【今住んでいる賃貸物件を購入することは可能？】注意点など詳しく解説！
今住んでいる賃貸物件を購入することは可能なのか
賃貸住宅が気に入ったので、ずっと住み続けたいと考えることもあるでしょう。
要点まとめ
気に入った賃貸物件を、そのまま購入することはできる？
所有者の同意さえ得られれば可能ですが、交渉には慎重な姿勢が求められます。
①賃貸物件の購入には必ず所有者の同意が必要で、所有者との交渉が難航したり関係が悪化したりするリスクがある
②集合住宅の場合、基本的に1棟まるごとの購入になる（分譲賃貸ならば1室のみ購入できる可能性もある）。
③購入すれば家賃が不要になる一方、購入時の各種税金・手数料や毎年の固定資産税を支払わなければならない
④普通の一軒家に比べて売却するのが大変という点も承知しておく必要がある
しかし、賃貸では家賃が掛かるので、購入して自分の所有物にしたいと思う人もいるでしょうが、賃貸物件を購入することができるのか、購入する場合の注意点などを紹介します。
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担当者：畑山士郎
不動産業界キャリア22年以上。ウオーキング好きなポジティブ思考の元トップ営業マン！豊富な専門知識とプロ視点の高い洞察力で賃貸情報をシェア！
賃貸物件でも購入することはできる
結論から言ってしまうと、賃貸物件であっても購入すること自体は可能です。
もちろん賃貸物件にも所有者がいるので、所有者が売却してもよい、売却したいと考えていることが前提となります。
しかし、賃貸住宅は一軒家もありますが、マンションのような集合住宅が大半を占めています。
集合住宅は自分以外にも他の人が部屋を借りているので、他人が住んでいる状態でも購入できるのか気になると思います。
もし購入できるのであれば、分譲マンションのように1室だけを購入するべきなのか、マンション1棟をそのまま購入するがよいのかわからないこともあるでしょう。
そこでどのような方法で賃貸物件を購入するのかについて解説していきます。
まずは「物件の種類」を知っておきましょう。
次に「所有者の同意が必要」になるのが前提です。
さらに「集合住宅の購入方法」についても見ていきます。
物件の種類
まずは物件の種類を知らなければ意味がありません。
賃貸住宅の場合、大きく分けると1軒家と集合住宅があります。
集合住宅にもアパートのような小規模の物件もあれば、多数の部屋がある大型マンションも存在しています。
また、購入するのであれば、物件の構造や築年数、地価や相場なども調べておかないといけません。
一般の人だけでは調べるのが難しい内容もあるので、不動産屋に相談をしてみましょう。
所有者の同意が必要
賃貸住宅の場合、広告などで実際に売りに出されていることは滅多にありません。
もちろん売りたいと考えている人はいるでしょうが、売ってしまえば一時的に大きな収入にはなるものの、賃貸経営による収入はなくなってしまいます。
そのため、売ることを考えていない人が多いと言えるでしょう。
では、どのようにして購入するのかというと、賃貸住宅にも必ず所有者がいます。
所有者が売らないと考えている限りは、購入することはできません。
必ず所有者の同意がなければ購入は不可能なので、買いたい場合にはしっかりと交渉する必要があるのです。
交渉は難航することが予想されますし、場合によっては所有者との関係が悪化することもあるので注意しましょう。
賃貸住宅によっては、管理会社が物件の管理を行っていることもあります。
このような場合、所有者が不明であることもありますが、そんなときは管理会社に聞くか、法務局で登記簿謄本・登記事項証明書を取得するようにしましょう。
集合住宅の購入方法
一軒家の賃貸物件であれば、戸建て住宅を丸ごと購入するようになります。
では集合住宅の賃貸物件ではどうなるのかというと、基本的には1棟丸ごと購入することになるでしょう。
なぜなら集合住宅というのは、部屋ごとに所有者が異なるわけではないからです。
所有者は1棟丸ごと所有しているのが一般的なので、部屋を分けて売るということはまず行いません。
もちろん部屋を分けて売ってもよいと所有者が同意すれば購入することもできます。
しかし、部屋ごとの購入を許可してしまうと、残った部屋を売るのが困難になることがあります。
そのため、個別に部屋を売ってくれる人は少ないので、集合住宅を購入したいのであれば、1棟丸ごとでなければ購入するのが難しいと考えておきましょう。
規模が大きくなれば金額もより高額になるので、予算も多めに用意する必要があります。
ただし、分譲賃貸マンションであれば個別に部屋を購入できることも十分あるので、事前に物件の種類を確認しておきましょう。
