【不動産運用をお考えの方必見！】分譲マンションを賃貸に出す場合手順や注意点
不動産運用！分譲マンションを賃貸に出したい 手順や費用は？注意点は？
購入したけれども事情で住まなくなった分譲マンション。
売りに出す以外に、賃貸に出して家賃収入を得るという活用方法があります。
その場合、どのような手順を踏めば良いのでしょうか。
賃貸に出すメリット・デメリットなども含めて詳しく解説していきます。
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賃貸お部屋探しのプロが見るポイント
賃貸専門家：木原 一憲
得意エリア：奈良市
奈良での不動産キャリア24年以上の実績。これまで15,000人以上にお部屋を紹介。一人暮らしから家族向けまで幅広い賃貸情報に自信あり。休日は奈良の綺麗な街並みや歴史ある神社・仏閣、美味しい飲食店を巡ること。愛車はKawasaki。渡り鳥並みにズバ抜けた方向感覚を持ち、目印となる建物を伝えれば住所をピタリと一致させる特技あり。賃貸の専門家として様々なノウハウを仕入れ発信中。
分譲マンションを賃貸に出すメリット・デメリット
例えば、分譲マンションを買って住んでいたが仕事の都合で引越しをすることになった場合など。
住まなくなったとしても税金や維持費は掛かるし、空き家のまま置いておいてはせっかくの資産がもったいない……。
こんなとき、売りに出すという方法もありますが、賃貸住宅として人に貸すという選択肢も検討されてはいかがでしょうか。
分譲マンションを賃貸に出す。
具体的に検討するにはメリットとデメリットを知る必要がありますね。両面から見ていきましょう。
メリット
まずはメリットから。
特筆すべきはやはり、入居者からの家賃収入を得られることでしょう。
しかも売りに出すのとは違って資産として持ち続けられるので、またいずれそこに住むこともできますし、後になって「やっぱり売却しよう」ということも可能です。
さらに、家賃収入は不動産収入であり、他の様々な所得（例：給与所得・事業所得など）と合算して税額が決定する「総合課税」の対象です。
つまり総合課税に該当する他の所得と合わせた総合的な損益の状況によっては、節税となりうるということです。
不動産の賃貸住宅としての運用は、経費に計上できる項目が多いという点も見逃せません。
ちなみに不動産を売りに出した場合の利益は「分離課税」の対象で、独立して一定率で税額が計算されます。
デメリット
所有している分譲マンションを賃貸に出した場合、入居者がいればメリットで書いたように家賃収入を得られます。
しかし裏を返せば、借り手がなく空き室となってしまった場合は賃料が得られないというリスクもあり、これが最も大きなデメリットと言えるでしょう。
一般論として、立地が良くない物件や築年数が経った物件は借り手が見つかりにくい傾向にあります。
物件を賃貸住宅として運用するには、入居者の募集を行ったり設備を修繕したり清掃をしたりと様々な維持管理のコストがかかります。
また、売りに出すのとは違い不動産を所有し続けるため、固定資産税なども納めなくてはなりません。
入居者がおらず空き室のままになっている状態は相当な痛手ということです。
さらに、物件を賃貸に出すと住宅ローン控除の要件から外れてしまい、特別控除を受けられなくなるというデメリットもあります。
分譲マンションを賃貸に出すための「5つのステップ」
上記のメリット・デメリットをよく考慮したうえで「分譲マンションを賃貸に出したい！」となった場合は、どうすれば良いのでしょうか。
具体的な5つのステップをご紹介しましょう。
ステップ①仲介をしてくれる不動産会社を探す
分譲マンションの賃貸という選択肢は借り手があって成立するものですから、入居者を募る必要があります。
ご自身で探すと言う方法もありますが、それには関連する法律などを熟知していなくてはなりませんし、賃料を決めたり契約の手続きを主導したりと、何もかもを自分で行うことになります。
何か特殊な事情がない限りは、専門的な知識とノウハウを持った不動産会社に仲介を依頼したほうが良いでしょう。
ということで、賃貸物件の仲介を行ってくれる不動産会社を探すのが先決です。
ステップ②賃貸借契約の形態を決める
ひとくちに賃貸借契約と言っても複数の形態があり、どの形態で運用していくかを選ぶ必要があります。
・普通借家契約
・定期借家契約
・サブリース
上記3通りの中から、ご自身に合った契約形態を検討しましょう。
まず普通借家契約。世の中の多くの賃貸物件はこれに該当します。
