【耐震性は築年数が浅いほどいいは間違え？】物件の見極め方について

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• 担当者：木原一憲

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耐震性は築年数が浅いほどいいの？賢い築年数情報の判断の仕方

お部屋探しの際、築年数を気にされる方は少なくないかもしれません。

確かに新築や築年数が少ない物件のほうがキレイだし、セキュリティも安心というイメージがありますよね。

でも実は、築年数が古い物件にも見逃せない魅力があるんです。

今回は「築年数」にスポットを当て、賢い築年数の見方？判断の仕方について解説します。

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築年数とは？

まずは築年数についておさらいします。

築年数とは「建物が完成した後、経過した年数」のことをいいます。

建物完成後1年以内でその物件にだれも住んでいなければその物件は「新築」とされ、築年数が少なければ「築浅」、年数が増え、築年数が古くなれば「築古」と呼ばれるようになります。

一般的には築年数が増えれば増えるほど家賃は下がる傾向にあり、新築や築浅の物件のほうが人気が高いですが、築年数の古い物件もリフォームやリノベーションを行っている物件も少なくないので、築古でもキレイな物件が見られることも。

・・・とこう言えば「キレイなお部屋に住みたいだけなら実は築年数って関係ないのかも？」と思ってしまいそうですね。

この考え方、あながちハズレではありませんが、ここはもう少し掘り下げて築年数のことを考えてみましょうか。

築年数が増えるにつれて、建物はどう変わる？

築年数が増えると、建物にどのような変化があるのでしょうか。

1）建物の劣化

築年数が増えれば当然、建物が劣化してきます。

そもそも建物ってどれぐらいの寿命があるのでしょうか。

寿命を見る目安として、法定耐用年数が参考になります。

法定耐用年数とは、財務省が定めた資産ごとの耐用年数のことをいいます。

法人税を計算する際、原則としてこの法定耐用年数で減価償却をします。

・木造住宅：22年

・軽量鉄骨（金属の厚み3ｍｍ以下）：19年

・軽量鉄骨（金属の厚み3～4ｍｍ以下）：27年

・重量鉄骨造：34年

・鉄筋コンクリート（RC）造：47年

・鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造：47年

一般的にアパートと呼ばれる集合住宅は木造や軽量鉄骨造の2～3階建てのものをさし、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の3階建て以上のものをマンションと呼んでいます。

上記の法定耐用年数と合わせてみると、アパートの築20年とマンションの築20年とでは築年数自体は同じでも古さの度合いは違うともいえるでしょう。

耐震性は築年数によって変わる？

築年数から耐震基準を見分けることが可能です。

建築基準法では、地震に対する強さを定めた「耐震基準」を設けています。これを満たしていないと当然ながら建物を建てることができません。

実はこの耐震基準、大地震が起こる日に改正がされています。

なかでも1981年に改正された際にできた「新耐震基準」では「震度6～7でも倒壊しないこと」と定められています。（ちなみに最新の耐震基準は2000年6月に定められています）

この「新耐震基準」は1981年6月1日以降に建てられた建物について定められているので、この日以降に建てられたものを選ぶようにするといいでしょう。

2）家賃

上記の理由も含むため、一般的には築年数が古くなればなるほど家賃は下落傾向にあります。

新築・築浅物件のメリット・デメリット

ここでは新築・築浅と築古それぞれのメリット・デメリットを考えてみましょう。

■メリット

・内装・外装がキレイ

築年数が新しい分、建物の傷みや汚れが少ないというのがメリットです。

特に新築だと、前の住人が使用していた際についた汚れや傷みもないので、気持ちよく生活することができそうです。

・設備が新しい

築年数が新しい物件にはモニター付きインターホンや浴室乾燥機、IHクッキングヒーターなどの最新に近い設備がそなわっていることもあります。

また、間取りもDKではなくLDK、キッチンも対面式や独立型など比較的今時の人気の間取りになっていることも多いです。

■デメリット

・家賃が高め

築年数の新しさや設備が最新のものがついているとなると、その分家賃もお高めになります。

・誰も住んだことがないゆえのデメリットも

そして実は・・・新築物件に言えることですが「誰も住んだことがない」ことがデメリットになることもあります。

新築の家によくあるシックハウス症候群や、人が住んでみないとわからない不具合が出る可能性も。

またこれから住宅地として開発が進む予定のエリアに作られた物件だと、街灯などが未整備のこともありますし（いずれは整備が進みますが）、治安についての情報が少ないということもあります。

