【スマート変更登記とは？】無料の手続き方法とメリット・注意点を解説
スマート変更登記とはどんなサービス？手続き方法や注意点は？詳しく解説！
2026年4月1日から、不動産の所有者である個人や法人に、住所や氏名・名称の変更日から2年以内に変更登記を行うことが義務付けられました。
違反すると5万円以下の過料が科される可能性がありますが、事前に無料の手続きをしておくことで法務局が職権の下、住所等の変更登記を実施してくれるため、原則的には自分で手続きをする必要がなくなります。
このサービスを「スマート変更登記」と呼びます。
この記事では「スマート変更登記はどのように手続きをすれば良いのか」「スマート変更登記では対応できない例外はあるのか」等、よくある質問への回答を中心に解説します。
要点まとめ
スマート変更登記とは？
スマート変更登記は、事前に必要な情報を申し出ておくことで、住所や氏名・名称に変更があった際に法務局が職権で変更登記を行う無料のサービスです。
①個人は検索用情報の申出を行う
②法人は会社法人等番号の登記を行う
③利用するための手続きは無料で行える
④自分で変更登記を行う手間や費用を省ける
⑤海外居住者・会社法人等番号のない法人・所有権移転登記などは対象外
次の章から、これらのポイントについて詳しくご説明します。
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賃貸専門家：内田紘一
資 格：宅地建物取引士
宅地建物取引士保有で業界12年以上のベテラン！先読みする性格を武器に数多くの賃貸媒介をこなし、特に学生では成約数TOPクラスの実績。休日の日は家族・愛犬と車中泊をしながら、各地の有名観光地巡りなどドライブをする事が趣味です。奈良市はもちろん、生駒市・大和郡山市など、エリアを問わず奈良に詳しい賃貸専門家の内田がご紹介します。
スマート変更登記の手続きはどのように行えばいい？
スマート変更登記は、以下の流れで行われます。
①「個人もしくは法人」
個人は「検索用情報の申出」を、法人は「会社法人等番号の登記」を行う
②「法務局」
A. 対個人
定期的に住基ネットに照会、住所等の変更があるかを確認
B. 対法人
「商業・法人登記情報」と「不動産登記情報」を連携させる
③「法務局」
A. 個人の住所等に変更があることが確認された場合
住所等の変更があった個人に、変更登記をして問題ないか確認するメールもしくは文書を送付
→問題ないことがわかれば変更登記を行う
B. 法人の住所等に変更があることが確認された場合
→（法人側に再度確認などは取らず）変更登記を行う
以下、このうち最初の手続きにあたる「検索用情報の申出」や「会社法人等番号の登記」の手順について、解説します。
このサービスを利用するための手続き費用はいずれの場合も無料で、マイナンバーカード等による電子証明書（電子署名）も必要ありません。
個人
不動産を所有したのが2025年4月21日より前の場合
「Webでの申請方法」
①「かんたん登記・供託申請」のサイトにアクセスする
②検索用情報の申出（スマート変更登記用）の手続きを選択し、画面上の案内に従い、所有者の生年月日・メールアドレス・不動産の地番等の情報を入力し、送信する
「紙ベースでの申請方法」
①申出書を作成する（※1）
（※1）申出書の様式等については、法務省が例を示しているので、それを参考に作成します。
スマート変更登記のご利用方法≫
②不動産を管轄する法務局へ持参するか、郵送（※2）する
(※2)書留郵便等を使用してください。
不動産を所有したのが2025年4月21日以降の場合
新しく不動産所有権の登記をする場合は、その登記申請と同時にスマート変更登記利用の申出を行うことができます。
別途申込書を作成する必要はありません。
「申請方法（Web・紙ベース共通）」
登記申請書を作成する際、新しい所有者の住所・氏名に「氏名の振り仮名（日本国籍を有さない場合は、ローマ字氏名）」「生年月日」「メールアドレス」をプラスして記載する
法人（会社法人等番号がある法人のみ対象）
不動産を所有したのが2024年4月1日より前の場合
法務省が運営する登記･供託オンライン申請システム上で提供されている｢申請用総合ソフト｣を利用してオンライン申出書（会社法人等番号等の申出書）を作成し、提出する（※）
（※）申請用総合ソフトのダウンロード方法・詳細な手続き内容等の確認は、以下のページで行ってください。
不動産登記手続≫
「紙ベースでの申請方法」
①申出書を作成する（※1）
