• 賃貸のノウハウ
• お部屋探しのノウハウ

管理物件ってどんな物件？借りるメリット・デメリットは？

賃貸のお部屋を探す際、しばしば「管理物件」と呼ばれる物件が見つかります。

これは一体どんな物件なのでしょうか。

一般の賃貸物件と異なる点や、3種類ある管理物件それぞれの内容、管理物件を借りるメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

• 

• 賃貸お部屋探しのプロが見るポイント

  賃貸専門家：安達竜哉

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

賃貸不動産経営管理士の資格保有。特技は少林寺拳法とお部屋探し。奈良の不動産業界で16年以上、単身からファミリーの方など、年間で200部屋以上の仲介実績。特に奈良市内のマンション名を出して貰えれば殆どわかる自信あり。奈良市の賃貸事情に詳しい安達による、暮らしに関するお役立ち情報をお届け。

管理物件には3種類の形態がある

管理物件とは、物件の所有者自身もしくは所有者から委託されたひとつの不動産会社が入居者の募集（仲介）・物件の管理をまとめて行っている物件のことを言います。

一般的な物件では物件の仲介業務と管理業務は別々の不動産会社が行っており、それぞれ仲介会社と管理会社と呼ばれています。

管理業務は不動産会社に任せず所有者自身が行い、仲介のみ不動産会社に依頼している場合も一般的な物件に分類されます。

一般物件の場合、物件の契約・入居までを仲介会社が担当し、入居が決まった後に仲介会社が何らかのサポートをすることは基本的にありません。

入居後のサポートは管理会社もしくは所有者が行うことになります。

いっぽうで管理物件は、入居者の募集・契約の手続きから入居後のサポートまで、一括して担当する人や組織がいるのが特徴です。

ひとくちに管理物件と言っても、次のように管理形態の異なる3種類に分けることができます。

①自主管理（自己管理）物件

自主管理物件とは、物件の所有者自身がすべての業務を行っている物件です。

所有者は個人の大家さんの場合もありますし、不動産会社など企業である場合もあり、様々なパターンがあります。

個人で所有しておられる自主管理物件であれば、大家さんが物件内や近くに住んでおられる場合も多く、何かしらトラブルなど問題が発生した際に、すぐに相談し対応してもらいやすいのがひとつの利点と言えるでしょう。

もちろん必ずしも大家さんが近くに居られない場合もあります。

迅速なサポートを期待して管理物件に住むのであれば、入居前に確認しておくようにしましょう。

②委託管理物件

委託管理物件とは、物件の所有者が管理業務を不動産会社に任せている物件です。

あとの項目で詳しく述べますが、賃貸物件の管理業務の内容は多岐にわたります。

そのため大家さん一人で何もかもをこなすのは難しい場合もあります。

そういった時に、不動産会社に業務を任せて負担を減らすのです。

不動産会社に委託する業務の範囲はケースによって様々で、すべての管理業務を任せているケースもあれば、物件の保守管理のみ不動産会社に委託して入居者管理は所有者自身で行うということもあります。

前者のケースでは物件に関するあらゆるやりとりを管理会社と行うことになりますし、後者のケースでは入居者どうしのトラブルは所有者とやりとりして解決することになります。

このように委託管理物件の場合は、入居者がやりとりする先が状況により異なることがあります。

どういった用件がどの窓口になるかは、事前に確認しておくことをおすすめします。

③サブリース

サブリースとは、不動産会社が物件を所有者から一旦借り上げ、それを入居者に貸すシステムです。

物件の又貸しと言えばイメージしやすいかもしれません。

サブリースは物件の所有者にメリットがあり、物件の管理業務をまとめて不動産会社に任せられる上に、一旦業者に借り上げてもらっているので空き部屋のあるなしに関わらず常に一定の家賃収入を得ることができます。

