知ってそうで知らなかった賃貸物件の【専有面積とは？】
賃貸物件の面積、ちょっと分かりにくくないですか？
物件情報などで部屋の面積を見ると、面積を表す表記が2種類あることに気付く人も多いはずです。
しかし、どの情報がどの部分の面積を表しているのか、その面積はどこからどこまでの範囲を表しているのか、なかなか分かりにくいかと思います。
今回は、物件探しで重要になってくる「賃貸物件の面積の見方」について、説明していきます。
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賃貸お部屋探しのプロが見るポイント
賃貸専門家：吉田 政孝
不動産キャリア：23年
賃貸のマサキ天理駅前店所属。店舗運営のサポートの傍ら、ルームアドバイザーのキャリア23年以上の大ベテラン。奈良の社内仲介ランキングNo.1の実績有り。奈良の賃貸事情は勿論、美味しい飲食店や人気観光スポットなど、奈良のことは幅広い情報を持ち、特に天理市事情に日本一詳しいと自負。自身がナビゲータ役を務めたテレビ番組も多数あり。過去にアルバイトで習得したオムライス作りをスタッフへ教えるほど食通とか。
説明に入る前に、突然ですが問題です
物件情報には「専有面積」という広さを表す項目が記載されていますが、次に挙げる間取り図に記載されている間取りのうち、専有面積に含まれない部分がありますが、どれでしょうか？
①お風呂（ユニットバス）
②収納（クローゼットや押し入れ）
③ベランダやバルコニー
④ロフト
正解は順を追って説明しますので、まずは専有面積について解説を進めます。
専有面積とは？
物件情報に記載されている「専有面積」とは、賃貸借契約を結んだ借主が、個人的に使用できる範囲全体の面積のこと表しています。
個人的にと言っても分かりにくいかもしれませんが、玄関のドアを隔てた内側の広さと考えれ良いでしょう。
玄関のドアから外には廊下などがありますが、廊下や階段、マンションなどであればエントランスやエレベーターといった部分は共有部分のため、自分の物を置くといった個人的に利用する行為は原則として禁止されています。
玄関のドアよりも内側といいましたが、先ほどの問題の中で屋外にあたる③ベランダやバルコニーは専有面積には入りません。
多く場合、ベランダやバルコニーには隣の部屋との間に仕切りがありますが、災害時にはその仕切りを蹴破って隣に移ったり、仕切りの向こう側が非常階段に繋がっていたり、部屋によって上下階に移動できる避難はしごなどが備わっているなど、避難経路として使うことを想定された共用部分となっていることがあります。
そのため、避難時の邪魔になるような物を置かないようにと注意書きがあったり、契約書にその利用方法に制限が定められていることがあります。
条件付きで個人使用が認められている共有部分であるため、ベランダやバルコニーは専有面積には含まれません。
同様に、玄関の外にあるメーターボックスなどのスペースも、使用できるスペースではないため一般的には専有面積に含みません。
ロフトって実はお得？
先ほどの問題の中で、④ロフトも一定の条件を満たすことで専有面積に含まれません。
ロフトとは屋根裏という意味ですが、天井高が1.4m以下で真っ直ぐ立てないほど天井が低い等の条件を満たせば、居室には不向きな部分として専有面積には含まれません。
しかし、ベッドや収納の代わりに使えたり、小さなシアタールームにしているという人も居たりと、活用の範囲は比較的広いのが特徴です。
ただし、ロフトに関する詳しい情報が物件情報に記載されていなかったり、実際の天井高も建物の屋根に合わせて斜めになっていたりと、居室に不向きな理由は物件ごとでさまざまです。
ロフト付き物件を検討する場合は、内見などで実際に見てみる必要があるでしょう。
賃貸情報によっては、ロフトの広さを別途記載していることもあります。
ごくまれに誤って専有面積にその面積を含めていることがあるため、気になった物件にロフトがある場合は念のため確認を忘れないようにしましょう。
帖表記が分かりにくい原因？
物件の間取り図に必ずと言っていいほど記載されている部屋ごとの数字は、各部屋の広さを表す〇帖（じょう）という面積の数字です。
