【2020年（令和2年）4月施行】民法のみが適用される賃貸借とは？
民法改正で賃貸借の存続期間が延長?!
2020年4月1日より施行される改正民法で、賃貸借の存続期間が延長されることになりました。
しかし、その賃貸借に関する存続期間が適用されるものとそうでないものがあります。
法改正前に改めてその適用範囲を確認しておきましょう。
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民法のみが適用される賃貸借とは？
賃貸借とは、不動産を所有する者がその不動産を貸し、対価を得ることをいいます。
そして、不動産を貸す賃貸人と、借りる賃借人の間には賃貸借契約が結ばれます。
この時、どのような不動産を取り扱うのかで、適用される法律が異なります。
民法のみとしたのは、民法という括りの中に特別法が複数あり、一定の条件を満たす場合には特別法が適用されるからです。
たとえば、住宅を建物を建てることを前提に土地を借りる場合、民法の中の借地借家法が適用されます。
この場合、賃貸借の存続期間の上限は無く、最短で30年と定められています。
住宅ではなく、事業用の建物を建てる場合は10年以上50年未満、といったように用途によって同法内に定めがあります。
その他に、農地として利用する土地を借りる場合は民法ではなく、経済法である農地法が適用されます。
したがって、特別法が適用されない条件の土地が、今回の民法改正によって賃貸借の存続期間が延長される不動産となります。
上記以外の土地となるため、住宅や事業用の建物を建てる目的ではなく、農地として利用しない土地、が該当します。
主に『駐車場』『資材置き場』『太陽光発電施設』『大型プラント』『ゴルフ場やスキー場』といった、建物の所有を前提としない土地利用の場合、民法のみが適用されます。
この中で、一部の用途では建物が建てられることがありますが、施設の管理棟や配電設備などの暴風雨を目的とした建物は借地借家法の適用とはなりません。
こういった用途の土地の賃貸借において、存続期間の上限が20年から50年に延長されることになりました。
なぜ延長されるの？
今回の民法改正において、存続期間の延長となった理由は主に『太陽光発電施設』『大型プラント』などの長期運用を前提とした施設のニーズが増加しているためと言われています。
『太陽光発電施設』については、郊外に行くといたるところに大小さまざまな施設が乱立しているのが目につくでしょう。
農地を転用したり、宅地開発には不向きな条件であったりと理由は様々ですが、国を挙げて再生可能エネルギーの導入を推奨していることもあり、年々増加傾向にあります。
太陽光発電施設の場合、開けた平坦な土地であれば地質などを問わずに設置が可能であり、運用も遠隔監視が可能で、空いた土地さえあれば事業展開ができることも増加の理由となっています。
安定して需要のある発電事業であるため、20年ごとの再契約を行うことが長期運用の障害となっていたようです。
『大型プラント』についても、一部の資源リサイクル施設などが民法の適用される条件に該当し、リサイクルを推奨する国の意向に沿って事業展開している企業が長期的に運用できることを目的としています。
改正後の上限となる存続期間の50年については、永小作権の上限が50年であることや、あまりにも長期にわたる賃貸借は過度の負担となり、公序良俗による規律だけでは対応が不十分との懸念から、50年という上限を設けられました。
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