「リースバック」とは？

自宅を売却しても住み続けられる、そんな方法があることをご存じでしょうか？

「リースバック」とは、自宅を売却してもそのまま済み続けることができるのです。

せっかくマイホームを手に入れたけど、住宅ローンの返済が家計の重みになっているという方に選ばれている方法ですが、どういう仕組みになっているのか良く分からないという人も多いようです。

当然、メリットやデメリットもありますので、ここでは主に住宅でのリースバックについて詳しく説明していきましょう。

リースバックはどういう仕組みなの？

リースバックは正しくは「セール・アンド・リースバック（英語: sale-and-leaseback）」と言い、不動産などの固定資産を売却し、そのあとリースするという金融取引のことを指します。

分かりやすく言えば、自分で所有しているマイホームを不動産会社に一度売却して手放したあとで、不動産会社から賃貸物件として借り受けて住む、という方法です。

リースバックは不動産だけではなく、固定資産などでリースが可能なものであれば利用できる方法で、車や飛行機、列車といった乗り物でも利用されています。

そのため、不動産を対象にしたものは不動産リースバックと分けて呼ばれることもあり、それを専門に取り扱う企業も多くあります。

リースバックのメリットとは？

リースバックの仕組みは先に述べましたが、まず最初に不動産を売却しますので、まとまった資金が手に入るのが大きなメリットです。

リースバックの対象は住宅に限らないので、設備投資のために工場などの建物を資金調達のためにリースバックに出すこともあります。

さらに、リースバックは売却後に賃貸契約を行ってそのまま住み続けることができる為、引っ越したりする必要はありません。

住み慣れた家に住み続けることができるのも大きなメリットになりますし、小中学校などに通う子供が要る場合などは転校などを行う必要がなくなるため、子供のためにも良いでしょう。

それに、単純に売却したわけではないので、近隣の人に自宅が賃貸に代わっていることを知られることはありません。

最近では、分譲マンションを対象にしたリースバックもあるため、戸建でなければ利用できないわけではありませんので、検討している人は一度調べてみることをお勧めします。

それに、一度リースバックで売却しても、資金が用意できれば買い戻すことも可能なので、自分の手に取り戻すことを考えて単純に売却するのではなく、リースバックを選ぶ人も居るようです。

もちろん、デメリットもありますよね？

自宅に住み続けられるとは言いましたが、売却している以上は「自分の家」ではなく、売却先の不動産会社に所有権が移った家を賃貸で借りることになります。

そのため、固定資産税などの負担は無くなりますが、売買契約の内容によって住宅ローンの返済の代わりに賃料を支払う必要があります。

住宅ローンの返済が難しいことを理由にリースバックを行う場合、賃料の支払い額がローンの返済額よりも高額になる場合があるため、自身の返済能力とよく相談しなければなりません。

また、リースバックには不動産を買い戻すことができる仕組みになっている

ことが多いですが、必ず買い戻せるという保証はありません。

こちらも売買契約時の内容を良く確認する必要がありますが、買い戻せるように不動産を保護するには条件が付いていることが多く、例えば賃料の支払いが一度でも滞ったら買い戻せる保証が無くなる、といった条件になります。

同様に、終身住み続けることもできない場合がありますので、リースバックの利用を考えている場合には注意が必要です。

それに、リースバックは自宅を売却後に賃貸で借りるという方法ですが、この場合の賃貸契約は「定期借家契約」というもので、契約期間（通常2～3年）後に契約が終了するという賃貸契約となります。

そのため、契約は更新されるわけではなく、都度再契約を行うことになりますので、そのたびに契約内容が変わってしまう可能性もあります。

これは、貸主である売却先の不動産会社にとの信頼関係になりますので、売却先はよく考えて選びましょう。

リースバックを利用できない場合はあるの？

リースバックを利用する場合にもいくつかの条件があります。

住宅ローンが残っている住宅であれば売却価格がローンの残高を上回っていることなどが条件です。

例えば、住宅ローンが2000万円残っていて、売却価格がそれ以下の1500万円であった場合、抵当権を解除することができないために、そもそもリースバックを利用することができません。

