【2年契約を3年目に解約したら違約金はある？】短期解約や注意点について

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2年契約を3年目に解約した場合も、短期解約は違約金の支払い対象？詳しく解説！

2年契約が多くなっている賃貸物件。

契約書の中には、契約開始から1年未満（あるいは、2年未満）で解約した場合には「短期解約違約金」や「早期解約違約金」という名称の家賃1か月分程度の料金を支払う必要があると書いてあるものもあります。

2年の契約期間を満了し更新を終えた後に家を解約した場合、更新した段階から数えると「契約開始から1年（あるいは2年）未満」の解約になってしまいますが、やはり短期解約違約金を支払わないといけないのでしょうか？

隣人トラブルや転勤などのやむを得ない事情で短期解約となってしまった場合も、違約金を支払う必要があるのでしょうか？違約金は、短期で解約を申し出たとき以外にも発生する場合があるのでしょうか？

詳しく解説します。

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  賃貸専門家：木原 一憲

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2年契約の賃貸物件を3年目に解約しても、短期解約違約金はかかるの？

結論からお伝えすると、2年契約の賃貸を更新後の契約3年目に解約しても、短期解約違約金はかかりません。

2年契約が満了していればどの段階の解約であっても短期解約違約金の対象からは外れるため、例えば契約5年目に解約した場合も、同じく違約金はかかりません。

そもそも短期解約違約金は、物件の貸主である賃貸オーナーにとって契約が不利になりすぎないように設けることができるもので、全ての物件に設けられているわけではありません。

短期解約違約金の特約が付けられている物件の中には、「敷金0」「礼金0」「一定期間のフリーレント」など、長く住んでもらうことを前提に賃貸オーナーが何らかのサービスをしている物件も多く含まれます。

もし、借主側が一定期間フリーレント物件に入居した後、家賃が生じる前に違約金なしで退去することが可能であれば、貸主は適正な収入を得ることができません。

「敷金0」や「礼金0」などの物件については、短期間で借主が解約してしまったとしても貸主の家賃収入が一切なくなるわけではありませんが、早いスパンで次の入居者のためにクリーニングを入れる必要があるため、貸主にとっては割に合わない結果となってしまいます。

既に2年の契約を終えて1回以上更新をしている入居者については、貸主にとり目立って割に合わない前述したような状態は生じないため、違約金の対象にはなりません。

もし、契約更新後（契約から3年目以降）の解約でも短期解約違約金を支払うよう言われた場合は、一般的に契約更新後は違約金の規定が適用されないことを先方に伝えましょう。

それでも支払うよう求められた場合は、消費生活センター等に相談してみてください。

なお、物件を取り壊すことが決まった等、賃貸オーナーの都合で途中解約することとなった場合にも、違約金を支払う必要はありません。

隣人トラブルなどが原因の解約でも、短期解約違約金は支払わないといけないの？

深夜も大きな音を出している隣人がいる場合や、隣人のゴミの匂いや汚れなどの影響が自分の部屋にまで出ている場合など、契約した部屋自体は気に入っていても長く住み続けることが難しくなってしまうこともあります。

借主にとっては非常に困る事態ですが、貸主の責でもないため、短期解約違約金の免除義務は貸主にはありません。

違約金を免除するかどうかは、あくまで貸主の判断になります。

しかし、事情を何も言わずに解約を申し出ると、必ず違約金を支払わなければならなくなります。

安全を確保した上で、トラブルの詳細について音声データや写真などの形でなるべく記録しておいて、違約金を免除してもらえないか管理会社や貸主に相談してみましょう。

管理会社等から注意してもらうことで、トラブルが収まることもあります。

ただし、借主の入居前から騒音トラブル等が発生していて、そのことを賃貸オーナーや不動産仲介業者が把握しながらも説明していなかった場合は「告知義務違反」を問える可能性があります。

同じ建物の他の部屋の住民などから事情を聞くなどして入居前からトラブルが発生していたことを確認できた場合は、心身ともに負担が大きくはなりますが、弁護士などに相談することも検討してみるといいかもしれません。

なお、途中解約の理由が「急に転勤が決まった」ことや「親族の介護や看病等のために急遽引っ越さなければいけなくなった」ことなど、隣人トラブル以外のやむを得ない事情であっても、残念ながら基本的に短期解約違約金は免除されません。

短期解約以外に、違約金を支払わなければいけないケースは何かある？

借主の物件の使い方等によっては、短期の解約以外にも違約金を支払う必要が生じることがあります。

契約内容に違反するようなことを行った場合には、違約金が発生する可能性が高いです。

契約違反の例として、以下のようなことがあります。

・ペット禁止の物件でペットを飼育する

・物件を許可なく民泊用などで使用し又貸しする

・家賃を何回も滞納する

・共用部に私物を放置する

どのようなことが禁じられているかは契約書に記載されているので、契約の段階で内容をよく確認しておきましょう。

上記のような契約違反があまりにも続いたり悪質だったりする場合は、2年の契約期間を終える前に即時退去するよう命じられることもあります。

また、契約違反によって発生した違約金を支払わず無視し続けた場合は、訴訟に発展してしまうこともあります。

契約書にサインをするということは借主も内容に納得し承諾しているという意味になるので、問題が発生した後で違約金の減額を求める交渉を行うことは困難です。

違約金に関する取り決めも含めて、契約前にきちんと読み込み、内容を理解した上でサインするようにしましょう。

まとめ～賃貸契約時にはお得なポイントだけでなく「短期解約違約金」の内容についてもチェックしよう～

この記事では、2年契約満了後に賃貸物件を解約した場合の違約金の有無について、やむを得ない事情による契約解除の場合の違約金の有無について、そして、短期解約違約金以外に生じ得る違約金には何があるのかについて、ご紹介しました。

・2年契約の賃貸物件の借主が、住んで3年目以降にその物件を解約したとしても、短期解約違約金は発生しない

・隣人トラブル等のやむを得ない事情で短期解約する場合も、基本的には違約金が発生してしまう。

ただし、事情を説明することで違約金が免除してもらえるケースや、賃貸オーナーや不動産仲介業者の「告知義務違反」を問えるケースもあるので、まずは状況を説明できる材料を集めて相談するのがおすすめ

・短期解約違約金以外にも「ペット禁止の物件でペットを飼育する」「家賃を繰り返し滞納する」など借主が何らかの契約違反をした場合、違約金が発生する可能性がある。

程度が著しい場合には即時退去を命じられる可能性もあるので注意

敷金・礼金0物件やフリーレント期間のある物件など、魅力的な条件がついている物件を見つけたときは、短期解約違約金特約が付いていないか、もし特約がついていた場合は2年以上長く住むことができそうかを確認した上で、入居手続きを進めていきましょう。

転勤が多い仕事をしている方など、2年以内に引っ越しをする可能性が高そうであれば、短期解約による違約金が発生しない物件を探してみたほうがいいかもしれません。

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