【転貸借とは？】賃貸の又貸しの意味・リスク・禁止になるケースの解説
「物件の又貸し」賃貸物件の「転貸借」とは？リスク回避の方法は？
賃貸物件の「転貸借」という言葉を耳にされたことはあるでしょうか。
これはつまり物件の又貸しのことで、様々なリスクが存在します。
どのようなリスクが考えられるでしょうか。
また、どのようなリスク回避の方法があるのでしょうか。
詳しく解説していきます。
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賃貸専門家：安達竜哉
資 格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
賃貸不動産経営管理士の資格保有。特技は少林寺拳法とお部屋探し。奈良の不動産業界で16年以上、単身からファミリーの方など、年間で200部屋以上の仲介実績。特に奈良市内のマンション名を出して貰えれば殆どわかる自信あり。奈良市の賃貸事情に詳しい安達による、暮らしに関するお役立ち情報をお届け。
賃貸物件の「転貸借」について
転貸借というのは、借りているものを第三者に貸す、いわゆる又貸しのこと。
一般的な感覚からいって、又貸しという行為はあまりよいイメージではありませんよね。
物件の転貸借についても、賃貸人――つまり物件オーナーの了承がない状態で行うことは民放で禁止されています。
もし違反して勝手に又貸しが行われれば、貸主は契約の解除が可能です。
逆に言えば、貸主が認めてさえいれば、転貸借は行えるということです。
例えば借主が転勤などによって中長期間家を空ける場合などに、他の人に物件を又貸しする転貸借が行われます。
契約の構図で言えば、貸主－借主の間で賃貸借契約が結ばれ、そのうえで借主－又貸し相手（転借人）の間で契約が結ばれることになります。
物件の貸主と転借人の間には直接的な契約が結ばれることはありません。
転貸借は個人の借主が行う場合もありますが、不動産会社が一括でお部屋を借り上げ、第三者に貸し出すというパターンもよくあります。
物件の転貸借にともなうリスク
物件の転貸借を行うリスクについてまとめてみました。
①無断での転貸借は契約解除の対象
先にも述べましたが、物件の貸主の許可を得ず転貸借を行えば契約解除の対象となります。
たとえ賃貸借契約書に転貸借禁止の旨が記載されていても、無断で転貸借を行ってはいけません。
転貸借を行う場合は必ず貸主の許可を取りましょう。
友人とのルームシェアや恋人との同棲についても注意が必要です。
貸主に無断で友人や恋人を住まわせてしまうと、これも無許可の又貸しに該当し、契約違反となります。
②家賃の集金遅れは借主の責任
物件の貸主と転借人との間に直接の契約関係はないため、毎月の家賃は借主が転借人から集金を行って、貸主に支払う流れになります。
貸主への支払いが遅れてしまっては賃貸借契約そのものに支障が出るので、もし転借人からの支払いが滞ったら、借主が代わりに負担して、貸主への支払いが遅れないようにしなくてはなりません。
とくに、保証会社を通じて貸主に家賃を支払うパターンの物件は要注意。
貸主（大家さん）に直接家賃を支払うパターンであれば、多少の猶予期間をもらったり、数ヶ月分まとめて支払ったりすることができる場合もあります。
ですが、保証会社からの請求については、そういった融通はききません。
家賃滞納の責任の所在は転借人ではなく借主です。
保証会社への家賃支払いが何度も遅れるようならば、借主がブラックリストに載ることになってしまいます。
③転借人の近隣トラブル・汚損への対処
借主が負わなければいけない責任は家賃に関することのみではありません。
もし転借人が近隣住民とのトラブルを起こしてしまったら、その対処も借主が行うことになります。
転借人が物件を著しく破損させたり汚したりしていた場合の問題もあります。
借主が物件を退去する際に、汚損の原因は転借人だと主張しても通らないリスクがあります。
貸主と直接契約を結んでいるのは借主である以上、転借人と貸主との間に立つ様々な責任があるのです。
転貸借のリスクを回避するには？
先に挙げたような転貸借のリスクを回避するにはどうすればよいか、対策をご紹介しましょう。
①サブリースを活用する
サブリースというのは、個人ではなく不動産会社が一括で物件を借り上げて、第三者に貸し出す転貸借の契約方法のことです。
貸主としては、仮にお部屋が空室でも不動産会社から一定の家賃収入を得ることができ、個人の転貸借で起こりがちな問題の発生リスクをおさえることができます。
②実績が豊富な不動産会社に依頼して転借人を探す
物件を汚損したり、近隣トラブルが起こったり。
そういったリスクを避けるため、転借人は個人で見つけるのではなく、不動産会社に依頼して探すことが推奨されます。
その際、なるべくトラブル対応などの実績が豊富な不動産会社に依頼するのがおすすめです。
信頼できる会社であれば、予定外の転貸借が行われるなどの不安も軽減することができます。
まとめ〜リスクを最小限におさえる方法を〜
いかがでしたでしょうか。
今回は、賃貸物件の転貸借について見ていきました。
物件の転貸借には必ず貸主の許可が必要です。
無断での又貸しは契約解除の対象となるため、転勤などでやむを得ず転貸借を検討する場合は、まず物件の貸主にしっかりと相談し、許可を得ることから始めましょう。
そして、転借人探しは実績のある不動産会社に依頼することをおすすめします。
家賃の支払い責任・トラブル対応・汚損への対応など、借主が負う責任はけして小さくありません。
リスクを最小限におさえる方法を選んでください。
正しい手続きと適切な対策が、安心できる転貸借につながります。
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