【2024年4月から相続登記の義務化で何が変わる？】登記手続きの流れなど分かりやすく解説
相続登記の義務化がスタート！義務化する理由や登記手続きの流れなどをわかりやすく解説
相続登記の義務化が始まる背景や、その手続きについて詳しく解説します。
なぜ義務化されるのか、登記手続きはどのように進めるのか、わかりやすくお伝えします。
相続に関わる重要な変化について、ここで理解しておきましょう。
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担当者：木寅昌紀
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そもそも相続登記とは？
相続登記とは、遺産が相続された際に、その相続人が不動産や財産を正式に所有するために行う手続きです。
これによって、相続人が法的に所有権を確立し、不動産や財産を自由に処分できるようになります。
相続登記は、不動産や財産の移転登記とも呼ばれ、相続手続きの最終段階となります。
相続登記の義務化はいつからスタート？
実は、すでに2024年4月1日から、相続登記は義務化されました。
不動産登記は、不動産の情報を登記簿に記録し公示する制度で、物理的情報は表題部に、所有権や抵当権などの権利は権利部に記録されます。
表題部の登記は義務であり、土地や建物に変更があった場合は1ヵ月以内に申請が必要です。
権利部の登記は任意でしたが、所有者の不明や公共事業の進行妨害といった問題が生じたため、相続による所有者変更でも登記が義務化されることになりました。
どうして相続登記は義務化されたの？
相続登記義務化の法改正は、国内で所有者不明の土地が急増している深刻な問題に対処するために行われました。
不動産の相続登記が行われず、相続が何度も重ねられた結果、誰の所有なのかが分からない不動産が増加しています。
相続登記が行われない理由は、以下のようなものです。
1.相続人全員の同意が必要である。
2.登記に費用がかかる。
3.相続しても維持管理が難しい不動産である。
このように相続登記することは手間暇が掛かることですから、負担が大きいと感じる相続人も少なくありません。
そのため、義務化に伴い相続人の負担を軽減するための新しい制度も以下のように2つ導入されました。
相続人申告登記
相続人申告登記は、相続人が行う手続きで、亡くなった不動産の所有者と自身が相続人であることを法務局に申告するものです。
通常の相続登記とは異なりますが、これにより相続登記の義務が履行されたとみなされます。
従来、相続登記を申請する際には、被相続人の戸籍など多くの書類が必要でしたが、相続人申告登記では、相続人であることがわかる戸籍謄本の提出だけで手続きが可能となりました。
相続人申告登記により、対象不動産の相続開始と申し出た相続人の情報が登記されます。
各相続人が個別に手続きする必要がありますが、代理人が全員の分を申し出ることも可能です。
相続人申告登記は個々の相続人が容易に手続きできる利点がありますが、遺産分割が完了し相続人が確定した場合は、3年以内に通常の相続登記を行わなければなりません。
また、不動産を売却する場合も、通常の相続登記が必要です。
相続土地国庫帰属制度
相続土地国庫帰属制度は、相続した土地の管理が難しい場合に、国がその土地を引き受ける制度で、2023年4月27日から運用されています。
土地を相続したが、管理が難しく手放したい相続人も多いです。
適切な管理が行われていない土地の増加を防ぐことが目的です。
ただし、建物がある土地は対象外で、また、相続人のみが利用できます。
共有名義の場合は全員の申請が必要です。
国が土地を引き取ることで、固定資産税や除草費の負担がなくなりますが、条件や管理費の支払いがあります。
申請から承認までに半年以上かかり、準備を含めると数年かかる見込みです。
いつまでに登記しなければならない？
相続登記はすでに2024年4月1日から義務化されたと書きましたが、相続登記は、相続の開始および所有権獲得の通知を受けてから3年以内に行わなければなりません。
法改正後の不動産登記法76条2では、「所有権を相続した者は、相続の通知を受け、所有権を知った日から3年以内に所有権の移転登記を申請しなければならない」と記載されています。
つまり、相続開始と所有権獲得の知識がある日から3年以内に登記を完了させる必要があります。
過去に相続した不動産の相続登記はどうなるの？
重要な点は、「今回の相続登記義務化の改正より前に相続していた不動産についても登記が義務化される」ということです。
通常、法律では不遡及の原則（遡って適用されない）がありますが、この改正では例外的に、相続が発生した不動産についても登記が義務付けられます。
これは、相続登記未了が所有者不明土地の問題を引き起こす可能性があるためです。
改正前に発生した相続については、2024年4月1日以降3年以内に登記しなければならず、理由なく遅延すると10万円以下の過料の対象となります。
過料以外の相続登記しないデメリットは？
今回、相続登記未了に対する罰則が導入され、「相続人などが正当な理由なく登記を怠った場合、最高で10万円以下の過料が科される」とされました。
これにより、これまで任意であった相続登記を怠ると最高で10万円の罰金が科される厳しい措置となりました。
しかし、相続登記を怠ると、過料以上に深刻なリスクが生じることもあります。
相続登記を怠ることが何をもたらすか、以下で詳しく説明します。
不動産を売れない
まず、故人の名義である不動産は、そのままでは売却できません。
