝などのプロなので、委託しておけば空室になる可能性を低くすることができるでしょう。
【ローンが残っている住宅を賃貸にすることは可能？】まとめ
基本的には住宅ローンが残っている状態では、賃貸住宅として利用することはできません。
ただし例外もあります。
それは長期出張や転勤、転職や介護といったやむを得ない事情で長期間家を空ける場合です。
もしくは住居スペースの半分以下であれば認められる場合もあります。
注意点もたくさんあるので、事前に情報収集をする、金融機関や不動産屋に相談をすることも重要です。
勝手に賃貸利用すると、ローンの全額返済や詐欺罪に問われる可能性もあるので注意しましょう。
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