【賃貸住宅で自然災害の被害が！】修繕費は誰の負担に？

もし台風などの自然災害で賃貸住宅が被害あったら誰が負担する？

近年、さまざまな自然災害が発生し、住宅もその影響を少なからず受けることになります。

中には建物が被害にあうこともあれば、家財や人的な被害が出ることもあるでしょう。

そんな場合、賃貸住宅であれば誰にその費用などを負担するのでしょうか？

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  賃貸専門家：安達竜哉

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

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賃貸住宅が被害を受け、損壊などの被害が出た場合は誰が負担する？

台風などの自然災害で、建物そのものに損壊などが発生した場合、その修繕を行う義務は賃貸人（大家さんや管理会社など）にあります。

これは、民法606条に定められています。

①賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

②賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

賃貸物件において、「使用及び収益に必要な修繕をする」とは、生活に支障がない状態に修繕をすることを指します。

窓が割れた、雨漏りする、外壁などに破損がある、といった生活に支障があったり不安があるような損壊は、直ちに修繕を行う義務が発生します。

また、こういった修繕作業を行うにあたって、賃借人、つまり部屋を借りて生活をしている住民は修繕を拒むことはできません。

自然災害そのものを防ぐことはできませんが、それによって建物に被害が出た部分に関しては、賃貸人が修繕の義務を負います。

ただし、これはあくまでも自然災害による不可抗力が原因だった場合に限ります。

損壊の原因が賃借人にある場合は、賃借人の負担になることもあるの？

近年の大型台風接近時には、頻繁にあることがアナウンスされます。

それは、強風によって屋外に置かれた物が飛んだり倒れたりすることで、台風の被害が拡大するという事です。

過去の記録的台風では、街路樹の倒木などもあれば、強風で自動車が動いたり、自転車くらいなら宙を舞うこともありました。

こういった状況で、例えば窓を開け放っていたりすれば、室内に大量の雨が吹き込んだりするだけでなく、風の勢いで屋根が吹き飛んでしまったりする危険性もあります。

また、窓には雨戸やシャッターが備え付けられていますが、台風などの場合には閉めておくようにアナウンスされます。

これは、飛来した物で窓が割れたりしないようにする対策のためです。

つまり、飛んでしまいそうなものを片付けたり、窓を閉めたうえで雨戸もすべて閉めておくのが、台風対策として賃借人が行う義務とも言えます。

その義務を怠ったことで建物に損壊が発生した場合には、その責任を負うことになる可能性があります。

以前はそこまで強く言われることは少なかったようですが、台風対策として行うことの認識もどんどんと移り変わっており、賃借人の責任も大きく変化しつつあります。

台風の規模に関わらず、万が一に備えて対策を行う必要があるのだと認識しておきましょう。

家財の被害はすべて賃借人の負担？

建物の損壊は賃貸人の負担になりますが、住戸内に置かれた賃借人の私物、つまり家財の被害はすべて賃借人の負担になります。

例えば、台風で窓が割れ、これによって室内に大量の雨が吹き込んだとします。

割れた窓や浸水で傷んだ壁や床の修繕は、賃貸人に修繕の義務が発生します。

しかし、その雨が原因で損壊した家具や家電などの家財の修繕義務はなく、それらの修繕は賃借人の負担となります。

ただし、多くの場合で賃貸借契約を行う際に加入を勧められる火災保険の内容に「家財保険」が含まれています。

そういった火災保険に加入していれば、災害によって家財を失った場合も保険金を受け取ることができます。

加入している火災保険の契約内容に家財保険が含まれていない場合、保険の契約内容の見直しをしておきましょう。

また、賃借人の家財に被害が出た原因として、賃貸人の過失が認められる場合があります。

例えば、雨漏りの修繕を依頼していたがなかなか修繕されず、台風によって雨漏りがひどくなり家財に被害が出たといった場合には、修繕義務を果たしていなかった賃貸人の責任と判断されることがあります。