通常2年ごとに契約の更新を行う形態で、借り手が更新を希望している場合は、貸し手の勝手な都合でそれを断ることはできません（更新を拒絶する正当な理由があった場合を除く）。
つまり物件の持ち主（貸し手）自身が再びそこに住みたくとも、借り手が退去を申し出ない限りは出て行ってもらうことは原則不可能ということになります。
一方で定期借家契約は、あらかじめ定めた期間が満了すれば、必ず一旦は契約終了という形になります。
借り手と貸し手の合意があれば再契約はできますが、貸し手の希望により再契約を拒むことも可能です。
契約期間は1年未満に設定することもでき、貸し手側の都合にあわせやすい契約形態と言えるでしょう。
ただし、貸し手に有利な契約であるため抵抗を感じる借り手も少なくはなく、入居者が見つかりづらいリスクもあります。
そのためか、全国の賃貸住宅のうち定期借家契約を選択している物件は2％ほどしかありません（国土交通省『住宅市場動向調査』令和2年版による）。
3つめのサブリースは、物件の持ち主が入居者を募るのではなく、一旦不動産会社に物件を貸し出し、その不動産会社が借り手を募って貸す――つまり「また貸し」を行う契約形態です。
サブリースの場合、不動産会社から物件の持ち主に支払われる賃料のうち10％ほどは手数料として差し引かれます。
また、物件の持ち主は原則として入居希望者の審査に口を出せないため、どんな人が入居するか分からないというリスクはあります。
ですが、例え部屋が空き室のままでも物件の持ち主にとっては不動産会社という「借り手」が居る状態ですから、確実に一定の賃料は毎月入ってきます。
これがサブリース最大の利点と言えるでしょう。
また、物件の維持管理をまとめて不動産会社に任せられるというメリットもあります。
ステップ③不動産会社に仲介を依頼する
賃貸物件を扱ってくれる不動産会社を見つけて賃貸借契約の形態を決めたら、実際に不動産会社に仲介を依頼しましょう。
不動産会社が行う仲介の方法として、「媒介契約」と「代理契約」の2パターンがあります。
媒介契約の場合は、入居希望者を入居させるかどうかの判断を貸し手が行うことができます。
対して代理契約の場合は、入居者の選定は不動産会社に任せることになります。
意に沿わない入居者に住んでほしくないのであれば媒介契約。
そういったこだわりが特にない、もしくは遠くに住んでいるなどで入居者選定への介入が難しい状況であれば代理契約をおすすめします。
ステップ④入居者の募集を行う
契約の形態や賃料などの諸条件が決まれば、入居者の募集がスタートします。
不動産会社と都度相談をしつつ募集広告の掲載などを行ってもらい、入居希望者が見つかれば次のステップへと進みます。
ステップ⑤入居希望者と賃貸借契約を結ぶ
まず入居希望者には内見をしてもらいます。
多くの場合、内見は不動産会社の担当者に任せ、貸し手が立ち会うことはありません。
内見を済ませた入居希望者が物件を気に入れば、入居申し込みをしてもらいます。
申し込み内容をもとに入居審査を行い、特に問題がなければ晴れて賃貸借契約の締結です。
賃貸住宅の運営にかかる費用は？税金は？
分譲マンションを賃貸住宅として運用するにはどのような費用が掛かってくるのでしょうか。
費用面での主要な項目としては「クリーニングやリフォームの費用」「設備の修繕・交換費」「不動産会社への管理委託料」などがあります。
うち「クリーニングやリフォームの費用」「設備の修繕・交換費」については、状況によって必要な額が大きく異なってくるので、早めに見積り依頼を出すことをおすすめします。
「不動産会社への管理委託料」については、家賃の5～10％が一般的な相場です。
いずれも経費として計上が可能な項目ですから、掛かる金額の把握は正しく行っておきましょう。
税金についても忘れてはいけません。
まず、「固定資産税」「都市計画税」は、分譲マンションを保有している以上は賃貸に出していようがいまいが納める必要があります。
ただし、これらの税金は上で挙げた費用と同じように経費として計上できます。
加えて、物件を賃貸に出す場合は「所得税」および「住民税」がかかります。
これらは賃貸を行うことで得た利益＝不動産所得（年間の賃料収入から経費を引いたもの）に応じて額が決まります。
年に一度確定申告をし、正しく納税しましょう。
「これも経費にできるかも？」といった不明な項目があれば、仲介を任せる不動産会社に相談してみてください。
分譲マンションを賃貸に出す際に気をつけたい「3つの注意点」
