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居住中の賃貸物件を借りる際に知っておきたいこととは？

「あっ！この物件見てみたい！」と思ってよ～く広告を見てみたら「居住中」との記載が！

今現在住んでいる人がいる物件の契約ってできるの？

契約ができたとしてもいつ入居できるの？

物件を見せてもらえることは可能なの？

要点まとめ

気に入った物件が「居住中」だったけど、それでも契約できる？

「居住中」の賃貸物件を契約することは可能ですが、内見はできません。

①「居住中」とは現在入居者がいるものの、退去の手続きを進めている状態の物件のこと

②居住中の物件は、内見ができないことが大きなポイントです（居住者から内見の許可をもらえた場合などを除く）。

③内見できない場合は、似た物件や同じ建物内の別のお部屋を代わりに見せてもらうという手段がある

④間取り図から広さなど数値の情報を得てイメージする・外から現地を確認するなどといった方法もある

⑤居住中の物件を希望する場合「先行申し込み」や「先行契約」というプロセスを経て、入居します。

そんな疑問について解説します。

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  賃貸専門家：安達竜哉

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

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そもそも「居住中」とはどういう状態を指すのかについて、まずは解説いたします。

賃貸住宅の広告には物件の現況（どういう状態の物件なのか）が記載されている欄があります。

そこには「即入居可」や「居住中」といったことが書かれています。

「居住中」とは「現在入居されている人がいるが、退去の手続きを進めているという状況の物件」をさします。

そうすると貸主が借主より退去予告を受けてから退去するまで約1か月間のタイムラグが生じます。

貸主としてはできるだけ空き家の状態を作りたくありませんので、退去予定が決まっている物件の次の借主をできるだけ早く探したいと考えます。

そのため、居住中の物件であっても募集広告を出すことがあるのです。

居住中の物件は、通常の物件とは大きく違うポイントがあります。

それは「内見ができない」ということ。

「内見」とは、気になる物件を実際に見に行くことを言います。お部屋を実際に見ることで、間取りや写真だけではわからない情報をえることができます。

多くの方は内見の際に手持ちの家具をどこに置こうかイメージしたり、カーテンの寸法を測ったりといったことをされています。

基本、居住者が退去してからまたは退去後、ハウスクリーニング終了後でないと内見はできません。

ただし、居住者から内見の許可をもらえた場合、ハウスクリーニング前の物件でも大家さんより内見の許可が出た場合は内見ができることもあります。

また、希望している物件に似た物件が空き室状態にある場合、代わりの物件を内見させてもらえることがありますので、どうしても一度はお部屋を見ておきたい場合、不動産会社の担当者に聞いてみるといいでしょう。

居住中で内見できない場合、どのように情報収集すればいいでしょうか。

また、どんな情報を集めておくと失敗が少ないでしょうか。

1.代わりの物件を見せてもらう

借りる予定の部屋に似た物件や、同じ建物内にある物件を代わりに見せてもらえるようであればみせてもらいましょう。

内装や設備、防音性、周辺のようすなど得られる情報は少なくありません

またUR賃貸のように、モデルルームが用意されており、希望物件の代わりにモデルルームの内見が可能というケースもありますので、居住中の物件を希望される場合は不動産会社の担当者に聞いてみるといいでしょう。

2.間取りなどの情報からできるだけたくさん情報収集する

広さなど数値で示されている情報は一度自分でイメージしてみることをおススメします。

3.不動産会社の担当者に質問攻め

細かいことでも担当者に質問するのも大切です。

少しでも疑問に思うこと・気になることがあれば遠慮なく聞いてみましょう。

もし、不動産会社が過去に撮影した写真や動画を持っているならば見せてもらうのも方法です。

4.外からでも現地を確認する

内見ができなくても現地で建物の外側の情報を得ることは可能です。

駅までの道のりや周辺の施設情報、治安や雰囲気、階段やエントランス、廊下などの共用部分を確認するだけでもだいたいのイメージはつかめます。

物件の外側の確認は内見ができるできないにかかわらず必ず確認しておきたい事項です。

後悔のないよう、契約前には必ず現地に足を運んで様子をつかんでおきましょう。

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1.「先行申し込み」をする

いわゆる「仮押さえ」をさします。

通常、賃貸物件の契約をする場合は内見→入居申し込み→入居審査→賃貸借契約→入居というプロセスを踏んでいきます。

しかし、居住中の物件の場合は内見できる時期を待っていたら他の希望者に先を越されてしまう可能性がありますので、内見のプロセスを経ずに申し込みができる「先行申し込み」という手続きを踏むことが可能になります。

先行申し込みでは、内見の前に入居申し込みと入居審査を受けるというプロセスになります。

つまり、入居申し込み→入居審査→居住者が退去後、内見→問題がなければ契約手続きという流れになります。

先行申し込みは契約の一歩手前と考えていただけたらいいでしょう。

そのため、原則1物件に絞っていただくのがマナーです。

また、内見の結果、問題があった場合はキャンセルも可能です。

先行申し込みは前の入居者が居住中の間に申し込みと入居審査を受けて、手続きをスムーズに進めることができることや、他の入居者に先を越されるリスクを回避できるというメリットがあります。

とはいえ、他の入居希望者が先に契約を交わしてしまう場合もないとはいえませんので、確約ではないということは心得ていただく方がいいでしょう。

また、先行申し込みはすべての居住中の物件でできるとは限らないので、これは！という物件を見つけた時に先行申し込みが可能かどうか確認する必要があります。

2.「先行契約」をする

「先行申し込みだと、他の誰かに取られるかもしれないなら、いっそ契約までしてしまいたいんだけど・・・」

そんな方は「先行契約」という方法もあります。

先行契約とは、内見をとばして入居申し込み→入居審査というプロセスを踏み、審査が通り次第契約を結ぶという方法です。

急ぎで次に住む物件を決める必要がある方や遠方で内見に訪れることができない方、建築中の物件を考えている方の場合によく行われる契約です。

確実に物件をおさえられる反面、いざ物件を見て「思っていたのとは違うので解約する」という場合に違約金が発生してしまいます。

違約金は物件にもよりますが、家賃1か月分とする場合が多いようです。

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「居住中」の物件を希望したところ、内見ができない・・・。

となると不安に思われる方も少なくないかもしれませんが、実は最近はネットから収集できる情報が豊富になってきたため、内見なしで契約されるケースも少しずつ増えてきています。

賃貸のマサキの公式サイトに掲載している物件情報も、できるだけ現地のイメージをお伝えできるよう、豊富な画像やパノラマ動画などを活用しています。

ぜひご利用ください。

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