帖表記の元になっているのは和室で使われている「畳」です。
かつての日本家屋は、畳の大きさを基準「畳何枚分の部屋」というように部屋の広さを先に決め、それを基準に柱の立てる位置を決めるところから建物が設計されました。
そのため、日本家屋の部屋の広さは必ず〇帖という畳の枚数で表すことが出来る広さになっていました。
その後、フローリングなどを使用した洋室が一般化してくると畳のサイズにとらわれた設計をする必要がなくなり、畳を敷くための基準として約90cm単位で増減する部屋の寸法を決めるルールもなくなりました。
しかし、帖表記があるほうが直感的に広さが分かりやすいというメリットがあったため、現在も部屋の広さを表す帖表記だけが残っています。
そうすると、部屋の広さは帖なのに全体を表す専有面積が平米(㎡)で表記されているので、その単位の相互切り替えが慣れていなければ難しく、ややこしくなっている原因だと思います。
以前、一人暮らしにオススメの広さを分かりやすく解説した記事にも記載しましたが、物件情報に記載されている帖表記には「1帖＝1.62平米で表記する」というルールが適用されているため、単純にこれを当てはめて計算するのが分かりやすいでしょう。
物件探しの際に見るべき部屋の広さのポイントとは？≫
また、洋室の帖表記は計算上の畳の枚数となるため、実際に畳を敷き詰めてもぴったりと納まらない寸法の部屋も多くあります。
ドアや収納などの兼ね合いで四角くない間取りや、同じ帖数でも長細い間取りもあります。
今住んでいる部屋と同じ帖数なのに広く感じたり狭く感じたりするのは、部屋の形の違いや寸法の違いが原因かもしれません。
専有面積にはちょっとしたカラクリがある？
専有面積の計算方法には、内法(うちのり)面積と壁芯(へきしん)面積の2種類があります。
内法面積は壁の内側の実際に使用できる部分だけの面積、壁芯面積は部屋を真上から見たときに壁の厚みの半分から内側含めたを面積を表しています。
内法面積が居住空間そのままの広さを表しているのに対して、壁心面積の場合は壁の厚みの半分を含んでいるため、実際に使用できない面積が含まれていることになります。
登記簿での床面積は内法面積が記載されているのですが、分譲マンションのパンフレットは一般的に壁芯面積が記載されています。
中古マンションについては内法面積で表記することができますが、壁芯面積の場合もあります。
賃貸用マンションやアパートなどは一般的に内法面積で表記されているものが多いようですが、こちらも正確なところは確認してみなければわからないというのが現状です。
内法か壁芯かは誤差では済まない差となる場合があるため、気になる場合は確認をしておきましょう。
【専有面積とは？】まとめ
まず、最初の問題の答え①と②は個人使用する範囲なので、もちろん専有面積に含まれます。
①お風呂に関しては、集合住宅用のユニットバスの平均的な面積が1.4～1.8平米ほど、風呂トイレ別であればトイレの面積が1～1.2平米というのも覚えておくと良いでしょう。
②収納に関する注意点は、収納付きの部屋の帖表記には収納部分の面積は含まれていないところです。
専有面積を帖数の分かる居室とその他に分けた場合、収納はその他側に含まれることになります。
これを踏まえた上で、各ポイントをおさらいしておきましょう。
・専有面積は個人使用できる範囲の面積
・ベランダやバルコニーは共有部分だから専有面積には含まない
・ロフトは専有面積に含まないお得なスペース
・専有面積が壁芯面積であった場合は壁の厚みの半分の面積が含まれている
・帖の表記はあくまでも目安にし、家具を置く前の採寸がオススメ
内見の際、天上の高さの違いや家具の有無で、自分が今生活している部屋と住もうとしている部屋のギャップに戸惑うかもしれません。
物件を検討する時間に余裕があれば、居室の帖数や専有面積全体の平米数が異なる物件を見比べたり、必須アイテムを持って内見に行きましょう。
内見に持って行くと良いアイテムとは？≫
以上です！是非参考にしてお部屋探し始めてみて下さい♪
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