【賃貸経営をお考えの方メリットや注意点は？】始める前に知っておきたいこと！

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賃貸経営のメリットや注意点は？初めに知っておきたいことを解説

「土地を相続したが賃貸マンションを建てるのはどうか」「不動産投資を検討しているが、安定収入が得られる賃貸経営を考えたい」

などから、賃貸経営をお考えの方もおられることでしょう。

今回は賃貸を経営するにあたって知っておきたいメリットと注意点について解説します。

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• 担当者：畑山士郎

  不動産業界キャリア22年以上。ウオーキング好きなポジティブ思考の元トップ営業マン！豊富な専門知識とプロ視点の高い洞察力で賃貸情報をシェア！

賃貸経営とは？

賃貸経営とは、不動産を所有し、それを賃貸に出すビジネスの一環です。

主にマンションやアパートを対象とし、不動産のオーナーは入居者から賃料を受け取ることで収入を得ます。

不動産投資方法のひとつで、安定した収入が得られる・節税効果があるなどのメリットがあるので、不動産を所有しているオーナーの中には賃貸経営を検討される方は少なくありません。

賃貸経営の方法には区分所有のマンションを貸し出す方法、一棟マンションやアパートを賃貸にする方法、一戸建てを貸し出す方法があります。

区分所有のマンション経営とは

区分所有は、ひとつの建物を複数のオーナーが分割所有する形態をいいます。

この場合のマンション経営は、分譲マンションの住戸のひとつで賃貸経営を行い、家賃収入を得ます。

一棟で賃貸経営を行うのに比べて、初期費用を大幅に抑えられるので、比較的手軽に不動産投資を始められ、初心者におすすめの方法です。

一方で共有の土地や共用部分が発生するため管理が必要なこと、空室になると収入がゼロになるリスクがあるというデメリットがあります。

区分所有による経営方法は主にマンションでのみ行われ、アパートの場合は区分ではなく一棟で賃貸経営を行うのが一般的です。

一棟マンション・アパート経営とは

以下、一棟経営とします。

一棟経営は、ひとつの建物を単独で所有し、運営する形態です。

具体的には、相続または購入した土地にマンションやアパートを建築すること、既存のマンション・アパートを購入して、賃貸経営を行うことなどをいいます。

大規模な投資となりますが、入居者が複数になるため収益性が高まる可能性があるといえるでしょう。

ただし、区分所有のマンションに比べて管理やメンテナンスがより複雑になります。

一棟経営にはマンション経営とアパート経営がありますが、初期費用が安く抑えられ、管理がしやすいのはアパート経営です。

アパートは木造や軽量鉄骨で建てられるため、建設費用を抑えられるためです。

一方でマンション経営は重量鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造で建てられることが一般的であるため初期費用がかかります。

しかし、共有スペースや設備を魅力的な仕様にすることで入居者を集められれば家賃設定を高めにすることができます。

そういった面で長期的に見て大きな収入を得やすいのはマンション経営だといえるでしょう。

賃貸経営のメリットと注意点

賃貸経営にはいくつかのメリットと同時に注意が必要なポイントがあるので解説します。

【メリット】安定した収入

賃貸経営は入居者が確保できれば安定した収入をもたらすことが可能です。

月々の家賃収入は定期的に入金され、適切な管理が行われれば一定の安定感を持ちます。

【メリット】リスクが小さい

不動産市場は一定の安定性があり、株式投資やFXなどに比べてリスクが小さいとされています。

マンションやアパートは需要がある限り価値を維持しやすいため、将来的なリスクも軽減されます。

【メリット】節税効果がある

賃貸経営は節税のメリットもあります。

賃貸経営は管理費や修繕費、登記費用などが経費として計上できるだけでなく、賃貸物件の取得費は減価償却の対象利益や経費に関する税制優遇措置があるため、税金の面でも魅力的なビジネスとなります。

・経費扱いできるもの…管理費や修繕費、登記費用

・減価償却の対象になるもの…賃貸物件の取得費

また、建物や土地で相続した場合、固定資産税評価額が課税の対象となります。

現金で相続した場合はその金額が課税の対象となりますが、固定資産税評価額は時価の7割程度になるため、現金で相続するよりも相続税の負担を抑えられます。

【注意点】空室のリスク

賃貸経営の収入は家賃収入です。そのため入居者が不足すると、家賃収入が途絶える空室のリスクがあります。

賃貸経営を行う際は、入居者を確保できる見込みがあるかを検討する必要がありますが、このあたりは不動産会社に相談し、アドバイスをもらうことで経営失敗のリスクを回避しやすくなるでしょう。

【注意点】築年数が古くなると減収の恐れも

築年数が古くなると、手間やコストがかかります。

築年数の相場に応じて家賃を低く設定する必要や、建物の老朽化がすすみ、修繕やリフォームが必要となります。

そのため修繕費用や、それらの発注手続きや立ち会いといった手間がかかってしまうことも。

これらは賃貸経営を続けていく上で、いつかは出てくる問題であることを認識しておく必要があります。

【注意点】売却のタイミングを逃してしまうケースがある

賃貸経営をやめて不動産を売却しようとしたときに、スムーズに売却できない可能性があります。

築年数の経過により、設備の老朽化やデザイン・間取りのトレンドが過ぎてしまい見劣りしてしまうためです。

経営を始める前に辞めるときのことを考えるのは幸先がよくない気もします。

しかし、先述の築年数の経過による手間とコストの増加を考えると、売却のタイミングまたは「辞め時」については事前に考えておいたほうがいいかもしれません。

【参考】賃貸経営にかかる初期費用リスト

賃貸経営を始める際には、初期費用が発生します。土地や建物の購入費用、修繕費、仲介手数料などを考慮して、事前に計画を立てることが重要です。

以下、必要とされる初期費用を取り上げます。

・物件取得費（マンションの購入・建築費用）数百万～数億円

・不動産取得税（不動産を取得したときに発生する税金） 固定資産税の4％（2024年3月31日までは3％）

・印紙税（契約書にかかる税金）契約金額によって異なるが5千万～1億円以下の場合は6万円

・登録免許税（登記を行う際に発生する税金）固定資産税評価額の0.4％

・ローン事務手数料（融資を受ける際に金融機関へ支払う事務手数料）借入金の2％前後

・保険料（保険に加入する際にかかる費用）保険の種類により異なる

・修繕費（物件内の設備やアパートの外壁・配管等に不具合があった場合の修繕費用）

・管理手数料（管理委託料・家賃等の回収・管理などを行う賃貸管理会社に毎月支払う手数料）月額賃料の5～10％

賃貸経営を考えるなら信頼できる不動産会社に相談

賃貸経営を始める際には、信頼できる不動産会社との相談が重要です。

入居者のニーズや資金計画、経営プラン、賃貸経営に関する法律については、詳しいプロのアドバイスを受けることで経営失敗のリスクを減らすことができるでしょう。

賃貸のマサキでは、賃貸経営を始めるにあたっての経営プランなどのご相談のほか、物件の仲介や物件の管理など、不動産管理のさまざまな「困った」に対応しております。

詳しくは賃貸のマサキ公式サイト内・奈良県の賃貸・不動産管理の窓口のページをご覧ください。

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