ただしサブリース契約の場合は、たとえ物件が満室になっても所有者に満額の家賃は入りません。

また、どういう人を入居させるかについて所有者は口出しできないシステムなので、モラル面などで意に沿わない相手が入居してしまう恐れもあります。

物件の管理業務ってどんなことをするの？

上記のように、一般の物件と同じく管理物件でも管理業務を不動産会社に委託しているケースがあります。

物件の管理業務の内容は多岐にわたるとすでに述べましたが、具体的にどのような業務があるかについて見ていきましょう。

①建物・設備の保守管理

物件の共用部分（電気設備・エレベーターなど）は定期的に点検をしてメンテナンスを行わないと、設備の劣化とそれにともなうトラブルを招いてしまいます。

入居者の快適性や安全を守るために、保守管理業務は必要不可欠と言えます。

②設備を修繕する手配

もし物件の設備に何かしら不具合が生じていれば、修繕工事が必要です。

建物の共用部分に限らず各お部屋の不具合についても同様で、入居者が故意に問題が引き起こしたわけでなければ、管理する側が費用を負担し工事の手配をするのが基本です。

入居者の不満・クレームに繋がらないためにも、素早い対応が必要になるのです。

③入居者の募集

物件に空き部屋がある時には、新規の入居者を募集することになります。

募集には広告費などがかかりますが、賃貸住宅は入居者が居てこそ成立するものであり、物件の所有者にとって空き室の増加は収入の減少に直結するため非常に大切な業務です。

④家賃の支払いの管理

入居者が毎月とどこおりなく家賃を払ってくれているかの管理も重要です。

もし未払いがあった場合は、その旨を伝える書類を入居者へ送り催促・督促をします。

それでも滞納が続くならば、連帯保証人や家賃保証会社への連絡も必要になります。

⑤トラブルやクレームへの対応

多くの他人同士がひとつの建物で生活をしている集合住宅では、騒音問題などによる入居者間のトラブルはつきものです。

またほかにも、設備についてのクレームなど、色々な問題のリスクがあります。

入居者の安心・安全を守り、人の集まる物件を維持するにはこうした問題に対して誠実に、いち早く対処する必要があります。

⑥入居・退去に関する手続き

新規の入居の際には、契約書をやりとりしたり重要事項を説明したりといった業務があります。

また入居者が退去する際にも、もろもろの手続きが必要です。

こういったものも、管理業務の一環です。

管理物件を探す・借りる2つのメリット

一般の物件ではなく管理物件を探して借りる主要なメリットを2つご紹介します。

①初期費用が安くなりやすい

通常のプロセスで一般の物件に入居する場合、仲介会社に物件を紹介してもらい、仲介手数料を支払うことになります。

その点、管理物件は入居の際に仲介会社を挟まないため、仲介手数料がかからない物件があります。

さらに管理物件は、空き部屋をなるべくつくらないために敷金・礼金を周辺の相場よりも安くしていることもあります。

このため、管理物件は一般の物件に比べて初期費用が安くすむ傾向にあります。

②手厚いサポートが期待できる

管理物件は入居前も入居後も一貫して、物件の所有者もしくはひとつの不動産会社とやりとりをすることになります。

一般の物件では、入居前に仲介会社と築いた関係は、入居が決まれば原則そこで終わりとなります。

ですが、管理物件はそうではありません。

入居前から大家さんや不動産会社と信頼関係を築き、入居後も一貫した手厚いサポートを受けやすいというメリットがあります。

また、入居前に物件の所有者や管理会社とやりとりができるということは、その物件に関する深い知識を持っている相手に詳細を聞く機会があるということでもあります。

お部屋や共用部分の設備・内装・建物のつくりなどについて正確で詳しい情報を得ることができるのは、物件の良し悪しを見るための重要な判断材料となりますし、入居後も大いに役立つことでしょう。

管理物件を探す・借りる2つのデメリット

今度は、管理物件を探して借りるデメリットも見ていきましょう。

①望む条件の物件が見つからない可能性がある

管理物件は、一般の物件に比べるとその数は多くありません。

そのため、管理物件のみに絞って探そうとすると、立地や予算・間取り・設備など希望条件に合った物件は見つけられない可能性があります。

不動産会社にとっては自身が所有している管理物件に入居してもらえれば直接の利益となるため、強くプッシュされるケースもあります。

ですが勢いに流されることなく、望む条件に合った物件であるかを冷静に検討し、入居するかどうかを判断しましょう。

②価格や条件の交渉が難しい場合がある

管理物件は、所有者が強い思い入れを持っている物件である可能性があります。

思い入れが強いゆえに、管理を外部に任せず自身の裁量で行っているというパターンです。

そのため、「ここに問題があるから家賃を下げてください」などといった価格・条件面の交渉には、なかなか応じてもらえないかもしれません。

もし何としてでも交渉をしたいのであれば、入居希望者が集まりづらい閑散期や空き部屋が増えてきたタイミングを狙えば、チャンスはある場合もあります。

まとめ～奈良の管理物件は『賃貸のマサキ』にお任せを～

いかがでしたでしょうか。

今回は、管理物件とはどんな物件であるかについて見ていきました。

数は限られているものの多くのメリットがある管理物件。

希望する条件を満たしたお部屋は見つかりづらいかもしれませんが、探してみる価値はあります。

奈良で管理物件をお探しの際は、ぜひ私たち『賃貸のマサキ』にご相談ください。

関連記事

【賃貸で管理人常駐のメリットとは？】管理形態の違いを解説≫


【管理会社の連絡先の確認方法】賃貸住宅を管理している会社の連絡先の調べ方≫


【大家さんに電話をするときのマナー】かけるべき内容・時間帯について解説≫


家賃を払い忘れたときは焦らずに連絡を！支払い方法をご紹介いたします。≫


【不動産運用をお考えの方必見！】分譲マンションを賃貸に出す場合手順や注意点≫


【賃貸物件の管理形態の違いとは？】それぞれのメリット・デメリットを解説≫


【賃貸経営をお考えの方メリットや注意点は？】始める前に知っておきたいこと！≫


【賃借人の立場や関係性や意味とは？】役割や契約書のチェックポイントを分かりやすく解説！≫


【ハウスメーカー施工の賃貸住宅って？】特徴・利点・メリットを徹底解説！≫