分譲マンションを賃貸に出して、資産を保有しながら家賃収入を得られるというのは魅力的ですね。
しかし既にデメリットとして挙げた以外にも、大きな損失やトラブルにつながりかねない注意点があります。
注意点①管理にかかる手間・コストについて
物件の管理を管理会社に依頼するには相応の費用がかかります。
ですが、家賃の集金やトラブル・クレームの処理、設備の不具合への対応など、物件の管理業務としてこなさなければいけないことは多岐にわたります。
物件を空き室にしないためにはきめ細かな対応は必須。
一部業務だけでも管理会社に委託するなど、ご自身の手間を減らし入居者にとって快適なお部屋を維持するのに必要なコストは正しく掛けましょう。
注意点②賃貸借契約の形態について
前述しましたが、賃貸借契約には「普通借家契約」「定期借家契約」「サブリース」と3つの形態があります。
うち普通借家契約は、貸し手側の都合で契約の更新を拒むことが原則できません。
将来的にまたご自身がその物件に住む予定があるのなら、普通借家契約にはしないほうが良いでしょう。
注意点③物件の住宅ローンについて
住宅ローンが完済できていない物件を、融資元の金融機関へ相談せず賃貸に出してしまうと、契約違反とみなされる恐れがあります。
残債の一括返還を求められるような状況におちいらないために、必ず事前に金融機関へと相談するようにしましょう。
また、物件を賃貸に出すなら、より金利が高いプランへの変更が必要になる場合もあります。
その可能性についても承知しておかなければなりません。
分譲マンションを賃貸に 成功への「3つのヒケツ」
最後に、分譲マンションを賃貸に出して安定した家賃収入を得るためのヒケツをご紹介します。
ヒケツ①不動産会社選びは重要
賃貸住宅において、賃貸借契約の締結に至るまで入居希望者と直接やりとりをするのは仲介する不動産会社です。
つまり、物件の借り手が見つかるかどうかは不動産会社の手腕にかかっているとも言えます。
なるべく集客力が高く、スタッフの対応が良い不動産会社を選んで仲介してもらうことが大切です。
また、物件の管理業務も委託する場合は、そのクオリティとコストとのバランスにも注目しましょう。
知人やネットの口コミなどを参考にするのも一つの手です。
ヒケツ②家賃設定は適切に
賃貸物件には、立地や間取り・築年数などの条件に見合った適切な家賃というものがあります。
適切な家賃設定を行うためによく用いられるのが「賃貸事例比較法」です。
まず周囲にある同じような条件の賃貸物件は家賃をいくらに設定しているかを調べ、さらにそことの詳細な条件の違い（築年数・階数・設備など）を加味して、適切な家賃を割り出す方法です。
きちんと利益は出したいところですが、かといって家賃を上げすぎてしまうと借り手が居なくなってしまいます。
入念なリサーチの上で家賃設定を行いましょう。
ヒケツ③需要に合った物件か見極めを
やや極端な言い方かもしれませんが、どれだけ集客力のある不動産会社に仲介を依頼しても、どれだけきちんと家賃設定を行っていても、お部屋を探している人の需要に合わない物件は借り手がつきません。
物件の賃貸需要を見極めるためには、まず「どんな人をターゲットにするか」をはっきりと設定しましょう。
単身者向けなら交通アクセスの良さ、ファミリー向けなら周辺の治安の良さや生活のしやすさなど、ターゲット層によって優先させるべき条件は違います。
お持ちの物件がターゲット層の望む条件とマッチしていれば、賃貸需要が見込めると言えるでしょう。需要が見込めなさそうであれば、売却に方針転換するのも有効な選択肢です。
親身に相談に乗ってくれる不動産会社であれば、賃貸需要の高い物件の条件を教えてくれるかもしれません。
まとめ～奈良で物件を賃貸に出すなら『賃貸のマサキ』にお任せ～
いかがでしたでしょうか。
今回は分譲マンションを賃貸に出す方法について見ていきました。
賃貸という形での不動産運用は、借り手が見つかれば安定した家賃収入が見込める一方で、空き室となると出費ばかりがかさんでいくなどメリットもデメリットもあります。
そのため、メリット・デメリット両面からじっくり検討することが肝心です。
また、信頼のおける不動産会社に仲介や管理業務を委託することも大切です。
私たち『賃貸のマサキ』でも、奈良で不動産を賃貸に出したい方向けに、物件の仲介や管理業務・サブリースを行っております。
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