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民法改正でオーナー・入居者の修繕義務が変わる？

2020年4月1日より施行される改正民法には、賃貸人と賃借人の修繕に関するルールという不動産賃貸に大きくかかわる項目が盛り込まれることになりました。

特に、今回の改正によって賃貸人であるオーナーの修繕に関する義務が明確化されます。

修繕に関するルールが民法によって定められることでどう変わるのか、改正前に改めて確認しておきましょう。

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  賃貸専門家：吉田 政孝

  不動産キャリア：23年

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修繕義務はどのように変わったの？

まず先に、これまでの民法で定められていた内容ですが、現行の民法606条1項において「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と規定されています。

オーナーは自分が所有する建物を貸すことで賃料を受け取るため、入居者が問題なく使用できる状態を維持しましょうという規定です。

ただし、この規定だけでは入居者に過失や故意があって支障をきたした場合に対する対処が明確化されていません。

つまり、オーナーと入居者のどちらに修繕義務が生じるのかが規定されていませんでした。

そのため、現行の民法ではこういったケースで修繕義務を原因とするトラブルが多く発生していました。

今回の改正民法では、同項に「ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要になったときは、この限りでない」の一文が加わり、入居者に過失や故意があって修繕が必要となった場合、オーナーに修繕義務はないことが明文化されました。

借主の判断で修繕することに関する項目の追加

改正民法606条1項の2として、新たに追加されたのが入居者が修繕を行うことに関する項目です。

「賃貸物の修繕が必要である場合において、次のいずれかに該当するときは、賃借人は、その修繕をすることができる」として「賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき」「急迫の事情があるとき」といういずれかの条件付きで、入居者が自分の判断で修繕を行っても良いという内容です。

通常、賃貸物件に備わっているエアコンや給湯設備などで故障が発生した場合、入居者はオーナーに連絡を行い、オーナーが修繕を手配するのが一般的です。

これは、設備の所有者もオーナーであるためオーナーに修繕義務があることと、入居者の勝手な判断で手を加えることができないためです。

しかし、エアコンや給湯設備などが故障して使えないとなると、早急な修繕ができなければ大きな問題となります。

改正前の民法にはこういった場合の規定はなく、オーナーが手配して修繕されるのを待つことしかできませんでした。

改正民法には、オーナーがなかなか修繕をしてくれない場合や急を要する場合には、入居者の判断で修繕を行っても良いという規定が加わったことで、生活に必要な設備の修繕に関する不安は軽減されました。

たとえば、オーナーや管理業者に連絡がつかない日時や時間帯にトイレが故障して使えないといった場合、ガマンするというわけにはいかないため、早急に修繕を行う必要があります。

そういった場合は入居者の判断で業者を手配して修繕を依頼しても良いということになるのです。

修繕に関するトラブルを防ぐためにはどうすればいいの？

入居者に故意が無い場合はオーナーに修繕義務がある、入居者の判断で修繕を行って良い、という項目が民法に加わったことで、予測されるのはその修繕費用に関するトラブルです。

急を要するからといって休日や夜間に業者を手配すると、割増料金などが加算されて通常よりも高額な修繕費用が発生します。

また、修繕に要する時間よりも交換の方が短時間で対応ができるからと、入居者の判断で勝手に新品交換などを行った場合も、修繕よりも高額な費用が発生する可能性があります。

このようなトラブルを未然に防ぐために必要になるのは、契約書による明文化です。

今回の修繕義務に関する改正民法は責任や権限の所在を明らかにした程度で、細かなところに明確な基準などは設けられていません。

設備や建物の修繕について、詳細な条件を契約書内で取り決めておくことで、大きなトラブルにはならないようにします。

条件の一例として以下のような内容を盛り込むことで、未然にトラブルを防ぐことが出来るでしょう。

・設備に異常が発生した場合は速やかに管理業者に連絡する義務があること

・オーナーや管理会社の対応ができない時間帯であれば指定業者に連絡すること

・修繕工事は平日に実施すること

・規定の箇所や金額の条件を満たす内容の修繕ならば後日の請求に応じること

オーナーとしても想定外の額を提示されれば対処に困って当然ですし、逆に少額の簡単な修繕や事前に想定される範囲内の修繕ならば入居者に任せても良いという人も居るでしょう。

入居者としても、修繕が必要になった際の対処が明確になっている方が勝手な判断でトラブルとなる心配が無くなります。

修繕の期間や費用に関する「常識的な範囲」が民法で定められることもありませんので、契約書に詳細な内容を盛り込むようにすることで、円滑に修繕を行えます。

契約書以外に、急な故障などで対処が必要になった際の取り決めをまとめた書類を別途用意するなど、改正前の入念な対策を講じておきましょう。