（※1）申出書の書式等については、法務省が例を示しているので、それを参考に作成します。
例は、以下のページに掲載されています。
所有権の登記名義人による法人識別事項（会社法人等番号等）の申出について≫
不動産を所有したのが2024年4月1日以降の場合
登記申請と同時にスマート変更登記の申請を行うことになるため、別途申込書を作成する必要はありません。
「申請方法（Web・紙ベース共通）」
登記申請書を作成する際、所有権登記の際に、新所有者の「名称」「住所」にプラスして「会社法人等番号」を記載して申請する
スマート変更登記のメリット・デメリットって？
メリット
変更登記を自分で行う手間や費用を省くことができる
ご自身で変更登記を行う場合、不動産一つにつき1000円の登録免許税がかかりますし、もし司法書士に依頼すると1～2万円程度の報酬を支払う必要があります。
スマート変更登記を利用すれば原則としてこれらの費用を支払う必要はなくなりますし、手続きの手間も省くことができます。
複数の不動産を所有する方や頻繁に引っ越しをする方にとっては、特にメリットが大きいでしょう。
デメリット
海外居住者や会社法人等番号のない法人はサービス対象外
日本に住民票がない人の住所を照会することはできないため、スマート変更登記を利用できるのは国内在住者に限定されています。
会社法人等番号のない法人も、商業・法人登記システムとの連携ができないという理由から、サービス対象外です。
サービスの対象となるのは、住所や氏名等の変更登記のみである
不動産を売買・相続した際に名義そのものを変えたい場合（所有権移転登記）等はこのサービスの対象外ですので、司法書士に依頼するなどの手段で手続きを行う必要があります。
（個人の場合）任意のタイミングでスマート変更登記を実施してもらえるわけではない
個人向けのスマート変更登記は「法務局が住基ネットに照会したタイミングで所有権登記名義人に住所等の変更があることが確認できれば、法務局が登記名義人に代わって変更登記を実施する」というサービスです。
つまり「このタイミングで変更登記を行ってほしい」ということを、登記名義人が指定することはできません。
法務局は少なくとも2年に1回、住基ネットに照会して住所等の変更の有無を確認します。
ですので、いつでも最新の状態にアップデートされるわけではないことに注意が必要です。
不動産を売りたい場合など、登記情報が必ず最新のものになっていないといけないタイミングでは、ご自身で変更登記を行う必要があります。
（個人の場合）メールアドレスを変更した際は届け出が必要
法務局から届く変更登記をして問題ないか確認するメールに回答しないと、このサービスのメリットを享受することができません。
検索用情報の申出の際に登録したメールアドレスが使えなくなる場合は、忘れずに宛先を変更しておく必要があります。
メールアドレス変更手続きは「かんたん登記申請」のページから行うことができます
（個人の場合）DV等支援措置を受けている人にとってはリスクになり得る
DVやストーカー、児童虐待等の被害者は、市区町村に支援措置を申し出て承認された場合、新しい住所を加害者に知られないために、相手に住民票の写し等を交付することなどを制限することができます（DV等支援措置）。
しかし、DV等支援措置を受けている人が不動産を所有していて住所変更に伴う変更登記を行うと、登記事項証明書等から住所が相手に知られてしまう可能性があります。
そのため、この措置を受けている人は事前に登記所に申し出をすることによって、不動産登記についても「不動産の買主となる場合は、前住所などで登記できる」「不動産の売主となる場合は住所変更登記を省略できる」など、いくつかの例外的対応を受けることが認められています。
特例が認められているものの、登記所に申し出をする前にスマート変更登記の手続きをしてしまうと、関連のメールを加害者に見られてしまい、新しい住所が知られてしまうリスクがあります。
DV等支援措置を受けている方は、スマート変更登記の申請タイミング等について、慎重に検討する必要があるでしょう。
【スマート変更登記とは？】まとめ
この記事では、スマート変更登記に関するよくある質問への回答を中心に解説しました。
スマート変更登記は、利用の際の注意点はあるものの、手続きの手間を減らすことができる便利なサービスです。
引っ越しの機会が多い方や所有する不動産が多い方は特に、積極的に活用してください。
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