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インボイス制度が不動産賃貸業へもたらす変化

インボイス制度は2023年10月1日から施行された、消費税の仕入税額控除の適格性を判断する制度です。

インボイス制度の導入により、不動産賃貸業にもさまざまな影響が考えられます。

また、インボイス制度は、消費税に関する制度の変更を指しますが、年間売り上げが1000万円未満の免税事業者にとっても、インボイス制度は重要です。

特に、消費税の免税事業者、特に不動産賃貸業者には、インボイス制度への対策が必要です。

この記事では、不動産賃貸業におけるインボイス制度の影響について詳しく解説します。

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  賃貸専門家：出口晏奈

  得意ジャンル：奈良や住まいの生活情報

奈良の様々な情報に精通した賃貸専門家。自身が体験した有益情報などをイラストレーターやPhotoshopを駆使し、監修した自社ホームページで50万セッション獲得に成功。持ち前の求心力でwebマネジメントの敏腕女性リーダーとしても活躍。趣味は奈良のお洒落なカフェ巡り。奈良県最大のブランド価値が高い「オウンドメディア」を目指す。

インボイス制度とは

インボイス制度とは「適格請求書等保存方式」とも呼ばれ、2023年10月1日から導入された新しい消費税関連のルールですが、課税対象となる売上における消費税に変更をもたらします。

この制度では、通常の請求書に加えて、適格請求書に発行事業者の登録番号と税率ごとに分かれた消費税額が記載されることが必要になりました。

具体的には、

・適格請求書発行事業者の氏名、または名称および登録番号

・取引年月日

・取引内容（軽減税率の対象品目である旨）

・税率ごとに区分して合計した対価の額（税抜き、または税込み）および適用税率

・税率ごとに区分した消費税額等

・書類の交付を受ける事業者の氏名又は名称

これらが記載された適格請求書を取得することで、「仕入税額控除」を受けることができます。

仕入税額控除とは、消費税の支払いにおいて、受け取った消費税から支払った消費税を差し引く制度です。

仕入税額控除の利用により、重複した消費税支払いを回避できます。

逆に、適格な請求書が提供されない場合、消費税の計算において不利になり、損失が生じる可能性があります。

また、インボイス制度は6年かけて段階的に実施されます。

適格な請求書がない場合でも、2029年9月までは50～80％の控除が設けられていますが、2029年10月1日以降は控除が適用されなくなるため、早急な対応が必要です。

