【賃貸？それとも持ち家？】災害大国日本における住宅事情

災害大国日本で、これからのマイホームは持ち家か？それとも賃貸か？

近年、地震や台風、それに伴う水害などといった自然災害にさらされる機会が増えている中で、ライフスタイルの在り方や、マイホームの選び方に変化が生じています。

これからのマイホーム選びは持ち家と賃貸、どちらが良いのでしょうか？

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  賃貸専門家：安達竜哉

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

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災害大国日本の自然災害とマイホーム事情とは？

延々とニュースに流れる様を見た人も多いのではないでしょうか。

地震以外にも、近年では年を重ねるごとに台風の勢力が増し、「観測史上最大級」という規模の台風が発生しては、日本列島のどこを通過するのかヒヤヒヤしながら夏の終わりを過ごす日々が続いています。

2019年、『令和元年房総半島台風』では、令和元年台風15号が千葉県を中心に甚大な被害を及ぼし、多くの家屋が住むことも困難な状態に陥りました。

実際に起きている災害はもっと多く、近年では集中豪雨による水害などは九州地方を中心に多く発生して

いたりもしますし、酷暑と呼ばれる40℃を超えるような暑さも災害レベルと言えるでしょう。

冬になれば、日本海側では記録的な降雪量で家屋が倒壊したというニュースもあります。

このように自然災害が増えている中で、安心して生活を続けるために必要なマイホームの在り方も、大きく変化の時が来ています。

少し前であれば「いつかはマイホームを買う」という漠然としたイメージを持って働く人が多かった中で、徐々に「持ち家は持たずに生涯賃貸で過ごす」という人の割合が増えてきたのです。

この変化の一因として、被災後の住居の状況などが関わってきているのです。

これと同時にライフスタイルに合わせたマイホームの在り方も移り変わっているため、どちらが正しいという事ではなく、自分に合った選び方が必要になってきているのだと考えられます。

これからマイホームを選ぶ上でどういったところに注意をすべきなのか、順に解説していきましょう。

持ち家と賃貸、それぞれの違いは？

戸建住宅やマンションを購入して所有するの持ち家は、多彩な間取りや高品質な内装や設備といった建物全体のクオリティが高く、予算次第ですが戸建であれば自由な設計で建てることもできることもできます。

また、住居を購入することで、ローンを支払終えれば老後の生活で住居費の負担が少なくなるため、老後をイメージして「いつかはマイホームを買う」といった考え方に繋がりやすいのだと思います。

ただし、持ち家である以上は建物の修繕などは自分で行う必要があり、そういった費用負担も考慮しておく必要があります。

また、そこからの引っ越しがなかなか難しく、ライフスタイルが変化しても生活拠点を変えることに大きな障害となってしまいます。

逆に、賃貸の場合は理想の部屋を見つけるという点において、理想を実現する持ち家とは異なり多少の妥協が必要になることが多々ありますが、毎月の予算に合わせて建物の新旧や、内装や設備のクオリティを選択できます。

建物の補修などの維持管理は大家さん（管理会社）が行うため、老朽化などの対応を自分で行う必要が無いことも安心できるポイントです。

ライフスタイルの変化に合わせて住居を移すことが容易なため、転勤やテレワークの導入などに合わせての移住がしやすいのが賃貸のメリットです。

しかし、賃貸である以上、老後も家賃を支払い続ける必要があり、定年退職などで収入が無くなることで賃貸契約の更新が断られるケースもあるなど、持ち家と比較すると老後に不安を抱えることになります。

どちらにも一長一短があり、自分の仕事やライフスタイルの在り方に合わせて最善を見つける必要があります。

しかし、マイホームを決めたあとに起こる「自然災害」という予測不能の事態への対処は、持ち家と賃貸では大きく異なるため、災害対策なども含めた住居選びが必要になります。

