【2020年（令和2年）4月施行】民法改正で設備や建物の不具合で賃料減額ってホント？
Web担当者：出口晏奈
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設備や建物の不具合で賃料減額？
2020年4月1日より施行される改正民法で、「設備の一部滅失による賃料減額」に関する内容が大幅に変更となります。
現行の民法にも同様の項目はありますが、賃料減額に関してオーナーにとってより厳しい内容となるため、しっかりと改正民法の内容を把握しておく必要があります。
現行民法の内容と共に、改めて改正民法の変更内容を確認しておきましょう。
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賃料減額に関する内容はどう変わったの？
現行民法の第611条に、賃料減額及び契約解除に関する項目があります。
第611条1項「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる」エアコンや給湯器などの備え付けの設備が入居者の過失なく滅失した（故障などで使えなくなる）場合、オーナーは早急に修繕を行う義務がありますが、状況によって対応が遅れるなどして入居者が不便を強いられることがあります。
現行民法の規定ではそのような場合において、入居者は賃料の減額を請求することができました。
改正民法では、「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される」と内容が変更されました。
現行民法で「賃料の減額を請求することができる」という部分が「減額される」という強い表現になりました。
現行民法ではトラブルなどになり入居者からの請求があって賃料減額による対応を行っていたところが、当然に減額されるということになりました。
しかし、「賃貸物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」と判断される条件などは明確化されておらず、どの程度の減額で対応するのかも規定はありません。
賃料減額となりうる状況にどう対応すればよい？
まず、「賃貸物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」を判断する基準が必要です。
国土交通省の主催する「賃貸借トラブルに係る相談対応研究会」が発表した「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」によると、以下の状態を判断基準と解釈しています。
・物件の物理的な破損だけではなく、設備の機能的な不具合なども含めて、物件の一部が使用できず
・その一部使用不能の程度が、社会通念上の受忍限度を超えて通常の居住ができなくなった
受忍限度とは、通常使用の範囲で我慢ができる限界という意味です。
たとえば、トイレの水が流れないような場合、バケツなどで水を持ち込めば使えないわけでは無いものの、故障した当日であれば我慢ができても数日続くとなればさすがに耐えきれません。
ただし、我慢ができる限界といっても人それぞれで異なりますし、修繕に至るまでの期間は故障状況や修理業者の状況によっても異なります。
明確な基準がない以上、現時点では円満な賃貸借関係を継続するため、借主と貸主の間で協議し、適正な減額割合や減額期間などを双方の合意の上で決定することが望ましいと考えられています。
賃料減額には賃貸借契約書への盛り込みを忘れずに
大きなトラブルにならないようにするためには、他の改正民法への対応と同様に、賃貸借契約書に明記することが大切です。
事前にどの程度を賃料減額の対象とするのかを明確にし、設備故障時の対処についての規定を特約として盛り込むことで、未然にトラブルを防ぐことができます。
また、具体的な数字が書かれた資料が、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の「サブリース住宅原賃貸借契約書（改訂版）」に記載されています。
本来はサブリースに使用する標準契約書の中の規定ですが、一般の賃貸借契約でも参考にできるガイドラインとして考えられています。
たとえば、家賃が10万円の物件でトイレが3日間使用できなかった場合、金額は家賃を元に日額で以下のように計算します。
月額家賃×減額割合30％÷30（日数）＝日額1,000円
免責日数が1日ありますので、3日から1日を引いて2日分の2,000円が減額される計算になります。
その他、エアコンであれば4日以上使用できない状態が続くと一律で5,000円の減額となります。
この様に、賃貸借契約書に賃料減額に関する事柄を明確に記載しておくことで、入居者にも安心で分かりやすく、設備故障時の対応も迅速になります。
普段から速やかな対応を心がけましょう
今回の民法改正により賃料減額に意識を持っていかれがちですが、本来は設備のトラブルなどもなく入居者が安心して居住できるのが理想です。
しかし、設備のトラブルが絶対に起きないということはなく、都度の速やかな対応が望まれます。
オーナーとしての最大の心配は「むやみな賃料減額請求をされるのではないか？」という点にあると考えられますが、普段から速やかな対応を行うことでオーナーと入居者の間に信頼関係が生まれ、そういった心配からも解放されます。
事前の準備と普段からの対応を意識し、良きオーナーとして不動産経営を心掛けましょう。
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