自分でDIY出来る賃貸物件ってあるの？注意点をまとめてみた！

「DIY可賃貸」「カスタマイズ賃貸」で気をつけなければいけないことは？

近年、UR賃貸を始め、DIY可能とした賃貸住宅が増えてきました。

賃貸住宅でも自分の好きなインテリアに改造できるのが、インテリアにこだわりたい方やDIY好きの方を中心に高い支持を得ています。

そんな中、DIY可賃貸についてさまざまな疑問も。

「賃貸住宅のDIYってどこまでやっていいの？安全性など気にしなくてはいけないことは何？」

「賃貸住宅でDIYした場合、原状回復しなくてはいけない？」

「DIY可賃貸の契約で、気をつけないといけないことは何？」

ここでは、2019年5月20日に公開された「賃貸DIYガイドラインver.1.1」の解説を中心に、上記の疑問にお答えしていきます。

※「賃貸DIYガイドラインver.1.1」とは

DIY可の賃貸住宅において、に「住まい手」「オーナー」「管理者」「専門家」の間で、共有されるべきラインを明確にするために、国土交通省が作成したガイドラインです。安全・安心にDIYを楽しむためにぜひ知っておきたい内容がまとめられています。

▶賃貸DIYガイドラインver.1.1の詳細はこちらから

DIY可賃貸の賃貸借契約とは？

一般の賃貸借契約では、借主と貸主が契約を結び、相場にあった賃料を支払うことで成り立ちますが、DIY可の賃貸に関しては、工事に関するプロセスが加わるため、通常の賃貸借契約に加えてより詳細に契約内容を確認する必要が出てきます。

具体的には改装費用や原状回復に関する内容ですね。

少し話は飛びますが、DIY可賃貸が登場した背景には、貸主がリフォーム費用を負担するのが難しいという状態と、借主の「自分好みに改修したい」というニーズがマッチしたということがありました。

そのため、これらのニーズに合った新しいスタイルの賃貸借契約が求められます。

そこで登場したのが、「借主負担DIY型」賃貸借契約です。

これは、貸主が修繕義務を負わず、借主が自己負担で修繕や模様替えを行う代わりに、相場より安い家賃で借りることができることと、自己負担で行った工事部分については原状回復義務を負わない、という賃貸借契約です。

貸主にとっては空き家の段階で修繕の必要がないこと、借主にとっては相場より安い賃料で物件を借りることができ、自分好みのリフォームや模様替えができること、退去時のトラブルを避けられるというメリットがあります。

さらにトラブルを防ぐためには、契約書を交わす段階で上記が明記されてることを確認する必要があります。上記のガイドラインでは、賃貸借契約書のほか、借主から貸主に対する増改築工事の申請書、それに対する貸主の承諾書、工事部分の詳細について記載された書類、工事に関する原状回復や退去時の清算に関してなどの合意書を交わすことが提示されています。

原状回復とは

【賃貸のマサキ・賃貸用語集より】

「原状回復」

賃貸住宅を退去する際、借主が住居をできるだけ入居前に近い状態に回復し、入居後に取り付けたものなどを取り去ること。これまでは借主が原状回復するのは当たり前だったが近年、原状回復不要の物件が増加している。

▶「原状回復」詳細ページはこちら

賃貸借契約において、借主が賃貸住宅を退去する時には、その住居を入居前の状態またはそれに近い状態に戻すことが当たり前でした。

しかし、貸主側からすればせっかく借主さんが素敵に、しかも使いやすくアップグレードしてくれたものをわざわざグレードダウンさせるのはもったいない、それならばその状態のまま次の借主さんに使ってもらうほうが物件の価値があがるかも、それならば原状回復は必要ないのでは・・・という思いも出てきます。

そして借主側も、原状回復が念頭にあると思い切ったDIYができません。また、せっかく素敵に使いやすくリフォームしたものを、またお金をかけてグレードダウンさせるのは手間だしもったいないと考えても不思議ではありません。

このようなニーズから、DIY可賃貸においてはこれまでの賃貸借契約のルールを少し変え、原状回復を必ずしも必要としないとする物件が増えてきました。

それだけに、DIY可賃貸での契約の場合、契約書や合意書に原状回復に関する記載がどのようになっているのか、退去時にトラブルにならないよう、しっかりと確認する必要があります。

また、原状回復を必要としないとしても、設置した棚などに不具合があった場合の対処法（補修するのかそれとも撤去するのか）など、あらゆる場面を想定した合意が必要です。

安全にDIYするには

DIYが出来る物件と言っても、借主の思うまま好きなように改装できるというわけではありません。

建築基準法や消防法など、住居に関する法律に抵触する改装はできないというのは当然のこと。

そのために知っておいて欲しいことをまとめます。

内装制限とは

住居の改装の際、万が一火災が起きた場合の事を考えるのは必須と言っていいでしょう。

建築基準法や消防法、各自治体で規定されている条例などでは内装制限というルールが設けられています。内装制限とはキッチンや浴室など、住居の中でも火災が起きる危険性の高い場所は、万が一火災が発生した場合に避難する時間稼ぎができるよう、内装に使用する材料を不燃材料、準不燃材料、難燃材料などの防火性能の高い内装材を危険度に応じて使用することが決められています。

内装制限の対象となるのは、建築基準法で特殊建築物と呼ばれているもの、一定規模以上の建築物、火気を使用する居室のある建築物、窓のない居室を持つ建築物などです。マンションやアパートは共同住宅となる上、各居室にキッチンや浴室が設けられていることがほとんどなので「火気を使用する居室がある」にも該当するので、内装制限の対象となります。そのため、DIYをする場合、内装制限についてしっかりと知っておく必要があります。

内装制限では、使用できる材料について不燃、準不燃、難燃の３つで示しています。加熱開始から材料が燃え始めるまでの時間が不燃20分、準不燃10分、難燃5分とされています。もっとも燃えにくいのが不燃です。また材料はより燃えにくいものを代替えで使用することができます。

内装制限の具体的な指示については上記の「賃貸DIYガイドラインver.1.1」にフローチャートが掲載されており、わかりやすくなっています。このガイドラインである程度調べたうえで、必要に応じて専門の建築士に相談するといいでしょう。

またガイドラインには不燃材料などの探し方や内装制限のある場合のDIY具体事例も掲載されています。ぜひ参考にしてください。