持ち家の抱える「住宅ローン問題」とは？

持ち家の購入となると、かなり高額な買い物であるため、多くの方が住宅ローンを組みます。

住宅購入から定年までの間に完済できるようなプランでローンの契約を行いますが、この住宅ローンにはある問題があります。

・住宅を手放してもローンの契約（返済）は続く

・災害などで住宅が居住不可能な状態になってもローンの返済が無くならない

日本国内で見られる住宅ローンでは、多くの場合がこのような契約内容になります。

前者のような理由で、持ち家を売った費用で残額の清算が行われるなどしない限りはローンの返済が継続するため、自由に移住を選択できなくなるのは予測できます。

しかし、今回の本題は後者の方になります。

自然災害などによって持ち家が損壊した場合には、それぞれに適応する保険への加入で補償を受けることができます。

しかし、保険金を受け取れたとしても居住が困難な家と住宅ローンだけが残るような状況になるのが、住宅ローンの契約内容で注意すべきポイントとなります。

決して住宅ローンそのものが悪いわけでは無いのですが、故意ではない問題で住居を失ったとしても、支払だけは待ってくれないという仕組みがあることを良く考えてローンの契約をする必要があるという事です。

災害に対する賃貸の対応はどうなのか？

賃貸契約の場合、仮に住宅が災害で損壊したとしても、その修繕などは大家さんの負担であり、賃借人には原則として負担はありません。

仮に賃貸住宅が損壊によって居住不可能となった場合は賃貸借契約を解除することができるため、他の住居を探して移り住むこともできます。

契約時に勧められる火災保険に加入していれば、家財の補償なども受けることができるため、被災時に大きな負担を強いられずに済むのが賃貸と持ち家の大きな差になります。

ただし、月々の負担や長期的な費用負担を考えれば、同じような間取りの条件であれば、持ち家の住宅ローン返済よりも賃貸の家賃負担の方が少し割高になることは加味しなければなりません。

住居は持ち家も賃貸も「災害に強い」というメリットが必要な時代に

先に述べたように住宅ローンの契約内容には注意が必要ですが、誰も被災することを前提に住居を選ぶことはありませんし、そのような事態を過度に想定していけば住居の選択肢はどんどんと少なくなってしまいます。

そこで、住居選びに「災害に強い」という条件が付加される時代へと変化してきています。

この「災害に強い」というのは耐震性能や防火性能だけではなく、立地という要素が大きくなります。

災害の内容や規模を予測することはできませんが、以下のような条件で住居を選ぶことで、被災時のリスクを減らすことができます。

・斜面などに隣接しない場所（土砂災害対策）

・海や大きな川から離れた場所や、地盤の安定した高台など（水害対策）

・隣家とあまり密接してない建物（火災時の延焼対策）

例えば、地震や台風での損壊は耐震性能で対応できますが、その後に起こる洪水や津波などの水害、土砂災害は立地や地形による影響が大きく、火災の被害は隣家からの延焼による被害も想定しておく必要があります。

実際にこういった条件を加味して住居を選ぶ時代になっていると気付いた人も多く、テレワークの導入に合わせて「災害に強い」条件を備えた地域への移住をする方が増えていることも事実です。

持ち家であれば、住居が大きく被災することさえなければ住宅ローンの問題はさほど気にするところではなくなりますし、賃貸の場合は実際に被災した際の費用負担が抑えられることや引っ越しが容易であるという意味で、「被災時の対応が柔軟である」と言えるでしょう。

いずれにしても、これまでのような交通の便や周辺施設の充実度の加えて、「災害に強い」条件を備えた地域に住居を構えることがベストでしょう。

持ち家を買うなら付加価値を重視する時代へ

今までの持ち家選びは、自分が住む際のメリットを最大限重視するのイメージでしたが、上記のような理由から「付加価値を重視する」時代に移り変わりつつあります。

具体的には、先に述べた「災害に強い」条件は、住宅の売却時に価値として上乗せされる可能性がありますし、賃貸として貸し出す際にも高く評価されるポイントになります。

持ち家の購入後に引っ越しが必要となっても、持ち家がローンの返済以上に高く売れたり、賃貸として貸し出すことで高額な家賃収入が見込めます。

老後に持ち家で住むまでの間を定期借家で貸し出すという選択肢もありますので、付加価値が大きければ手放さずに運用する方がメリットがあるかもしれません。

【賃貸？それとも持ち家？】まとめ

自然災害が目に見えて増えていくなかで、持ち家と賃貸のどちらが良いのかについて、やはり一長一短があるため結論が出ることはありません。

しかし、住居選びにおいて「災害に強い」という条件は外せなくなりつつあります。

数十年先を見据えているのであれば特に、それまでに幾度となく迫る記録的な規模の災害を乗り越えなければならないか、予測することは誰にもできないのです。

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  賃貸専門家：安達竜哉

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士