賃貸人としても、台風の増える時期には注意しつつ、建物の不具合などがあれば早期に修繕などの処置を行うことが求められます。

人的な被害が出てしまった場合の責任はどうなるの？

例えば、建物の一部が破損して、破片などが通行人のケガの原因になった場合はどうでしょうか？

この場合も、家財などと同様に「賃貸人が修繕義務を怠っていたかどうか」で大きく異なります。

もし、修繕義務を怠ったことで破損して、それが原因となった人的被害であれば、賃貸人が損害賠償責任を負う可能性が出てきます。

逆に、普段から建物の管理を徹底して、修繕義務もきっちりとこなしていた場合であれば、損害賠償責任を負う可能性はまずありません。

仮に、賃借人がベランダやバルコニーに置いていた物が飛んでいき、人的被害の原因となった場合、賃借人が損害賠償責任を負う可能性もあります。

賃借人に過失があると判断されてしまう可能性は十分にあるため、「飛びそうな物は屋内に仕舞うか何かに固定して飛ばないようにする」という台風対策をキッチリと行いましょう。

台風被害を減らすためにはどうすれば良いの？

台風被害は、対処方法がないものと、事前に対処をすれば減らすことができるものに分けられます。

さらに、対処をすれば減らすことができるもののなかに、賃貸人ができることと、賃借人ができることに分かれます。

対処方法がない被害に対する対策

自己管理ができないもので、例えば強風で電柱や街路樹が倒れて建物が破損したといった場合、これに対する対処方法などは現実的にありません。

こういった自然の驚異に対する唯一の対策は、「火災保険への加入」です。

保険の内容は、賃貸人と賃借人で大きく変わります。

賃貸人の場合は、建物の修繕に関する保険は加入されていますが、その他の特約について加入されていない場合も多いようです。

例えば、建物の修繕義務を怠って人的被害が出た場合などに使える「建物管理賠償責任特約」や、災害によって減少した家賃収入を補償する「家賃保証特約」などです。

賃借人の場合は、被災時の入居者の家財道具を補償する「家財保険」だけでなく、入居者の過失により発生した損害を賠償する「借家人賠償責任保険」や「個人賠償責任保険」を含めた3つの内容をセットで加入することが望ましいとされます。

入居時の初期費用を抑えるために加入を拒む方も居ますが、いざという時のリスク軽減を考えれば加入の必然性が見えてくるでしょう。

賃貸人ができる台風対策

賃借人にとって、建物の損壊を抑える対策は必要です。

普段から建物の点検や補修をこまめに行うことが、台風による破損リスクを軽減できます。

特に屋根や外壁などは、近年の酷暑などの影響もあって想定よりも劣化が早くなることもあります。

また、大きな被害が出なくても、台風の通過後にチェックを行うなどしておけば安心でしょう。

雨量が多い場合などは、事前に水路の清掃を行ったりすることも必要です。

それでも水路から雨水があふれることがあるようであれば、氾濫が起こる前に敷地内に浸水や冠水が起こらないように土嚢などを設置して対策することもできます。

その他に、賃借人に台風対策を行うことを案内することも有効です。

賃借人ができる台風対策

屋外に置いてあるもので、室内に移動できるものはなるべく室内に移動させましょう。

小さなものでも強風で飛んでいけばケガや破損の原因となる可能性があります。

自転車なども、室内に入るなら移動させ、入らないならワイヤーロックなどを利用して頑丈なものに固定することも有効です。

窓はすべて閉め、雨戸やシャッターなども閉められる場所はすべて閉めておくことも対策として有効です。

【賃貸住宅で自然災害の被害が！】まとめ

年々、自然災害による被害も大きくなり、住居が破損するような大きな被害も見かけることが多くなりました。

災害時の対処に関わる負担は、「どこ」が「誰」によって被害を受けたのかで決まります。

「誰」の部分に賃貸人や賃借人が入る場合には、それぞれの対策が不十分であることが殆どです。

互いに無用な負担を負わなくて済むように、事前の対策を行うように注意をする必要があるでしょう。

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  賃貸専門家：安達竜哉

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士