築古物件のメリット・デメリット

■メリット

・家賃が安い

先述のように、築年数を重ねれば重ねるほど、家賃も下落傾向にあります。

築年数10年ものでおよそ1割、20年のものでおよそ2割安くなります。

特にマンションは耐久性の目安から見ても築10年ぐらいならさほど古さを感じることもないかもしれません。

・リノベーションされてキレイな物件も

お部屋が古くなるとリフォームやリノベーションをおこなっていて新築同様にキレイになっていることもあります。

この状態でさらに築年数の古さから家賃が安くなっていると、お得にキレイな物件を借りることができます。

・選択肢が多い

一般的には築年数の新しい物件や新築物件が人気が高いため、築年数の古い物件は空き室が多い傾向があります。

そのため物件を選ぶ際、選択肢が多くなります。

・同じ6畳間でも広いことが

和室の多い築古物件の場合、一畳の畳のサイズが大きい昔の畳を使っている場合もあります。

そのため、同じ6畳のお部屋でも築古物件のほうが広いことがあります。

・レトロで味わい深い物件が見つかることが

ならまちのように古い町並みが観光名所となるエリアにある賃貸物件の中には、古さがかえってレトロでおしゃれともいえる物件が見つかることがあります。

古い建物が好きな人にとってはとてもうれしいメリットにもなりえます。

■デメリット

・耐震性が心配な場合も

先述のように、1981年5月31日以前に建築された物件の場合、旧耐震基準に基づいて建築されているため、耐震性に不安があります。

新耐震基準に基づいて建てられている物件を選ぶか、新耐震基準に適合するよう耐震リフォームが施されている物件を選ぶようにすると安心です。

・設備や内装・外装が古い

新築や築浅の物件だと今どき人気の温水洗浄便座や浴室乾燥機などが備わっていることもありますが、築古物件だとそのような設備がないことが多いです。

・虫が出やすい？

築古物件は虫が出やすいとされ、敬遠されるケースのありますが虫の出やすさは築浅・築古はあまり関係がありません。むしろゴミ捨て場の近くにある物件や1～2階の物件だと虫が出やすいことがあります。

築年数が古くてもいい物件、どう見極めたらいい？

賃貸住宅を借りるという視点で言えば、実は築年数はさほど重要ではないのかもしれません。

もちろんきれいで新しいお部屋は住むには気持ちがいいですが、築年数が古い物件も大家さんが必要に応じてリフォームやリノベーションを施すので、キレイさや設備の古さは遜色ないこともあります。

さらに築年数の古さゆえに家賃も安めに設定されるので、お得感があるとも言えます。

そういった物件を探して上手にお部屋をお借りいただくことをむしろお勧めしたいと思います。

築年数が古くてもいい物件を探すポイントは、メンテナンスがしっかりされているかどうか、です。

モノも車もお肌も家も同じで、長持ちさせるコツは「いかにこまめに手入れをするか」にかかっていると言っても過言ではありません。

メンテナンスがしっかりされているかを見極めるには、内見の際にお部屋がきちんとメンテナンスされているか、傷などが放置されていないかを確認しましょう。

特に室内の傷や汚れ、床のきしみ具合などをチェックするとわかりやすいでしょう。

メンテナンスが行き届いているかは、エントランスからも伺えます。

きちんと掃除がされているか、ゴミやチラシが散乱していないか、集合ポストがさびていないかなどからお部屋のメンテナンスがきちんとされているかをうかがい知ることができます。

【耐震性は築年数が浅いほどいいは間違え？】まとめ

新築や築浅の物件にこだわらなくても住みやすい物件はたくさんあります。

むしろ、築年数が多い物件でもメンテナンスが充分にされており、リフォームやリノベーションが施されている物件だと、新築や築浅物件とほぼ変わらず快適に暮らすことが可能なうえに家賃もリーズナブルです。

こだわるなら築年数よりもメンテナンス。

物件検索をかける際には少し築年数の枠を広げてみて、気になる物件は内見でメンテナンス具合をしっかり確認、これがコツです。

不明な点は遠慮なくルームアドバイザーに尋ねてみてくださいね。

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