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契約前にしっかりチェック！「敷金」と「クリーニング費」の誤解はトラブルの元？

契約前にしっかりと確認していなくて後々にトラブルになることってありますよね？

不動産関連の契約は長く続く人生に大きく関わります。

要点まとめ

敷金とクリーニング費はどんなお金？

どちらも退去に関わるお金ですが、性質が異なり、契約前の確認が大切です。

①敷金は滞納家賃の補填や入居者が原因の設備修理などに使われるお金で、トラブルがなければ原則返金される

②クリーニング費は次の入居者をきれいなお部屋に迎え入れるためのお金で、本来大家さんが負担するもの

③ただし、クリーニング費を入居者が支払う契約になっている賃貸物件も

④本来大家さんが負担するべき費用を借主に負わせる場合は、必ず契約書の「特約」に記載されている

⑤急いでいる場合でも、お金に関わる部分だけは契約前にしっかり確認しておくことで、後々のトラブルや余計な出費を防ぐことができる

その中でも特に多い「敷金」と「クリーニング費」の違いについて、改めてしっかりと理解をしておきましょう。

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  賃貸専門家：木原 一憲

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「敷金」と言えば、滞納した家賃の補填や、入居者が原因で破損した設備の修理などに使われる、大家さんもしくはオーナーに預けておくお金のことです。

そのため、特にトラブルなども無く一定期間（設備の償却期間）を超えれば、原則として全額返金されるお金になります。

この敷金ですが、実務上退去時のクリーニング費を差し引かれた残金が返金される事が良くあります。

敷金の扱い方は必ず契約書に記載されていなければならない項目で、契約時の重要事項説明でも説明される内容です。

「敷金ゼロ物件」の場合などでも、入居時の初期費用としての敷金が不要な代わりに、退去時のクリーニング費を入居者が支払う契約になっていることが殆どです。

こういった部分を契約前にしっかりとチェックしていなかったために、退去時の返金や費用負担でトラブルになってしまうことが少なくありません。

決して安い金額ではないため、単純な勘違いや確認忘れだけでなく、以前住んでいた部屋で契約していた内容との違いなども原因としてあるようです。

また、地域によっては敷金のことを「保証金」と異なる名称で使用する場合がありますが、現在は概ね敷金と同じ意味で扱われます。

しかし、わずかな違いを軽視して契約内容をしっかりと確認しないことも、トラブルの原因の一因となっているようです。

このわずかな違いをしっかりと確認、理解することが契約時には大切になります。

トラブルの元になりやすい敷金の使い道として、原状回復費が挙げられます。

原状回復のイメージとして「入居時の状態に戻す」と考えている人も多いようですが、そうではありません。

国土交通省の定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では『通常使用していたら汚れる「経年劣化」分はオーナー負担で修繕しなさい』と記載されています。

つまり、経年劣化による傷みを修繕する費用まで請求されるのは、本来はあってはならないことなのです。

また、クリーニング費も本来は大家さん（オーナー）が負担するもので、次の入居者をきれいな部屋に

迎え入れるために行うものです。

「借主が退去時にきれいにして出るための費用」ではないことを理解しておく必要があります。

しかし、賃貸契約は民法の双方合意の原則に基づいているため、修繕費やクリーニング費の負担が契約書に記載されているのであれば入居者の負担となります。

「一般的な契約内容」や「以前契約していた内容」と同じだろうと考えていた時にトラブルが起こりやすいのは、こういった契約内容の見落としや確認不足があるからでしょう。

本来は費用を負担する必要が無い項目や、費用を負担しなければならないと思っていた項目など、改めて原状回復の内容や法律上借主が負担しなければならない範囲を把握しておくことで、契約内容を確認する際にも失敗しないようになるでしょう。

本来は原則として大家さん（オーナー）が費用を負担しなければならないものを借主に負担させるような場合には、必ず契約書の「特約」に記載されています。

もちろん、何でもかんでも特約に記載すれば借主負担にできるというものではなく「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には以下の様に規定されています。

①特約の必要があり、かつ暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること

②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること

③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

特約ではクリーニング費の他に、畳表替えやカーペットの張替費、壁紙の張替費などを入居者負担とするものが多くあります。

いずれも原則では大家さん負担の内容ですが、通常使用での経年劣化以上の傷み具合を正確に判断することが難しいこともあり、退去時のトラブルにならないように特約で借主負担とする例が多いようです。

また、特約にかかれた内容で具体的な金額が不明な項目にも注意が必要です。

『退去時のクリーニング費は借主負担とする』と記載があっても、どの程度の負担になるのかが分かりません。

明確な金額や平米数×○○円といった記載があれば良いのですが、クリーニング費は依頼する業者や内容によって異なるため相場以上の負担になる可能性もあります。

これらの特約の内容を見て負担が重すぎると感じた場合、条件の変更や金額の明記を申し出てみることも方法です。

部屋は借りたいがこの条件では厳しいと正直に伝えたことで、条件が変更されることもあるでしょう。

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契約内容を契約前にきっちりと確認していなかった場合、後々でトラブルになるケースが多いようです。

重要事項説明の際に早く契約を進めたくて話を聞いていなかったりすると、契約書にサインをしてから話が違うと言っても間に合いません。

敷金の扱いはもちろん、クリーニング費の負担、その他の原状回復に関わる特約に関しては、契約前でも確認することができます。

窓口となる仲介業者、不動産会社を通じて確認することで、未然にトラブルを防ぐことができるでしょう。

特に、初めての賃貸契約であれば不安や疑問に感じることも多くありますし、大幅な移住で地域が変われば契約内容の地域性も変わります。

あまり時間がない、急いで住居を決めなければならないといった場合でも、お金に関わる部分だけは契約前にしっかりと確認をしておかなければ、後々のトラブルで余計な時間や費用を負担することになりかねません。

些細なことでも、気になることは確認をして、気持ちよく契約できるようにしましょう。

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