不動産賃貸業を営むオーナーが取るべきインボイス制度への対応策

不動産賃貸業のオーナーにおすすめするインボイス制度への対応策は、以下のとおりです。

課税事業者になるか検討する

現在、免税事業者である場合、インボイス制度の導入により、借主から仕入税額控除を受けられなくなる可能性があります。

そのため、借主が課税事業者である場合は、課税事業者になることを検討しましょう。

課税事業者になるメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

・借主から仕入税額控除を受けられる

・課税事業者同士の取引において、消費税の納税額を正確に把握できる

・消費税の納税額が減る可能性がある

ただし、課税事業者になるには、基準期間の課税売上高が1000万円を超える必要があります。

基準期間とは、前々年1月1日から前々年12月31日までの1年間の課税売上高です。

賃料を減額する

課税事業者になることができない場合、賃料を減額して、借主の負担を軽減するのも一つの方法です。

賃料を減額することで、借主が消費税を支払う必要がなくなり、借主の負担が軽減されます。

また、免税事業者のままであっても、借主から消費税を受け取ることができるため、オーナーの収入が減ることはありません。

インボイスを交付する

課税事業者であっても、免税事業者から仕入を受ける場合は、インボイスを交付する必要があります。

そのため、免税事業者から仕入を受ける場合は、インボイスの交付を徹底しましょう。

インボイスを交付することで、借主が仕入税額控除を受けられるようになります。

不動産賃貸業を営むオーナーは、インボイス制度の導入により、取引先や収支に影響が生じる可能性があるため、早めに対応策を検討しておくことが重要です。

インボイス制度が不動産賃貸業に与える影響

住宅の賃貸業

住宅の家賃は消費税の課税対象外であるため、インボイス制度の導入による直接的な影響はありません。

ただし、住宅物件の管理や修繕などの付帯サービスに消費税がかかる場合は、インボイスの交付が求められます。

店舗や事務所などの賃貸業

店舗や事務所などの賃貸業では、消費税が課税対象となるため、インボイスの交付が求められます。

免税事業者である貸主がインボイス制度に対応するために課税事業者となる場合は、それまで得ていた益税分（消費税分）の収入がなくなります。

そのため、これまで得ていた賃料収入が実質的に減ってしまうので注意が必要です。

貸主と借主の取引

免税事業者である貸主から賃貸を受ける借主は、賃料に対する消費税を仕入税額控除として計上することができません。

そのため、借主の税金の負担が増える可能性があります。

不動産市場全体への影響

インボイス制度の導入により、不動産市場全体の競争が激化する可能性があります。

免税事業者である貸主は、課税事業者との競争において不利になるため、賃料の引き下げや取引条件の悪化を余儀なくされる可能性があります。

なお、インボイス制度の導入は、あくまでも消費税の仕入税額控除の適格性を判断する制度です。

そのため、不動産賃貸業に直接的な影響を与えるかどうかは、貸主と借主の取引内容や、それぞれの事業形態によって異なります。

具体的には、以下の点に注意が必要です。

・貸主が課税事業者であるかどうか

・借主が課税事業者であるかどうか

・貸主と借主の間の取引内容

貸主や借主は、インボイス制度の導入に伴う影響について十分に理解し、適切な対応を検討することが重要です。

インボイス制度の導入によって気をつけたいこと

免税事業者が不利になる可能性がある

免税事業者は適格請求書を発行できないため、借り主の消費税負担が増加します。

これにより、借り主は家賃を減額する交渉を行ったり、他の物件への移転を検討したりするかもしれません。

また、今後、店舗や事務所などの賃貸物件を選ぶ際には、借り主が適格請求書を提供できる場所を優先する可能性が高まります。

同じ賃料でも、消費税負担の違いが競争力に影響を与えるため、競合事業者との競争が損なわれる可能性があるでしょう。

テナントからの収益が減少する可能性がある

免税事業者がインボイス制度に適応すると、店舗物件の賃貸収益が減少し、収益性が低下する可能性があります。

これは、以前の益税分（消費税分）の収入が失われ、そのうえ賃料収入が実質的に減少する結果となるため、慎重に検討する必要があります。

法人化による節税効果が期待できない

以前は、免税事業者は法人化によって消費税を節約できると考えられていました。

しかし、インボイス制度の導入により、免税事業者は仕入税額控除の恩恵を受けられなくなり、節税効果が減少する可能性が高まります。

適格請求書発行事業者になるには

最後に適格請求書発行事業者になる方法をご紹介します。

適格請求書発行事業者になるには、課税事業者の場合は税務署に登録申請書を提出すれば完了します。

免税事業者の場合は、課税事業者になるための届出が必要です。

2023年10月1日までは、適格請求書発行事業者の登録手続きと同時に課税事業者になることができました。

以下に、具体的な手順をまとめます。

課税事業者の場合

1. 税務署に「適格請求書発行事業者の登録申請書」を提出

2. 審査後に登録通知書が届く

免税事業者の場合

1. 税務署に「消費税課税事業者選択届出書」を提出（2023年10月1日まで）

2. 審査後に課税事業者となる

なお、適格請求書発行事業者になると、取引先から請求書の交付を求められた場合に、インボイスを交付する義務が発生します。

インボイスは、適格請求書発行事業者であること、取引内容、税率、消費税額などが記載された請求書です。

インボイス制度の導入により、消費税の仕入税額控除の適格性を判断する基準が明確化され、消費税の仕入税額控除の適正化が図られます。

また、課税事業者同士の取引においては、インボイスの交付により、消費税の納税額を正確に把握できるようになります。

【インボイス制度が不動産賃貸業へ及ぼす影響とは？】まとめ

不動産賃貸業界におけるインボイス制度の導入は、業界に新たな課題と機会をもたらすものとなりました。

不動産管理業者やオーナーは、適格な請求書を提供し、税務規制に対応することが不可欠です。

この変化を受け、透明な契約や適切な記録管理がますます重要となります。

一方で、競争力を保つためには、賃貸物件の提供においても適格請求書の発行を検討すべきです。

借り主が消費税の負担を避けるために、これらの物件を選ぶ傾向が高まるでしょう。

したがって、インボイス制度の導入においては、戦略的なアプローチが不可欠になるでしょう。

この新たな制度に対応するため、法的アドバイスや専門家の協力が有用です。

不動産賃貸業者は、適切な対策を講じ、変化に適応するようにしましょう。

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