では、購入したい賃貸住宅に、他の人が入居していた場合はどうなるのでしょうか。
もし他の人が入居していたとしても、所有者が売ると決めれば売ることができます。
他の人が入居しているからと言って、絶対に購入できないわけではありません。
中には事前に退去してもらい、空の状態にしてから買いたいと希望する人もいるでしょうが、かなり難しいでしょう。
なぜなら居住権があるからです。
どうしても退去してもらいたい場合には、立ち退き料を支払う必要が出てくることもあります。
値段交渉をするときの注意点
気に入った賃貸物件があるので、購入したいと考えたときに、最も重要になると言っても過言ではないのが値段交渉です。
しかし、値段交渉はとても難しい上に、へたをすると大家さんとの関係が悪化することもあります。
そこで値段交渉をするときの注意点を紹介したいと思います。
主な注意点としては「交渉自体が難しくトラブルになりやすい」「相場がいくらなのかを調べておく」「国や自治体の制度は利用できるのか」「住宅ローンは利用できるのか」です。
交渉自体が難しくトラブルになりやすい
賃貸物件は、所有者にとって大切な収入源となっています。
管理が大変なので手放したいと考えている人もいれば、手放すことは全く考えていないという人もいるでしょう。
しかし、大半の人は賃貸住宅を手放すことは考えていないと思って間違いありません。
これが交渉を難しくしている理由の1つです。
また、売りたいと考えていた場合でも、所有者は少しでも高く売りたいと思っています。
それに対して購入する側は、少しでも安く買いたいと考えているのが一般的です。
これも交渉を難しくしている理由なのですが、住宅はかなり高額な買い物となります。
高額な買い物をするために、交渉では少しでも自分が有利な条件で取引をしたいと思うので、交渉中にトラブルに発展することも珍しくはありません。
賃貸物件を購入する場合は、交渉が難しくなること、トラブルに発展することもあるという点を把握しておきましょう。
どうしても賃貸物件を購入したいけれど、自分ではうまく交渉できる自信がないという人もいると思います。
そんなときには無理をして自分で交渉するのではなく、仲介会社に依頼をするという方法もあります。
仲介会社は交渉のプロなので、素人が行うよりは成功確率も高いですし、所有者との関係が悪化してしまう可能性も低いです。
その反面、どこに依頼をするのかを決めなければいけませんし、手数料も必要となるので、どちらがよいのかじっくりと検討してから決めましょう。
相場がいくらなのかを調べておく
賃貸物件にも必ず相場が存在しています。
そのため、交渉を行う前には必ず相場を調べておきましょう。
素人に相場を調べることができるのかと思う人もいるでしょうが、不動産査定を受ければ簡単に調べられるのです。
まずは不動産査定を行い、相場がどれぐらいなのかを調べてから、適切な値段を提示しないと交渉はうまくいきません。
不動産査定を依頼するときには、1つの会社だけではなく、複数の会社に依頼をするのがポイントです。
なぜなら依頼をする会社によって、提示する相場の価格が若干異なるからです。
1つずつ査定をしてもらうのは大変なので、一括査定を利用すると簡単に複数の会社へ査定依頼をすることができます。
一括査定サイトにもいろいろとあるので、評判も調べておくとよいでしょう。
国や自治体の制度は利用できるのか
賃貸物件であっても、自分が購入すればマイホームとなります。
マイホームを購入した場合、国や自治体の制度を利用できる可能性があるのです。
主に
・地域型住宅グリーン化事業
・ZEH補助金
・住宅エコリフォーム推進事業
などがあります。
しかし、国や自治体というのは、税金のように国民が支払う料金に対してはいろいろと説明をしてくれますが、補助金などの説明はこちらから聞かない限り行ってくれないのが一般的です。
そのため、賃貸物件を購入前には、必ず自分で制度が利用できるのか確認しなければいけません。
住宅ローンは利用できるのか
住宅の購入はかなり高額になるので、大半の人が住宅ローンを組みます。
これは賃貸住宅を購入したときも例外ではありません。
しかし、賃貸住宅を購入した場合には、住宅ローンが利用できないこともあるのです。
・個人売買
・親族間で行う取引
・返済能力がないと判断された場合
・物件の担保価値が低いとき
これらに当てはまると、住宅ローンは利用できないので注意しましょう。
特に築年数がかなり経過している場合は、担保価値が低くなるので、審査が通りにくくなる傾向にあります。
賃貸物件を購入するメリット
賃貸物件を購入する場合には、いろいろとメリットやデメリットがあります。
まずは賃貸物件を購入するメリットを見ていきましょう。
それは「毎月の家賃や更新が必要なくなる」「リフォームやリノベーションも自由に行える」「新築より安く購入できる場合もある」ことです。