例えば、故人の居住していた家が空き家になった場合、そのままでは売却することができません。
不動産を相続した人が相続登記を行い、その後に売却する必要があります。
相続人の持分を勝手に売却されてしまう可能性がある
相続人が複数いる場合、1人の相続人が行う相続登記により、相続人全員が共有者となることができます。
この場合、各相続人は法定相続分の持分で共有することになります。
したがって、1人の相続人が自らの持分を売却することも可能ですが、その際には法定相続分での登記を行う必要があります。
また、相続人の中に債務がある場合、債権者が相続登記をして相続人の持分を差し押さえることもできます。
ただし、法改正により、遺産分割や遺言書によって法定相続分以上の持分を取得した場合、その持分については登記が必要となりました。
新たな相続が発生すると権利関係が複雑になる
最大の課題は、新たな相続が発生すると権利関係がますます複雑になることです。
相続登記を行わずに相続人が亡くなると、相続財産はその子供たちに引き継がれ、その後、さらに子供たちが亡くなると再び引き継がれます。
子供の数が増えれば増えるほど相続人が増加し、相続人同士の関係が希薄化し、その結果、後の相続登記が複雑化することになります。
相続登記の手続きの流れ
では、通常の相続登記手続きについて、具体的な進め方をご案内しましょう。
以下では、相続登記の一般的な手順を説明します。
相続する不動産の所有者を確認する
まず、不動産の所在地と権利の状況を確認します。
相続登記を行うためには、被相続人が所有する不動産を特定する必要があります。
被相続人の名義である権利証や納税通知書から物件の所在地を調べ、その後法務局で相続不動産の登記事項証明書を取得して権利の内容を確認します。
遺産分割の協議をする
相続登記の対象となる不動産が確定したら、遺産分割の話し合いを行い、各相続人がどの不動産を受け取るかを決定します。
協議の内容がまとまれば、遺産分割協議書を作成し、全ての相続人が署名・押印します。
ただし、遺産分割協議を行わずに法定相続分で共有することもできます。
また、相続人が1人だけの場合は、遺産分割協議を行わずにその相続人が全ての相続財産を受け取ります。
相続登記に必要な書類を整える。
不動産を受け取る相続人が決まったら、相続登記に必要な書類を収集します。
相続登記には3つのパターンがあり、それぞれの場合に必要な書類が異なります。
登記申請書は、法務局のウェブサイトからフォーマットをダウンロードでき、記入例も付いています。
それを参考に必要事項を記入して準備しましょう。
また、現在は法務局が提供する「法定相続情報証明制度」を利用することができます。
この制度では、法定相続情報一覧図のコピーを入手できます。
このコピーは相続登記だけでなく、金融機関の相続手続きにも使える便利なものです。
相続登記の際には、この制度を利用して一覧図のコピーを入手することも可能です。
また、提出した戸籍関連の書類は返却されるので、事前に相続関連の一覧図を作成しておくことができます。
法務局に申請と納付を行う
必要な書類がそろったら、相続登記用の申請書を作成します。
申請書の記入や登記内容の判断が難しい場合は、司法書士に相談しましょう。
申請書が完成したら、添付書類添えて法務局に登記申請を提出し、登録免許税を納付します。
添付書類の原本は返却されますが、別途返却手続きが必要です。
相続登記にかかる費用は
多くの方にとって、気になるのは相続登記の費用です。
相続登記には登録免許税の他に、戸籍謄本の発行手数料や、司法書士への依頼による報酬などの費用がかかります。
相続登記の費用について、詳しく見ていきましょう。
登録免許税
登録免許税は、相続登記の際に法務局に支払う税金です。
相続する不動産の評価額に対して、0.4％の登録免許税がかかります。
ただし、相続する不動産が土地であり、評価額が100万円以下の場合、登録免許税は免税となります（2025年3月31日まで）。
必要書類の取得費用
除籍謄本や改正原戸籍は、1通につき750円です。
これらの書類を郵送で取得する場合、750円分の小切手が必要ですが、小切手を入手するためには200円の手数料がかかります。
つまり、郵送でこれらの書類を取得する際には、往復の送料も考慮すると1通あたり1,000円近くになります。
また、戸籍謄本は約450円、住民票や除票は自治体によって異なりますが、大体200円から300円かかります。
相続登記を申請する際には、被相続人の履歴や相続人の数に応じて、多くの戸籍謄本や除籍謄本が必要となります。
そのため、戸籍関連の書類だけで1万円以上かかることもあります。
司法書士に依頼した場合の費用
相続登記を司法書士に頼んだ場合、登記内容の複雑さによりますが、相続人が配偶者と子供だけであり、不動産が自宅のみである単純な場合、報酬は5万円から10万円程度が目安となります。
司法書士への支払いには、報酬の他に登録免許税や、戸籍の取得代なども含まれます。
【2024年4月から相続登記の義務化で何が変わる？】まとめ
相続登記の義務化が始まり、これまで以上に登記が重要性を増す時代がやってきました。
正確な登記は紛争やトラブルを防ぎ、不動産の取引を円滑にします。
今後も法改正や手続きの変化に注意し、適切な相続対策を心掛けましょう。
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担当者：木寅昌紀
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