【途中で解約するときは違約金が必要？】いる場合といらない場合の解説まとめ

• 解約のノウハウ
• 契約のノウハウ
• 賃貸のノウハウ

賃貸物件の契約期間を途中で解約するときは違約金が必要になるの？

一般的に賃貸借契約は2年間の契約期間とされていることが多いのですが、転勤などの急な都合で契約期間の途中で引っ越しをすることも少なくありません。

そんな契約期間の途中での退居・解約する場合には違約金などが発生するのでしょうか？

• 

• 賃貸お部屋探しのプロが見るポイント

  天理市賃貸専門家：吉田 政孝

  不動産キャリア：23年

賃貸のマサキは奈良県下4店舗展開。奈良×賃貸情報数No.1宣言を掲げ、最大級の賃貸情報を掲載！

ズバリ、賃貸契約の途中解約は違約金が必要になるのか？ならないのか？

賃貸契約の解約時に違約金が必要になるかどうかは、実は契約時に必ず説明されているはずです。

というのも、契約期間の途中解約などで違約金が発生する賃貸借契約では、重要事項説明書と賃貸借契約書の双方に違約金に関する事項を盛り込まなければならないと、宅地建物取引業法で義務付けられているからです。

つまり、契約時になんの説明もなく、重要事項説明書や賃貸借契約書に違約金に関する事項が無ければ、違約金を支払う必要はありません。

一般的に、途中解約などに違約金が必要な場合には契約書に「1年以内に解約した場合は、家賃1ヶ月分の違約金を支払うこと」といった特約が記載され、その説明が必ずあります。

この特約に記載された金額が法外に高額でない限りは、支払の義務が発生します。

突然の転勤などで退去が必要になった場合、重要事項説明の際の記憶が曖昧であれば、まずは重要事項説明書や賃貸借契約書の特約の項目に違約金に関する条項が無いかを確認しましょう。

どんな場合に違約金が発生するの？

違約金とは、言葉通りの意味で「約束を違えた場合に支払うお金」になります。

つまり、契約違反があった場合に発生するお金のことです。

例えば、2年間の居住を前提に契約をしたが半年で退居しなければならなくなった、というのは大家さんからすれば大きく予定が狂ったことになります。

こういった場合に、違約金という仕組みが大家さんの収益を保証する事になります。

逆に、ある日大家さんから「来週から改修工事をするから退去してほしい」といった場合、突然住居を失うような事になるため、大家さんが住民に対して支払う違約金が発生するケースもあります。

しかし、契約期間の途中で解約は多くの方がそういった経験をされているはずなのですが、違約金を支払ったというケースはそれほど多くありません。

それは、一般的な賃貸契約では、借主の場合は退去予定日の1ヶ月前、貸主の場合は退居してもらいたい日の6ヶ月前に解約を申し入れるといった解約予告期間の取り決めがあるからです。

このため、借主の場合は1ヶ月以上前に解約予告を行ってから退居を行うか、急な退去でも解約予告日から少なくとも1ヶ月分の家賃は負担しなければならないため、別途違約金が発生することは少なくなるからです。

ただし、この家賃の負担とは別に、違約金が発生する場合があります。

それが、途中解約時に発生する違約金「短期解約違約金」です。

2年契約の1年以内なら2ヶ月分、1年から2年以内なら1ヶ月分といった契約から解約までの期間によって変動する内容になっていることもありますが、契約期間の満了時以外での解約が原則違約金の対象となります。

特に、礼金0円やフリーレントのような初期費用や契約条件が借主よりに譲歩されている場合には、短期解約違約金が設定されている場合がありますので、契約時には良く確認しておく必要があります。

また、解約の申し入れは電話では受理されないことも多く、書面での申し入れが必要な場合があります。

解約の申し入れ方法も契約書に記載がありますので、必ず記載の手順に従った方法で解約申し入れをするようにし、正しく受理されているかは再度確認することをオススメします。

その他、契約期間の途中で解約すること以外にも違約金が発生する条件はあります。

例えば、家賃を滞納し続けていたりすることは当然強制退去の理由になります。

こういった場合には、滞納した家賃に違約金や損害賠償金なども上乗せで請求される例もあります。

その他に、ペット不可物件でペットの飼育をしていたり、住戸内での騒音が他の住民の迷惑になっているなど、大家さんや管理会社からの改善要請に応じないような場合にも契約違反と判断されて強制退去に加えて違約金が発生することがあります。

いずれも契約違反を理由とした違約金の発生であるため、支払いを免れることはできないでしょう。

解約時に発生するのは違約金だけでは無い？違約金の相場やその他にかかる費用は？

通常、契約期間の満了時に退去する場合や、違約金の発生しない条件で事前に申し入れた退去予定日に退居する場合には、一般的な退去費用の負担で済みます。

しかし、途中解約などの場合には、先に述べた違約金などの他にも費用が発生する場合があります。

まず、違約金の相場ですが、法外に高額であれば契約内容が無効となりますので、一般的に家賃の1～2ヶ月分とされています。

短期解約違約金も同様に、概ね家賃の1～2ヶ月分で設定されています。

ただし、この場合の家賃は総家賃（家賃＋共益費＋水道代など）で計算されることも多いため、実際の家賃額より少し高額になる場合がある点には注意が必要です。

その他、違約金が発生するケースでは追加で別途費用負担がある場合もあります。

途中解約の場合に敷金が返金されなかったケースや、ペット不可物件でペットの飼育をすれば通常の退去時以上に高額なクリーニング費用などの負担を強いられる場合があります。

いずれも契約書の特約にそういった内容の記載があり、契約違反による違約金もしくは賠償金となります。

物件により契約書の内容はそれぞれ異なりますので、費用負担に関わる特約の内容は特に注意して確認しておきましょう。

違約金を払わないようにするには？

まず、違約金は契約違反に際して必要になるお金ですので、違反と判断されるようなことをしないのが一番です。

また、転勤のある仕事に就いている場合や留学などを検討している学生であれば、契約期間を満了できない可能性があります。

そのような場合には、契約期間の途中解約に関する違約金が設定されていない物件を探すことも一つの方法です。

先に述べたように、初期費用が抑えられるように借主に譲歩された契約条件の場合に短期解約違約金が設定されていることが多いため、違約金や初期費用のそれぞれを見比べて、どちらの負担が小さいのかを見極めましょう。

関連記事

• 

• 賃貸お部屋探しのプロが見るポイント

  天理市賃貸専門家：吉田 政孝

  不動産キャリア：23年