毎月の家賃や更新が必要なくなる
賃貸物件であっても、購入すればもちろん自分の所有物になります。
そのため、毎月支払っていた家賃を支払う必要がないので、家賃を気にする必要がなくなるのが大きなメリットです。
賃貸住宅の場合には、住み続けるためには2年ごとに更新をしなければいけません。
更新の際には手数料の支払いも発生するので、普段よりも支払額が大きくなるのがデメリットです。
賃貸住宅を購入すれば、更新を行う必要もありません。
書類の作成も必要ないですし、料金も一切掛からない点はかなりのメリットです。
自分の所有物になるということは、逆に家賃をもらう側になることもできます。
特にマンションのような集合住宅を購入した場合、1室を自分の住居として使用し、他の部屋を貸し出すことも可能です。
将来お金に不安がある場合でも、賃貸住宅として貸し出せば毎月収入が得られるので、老後の心配も少なくなるでしょう。
リフォームやリノベーションも自由に行える
自分の所有物になれば、賃貸住宅で生活をしていたときには行えなかったリフォームやリノベーションも自由に行うことができます。
間取りの変更も行えますし、新しく設備を導入することも可能です。
気に入ってはいたけれど、ここだけはちょっと嫌だと思っていた箇所も、自分好みにすることができる点もメリットだと言えるでしょう。
新築より安く購入できる場合もある
すでに所有者がいる賃貸物件を購入するということは、必ず中古住宅となります。
中古住宅は新築に比べて相場が安いので、新築を購入するよりも安い価格で買うことができます。
購入する費用が節約できるのは大きなメリットですが、どれだけ安くなるかは交渉次第です。
交渉の結果によっては、相場よりも高くなる可能性もあるので、必ずお得な価格で購入できるわけではありません。
賃貸物件を購入するデメリット
どのような物件を購入する場合でも、メリットもあればデメリットもあります。
では、賃貸物件を購入する場合には、どのようなデメリットがあるのでしょうか。
「管理は全て自分が行う」「税金の支払いが発生する」「購入時に多額の費用が必要」「家を売るのが難しくなる」などがあります。
管理は全て自分が行う
賃貸住宅で生活をしていた場合、最初から備わっていた設備は自分の物ではありません。
そのため、もし故障して使用できなくなったら、自分で修理をするのではなく、所有者が修理をすることになります。
自分では修理や交換の費用を負担しなくて済むのは賃貸住宅に住むメリットなのですが、自分の所有物となってしまうと、設備の交換や修理も自己負担となります。
建物の管理を全て自分で行わなければいけなくなる点はデメリットです。
税金の支払いが発生する
日本は税金大国なので、何をしても税金が徴収されます。
それは家を購入したときも一緒ですし、家を所持しているだけでも税金の支払いが発生します。
賃貸物件であれば、住宅に関して税金が発生することは殆どありません。
あっても更新のときの手数料に消費税がプラスされるぐらいでしょう。
賃貸住宅を購入すれば、購入時に各種税金の支払いや手数料の支払いが発生しますし、毎年固定資産税の支払いが発生する点は大きなデメリットとなります。
購入時に多額の費用が必要
住宅はかなり高額な買い物になります。
だからこそ住宅ローンを組んで支払いをするのが一般的なのですが、欲しいと思ってもそう簡単に購入できない点もデメリットです。
特に現在では増税や物価高、就職難などで生活が苦しい人が多いので、昔に比べるとより住宅の購入が難しくなっています。
家を売るのが難しくなる
普通の一軒家に比べて、賃貸物件というのは売るのが難しいと言われています。
しかも住宅自体が中古よりも新築の方が人気であるため、中古住宅を売ることそのものが大変になる場合が多いのです。
また、住宅は高額な買い物になるので、ある程度年月が経過しても住宅ローンが残っていることもあるでしょう。
住宅ローンを返済しないと、自分の所有物にはなりません。
自分の所有物でない物は売ることもできないので、賃貸住宅を購入するときには、売るのが難しいことを承知しておく必要があります。
【今住んでいる賃貸物件を購入することは可能？】まとめ
賃貸物件であっても、所有者が許可すれば購入ができます。
しかし、交渉が難しいことや、購入しても新たに売却するのが大変というデメリットがあるのも知っておきましょう。
購入すれば賃貸経営もできますし、自由にリフォームやリノベーションも可能なので、メリットもたくさんあります。
購入するなら注意点をしっかりと把握し、トラブルを避けることも重要です。
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