それに、リースバックを提供する不動産会社にとっての利益が無ければ成り立たないので、売却価格は周辺の相場より低めに設定されることも多くあります。

ただし、逆に住宅ローンを完済してローンが残っていなかったり、残りがわずかになっている場合には利用しやすくなりますので、ローンの状況を良く確認する必要があるでしょう。

リースバックはどんな人にオススメ？

リースバックを利用する場合、不動産を手放したくない、引っ越しをしたくないという共通の理由以外に、大きく2つの理由に分かれ、資金調達を目的とする場合と、債務整理を行う場合になります。

債務整理で利用する人は、住宅ローン以外の借金を家の売却額で返済したりする目的で利用する方が多いようですが、資金調達には様々な理由があると思います。

高齢の方であれば、老後の生活資金などにゆとりが欲しいという方も多いようです。

特に、子供がすでに別の家庭を持っている場合、家の相続をする人が居ないなどの理由でリースバックを利用することが多いようです。

住宅ローンも完済して、なおかつその後の相続手続きなどを考えれば、家を賃貸に切り替えて老後の生活にゆとりができるのであればメリットは大きくなります。

その他、個人での事業資金調達や学費や医療費などの高額の費用が必要になった場合に利用することも多くあります。

この場合、期間を決めて賃貸契約を行い、その後に買い戻すことを前提に検討する方が殆どです。

買い戻す資金は、将来的に事業で利益を上げたり、子供が就学期間を終えて独り立ちすればその分の出費が減ることでの調達ができるため、どの程度の期間で買い戻せるかを良く考えてリースバックを選びましょう。

それに、売却額は一括で受け取ることが多いですが買い戻しは一括である必要は無く、再度住宅ローンを組みなおすこともできます。

病気の療養でローンの返済が難しい場合などは療養期間をリースバックで対応し、復帰後に住宅ローンを組みなおすといった方法を選ぶ人も多く居ます。

また、子供が独り立ちしてしまうと家には使わない部屋ができてしまったり、無駄が出てくることもあります。

その場合は家を買い戻さず、夫婦で暮らすためにちょうどいいところへの引っ越しをすることも一つの方法です。

リースバックで後悔しないために知っておくこと

リースバック契約を結ぶ前に、後悔しないためには以下のポイントを考慮することが重要です。

1.契約書をよく読む

リースバック契約書には、賃料、買い戻し価格、解約条件、リース期間などの重要な条件が明記されています。

契約書をよく読み、理解することが必要です。

もし契約書の内容について疑問がある場合は、不動産業者や弁護士に相談することをおすすめします。

2.マーケット価格を調べる

買い戻し価格が適正かどうかを判断するためには、同種の不動産のマーケット価格を調べることが重要です。

不動産業者や不動産鑑定士に相談して、正確な市場価格を知ることができます。

3.賃料を比較する

リース期間中の賃料は、元の所有者にとって重要な収入源となります。

同様の不動産の賃料相場を調べ、比較することで、自分が提示された賃料が適正かどうかを判断することができます。

4.業者を選ぶ

信頼できる不動産業者を選ぶことも重要です。

不動産業者には、買い戻し価格や賃料などの条件を交渉する能力が求められます。

信頼できる業者を選ぶことで、不利な条件を回避することができます。

5.他の選択肢を検討する

リースバック契約は、即金を得ることができる反面、不動産の所有権を失うことになります。

リースバック契約を結ぶ前に、他の選択肢も検討することが重要です。

例えば、不動産を売却する、ローンを組んで現金を得るなどの選択肢があります。

自分にとって最も適切な選択肢を見つけることが重要です。

賢く利用するために押さえておくポイントは？

重要なポイントをおさらいしましょう。

・住宅ローンの状況など、リースバックを利用できる条件に合うか

・賃貸契約期間中の家賃を支払える経済力があるか

・買い戻しを計画的に行えるか

リースバックを利用するなら、この３つは事前にしっかりと確認をしておきましょう。

賢く利用すれば資金不足を上手く乗り越えられる方法ですから、仕組みを理解して計画的に運用しましょう。

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