【2020年（令和2年）4月施行】民法改正を分かりやすく解説！そして賃貸借契約への影響は？

民法改正による賃貸借契約への影響は？

2020年4月の民法改正で、債権に関わる内容が数多く改正されることになります。

その中には賃貸借契約に関わる項目も多く含まれており、多くの不動産経営者にとって大きな問題です。

敷金と原状回復、修繕義務、賃料減額、連帯保証など、大きな変更点を改めて確認しましょう。

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  賃貸専門家：出口晏奈

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（１）改正民法の適用時期は？

改正民法の施行は2020年4月1日からとなりますので、それ以降に新たに契約された場合に適用されます。

また、契約の更新となる場合、施行以前の契約内容はその期間終了まで現行民法が適用され、新しい改正民法が適用されるのは施行日以降に契約の更新に合意した場合となります。

ただし、施行日以前に契約の更新に合意していた場合には適用する必要はないとされています。

これにより、大幅に影響が出てくるのが「賃貸借契約書」です。

施行後は改正民法に合わせた内容にする必要があるため、各条項の見直しは不可欠です。

特に、現行民法と大きく異なる点は変更内容にも注意が必要となります。

（２）改正民法の変更点とその影響は？

賃貸借契約に関わる各項目の変更内容は以下の通りです。

１．「敷金」とその返還義務

現在の賃貸借契約において最もトラブルが多いとされる「敷金」について、改正民法では敷金の定義と返還義務についてのルールが明確化されました。

それにより、慣例として地域ごとに敷金とは異なる名称が使われていたものも統一し、退去時に返還する義務がある旨も明文化されました。

民法が改正されると「敷金」はどう変わるの？≫

２．賃貸借終了時の原状回復

現行民法には原状回復の範囲について定めた条文が無く、トラブルの原因となっていました。

賃借人が負う原状回復義務について、「通常損耗」や「経年変化」による部分についてはその義務を負わないと明記されました。

それにより、敷金の返還と併せて賃借人にとって安心できる項目が追加されたことになります。

新たに明文化された「原状回復」の規定とは？≫

３．賃貸物件の修繕に関する義務

現行民法では、賃借人に過失が無ければ賃貸人が修繕義務を負う旨の条文しかありませんでした。

改正民法では、賃借人に過失が無ければ賃貸人に修繕義務を負い、賃借人に過失があれば賃貸人は修繕義務を負わない（つまり賃借人が修繕義務を負う）となりました。

また、一定の条件下で賃借人が修繕を行うかどうかを判断できる条文も追加されました。

民法改正でオーナー・入居者の修繕義務が変わる？≫

４．設備の一部滅失による賃料減額の厳格化

現行民法では、賃貸物の設備や建物の一部に滅失（故障や破損）が生じた場合、賃借人は賃貸人に対して賃料の減額を請求できる権利がありました。

しかし、改正民法では滅失が生じた場合に「賃料は減額される」と明記されました。

これにより、賃借人の請求の有無にかかわらず、賃料を減額する義務が発生します。

ただし、義務が条文に組み込まれたものの詳細は明文化されておらず、契約書内に明記するか、都度双方で話し合いを行い互いに不利益の無い対応を模索することとなります。

設備や建物の不具合で賃料減額？≫

５．賃貸不動産の譲渡に関するルール

賃貸人Aが賃貸人Bに賃貸物件を譲渡や売却、いわゆるオーナーチェンジを行った場合、地位の移転に関するルールが明文化されました。

地位とは、賃料を受け取る権利や、賃借人に不動産を使用収益させる義務など、賃貸人としての権利義務のことを言います。

不動産移転登記が行われると同時に地位が移転し、賃借人が家賃を支払う相手が新しい賃貸人であるBに切り替わります。

また、今までは賃貸物件を譲渡や売却に関して、賃借人に承諾を得る必要がありましたが、それも不要になりました。

民法改正で賃貸不動産の譲渡ルールが変わる？≫

６．連帯保証人の責任範囲と限度額

改正民法により、連帯保証人の責任範囲と限度額が明確化されたました。

連帯保証人の責任範囲は「債務の元本」「債務に関する利息」「違約金」「損害賠償」「その他に発生する債務」で、あらかじめ決められた極度額（債権の弁済上限額）を限度とするように定められています。

さらに、連帯保証人の限度額を契約書に記載するように定められたことで、大きな安心感につながるでしょう。

連帯保証人の責任範囲や限度額が変わる？≫

７．賃借権の存続期間の上限が増加

賃借権の存続期間について、従来は20年と定められていた上限が、改正民法604条で50年に改正されます。

建物所有目的の賃借権や建物賃貸借については、借地借家法で規定されているので変更はありません。

そのため、民法の賃貸借が適用されるものは、資材置き場や太陽光発電施設、大型プラントなどを設置するための土地の賃貸借などが該当します。

民法のみが適用される賃貸借とは？≫

（３）民法改正に備えて

これまでの賃貸借契約では、民法が曖昧な表現であるためにトラブルの原因となっていた部分も多くあります。

今回の改正民法ではその多くが判例を取り入れた内容となりましたが、未だ詳細な部分を明記しない曖昧さは残っています。

判例の蓄積で法整備を行うため、幅広く対応するためには明確化が難しいのは当然とも言えるでしょう。

改正民法の大半は、賃貸人・賃借人共に不利益が無いように整備されていますが、曖昧な部分は契約書で定義するしかありません。

賃借人とのトラブルを起こさぬことを第一に、改正民法の施行まで契約書の改定と変更点の把握を心掛けましょう。

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