【退去時にトラブル？】経年劣化と通常損耗と特別損耗の違い

担当者：木寅昌紀

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借主と貸主の間でトラブルになりやすい経年劣化

賃貸住宅を借りた場合、退去時に原状回復義務があるので、元の状態に戻すための費用を借主が負担することもあります。

そのため、トラブルになりやすい傾向にあるのですが、経年劣化について知ることで、未然にトラブルを防ぐことも可能です。

目次：【退去時にトラブル？】経年劣化と通常損耗と特別損耗の違い

・経年劣化とは何か・普通に生活していてできるキズやへこみ・原状回復の費用・【退去時にトラブル？】経年劣化と通常損耗と特別損耗の違いまとめ

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経年劣化とは何か

経年劣化というのは、年月の経過とともに物の品質が低下してしまうことを言います。これは絶対に防ぐことができないので、経年劣化によって故障や不具合が生じた場合には、入居者が費用を負担することはありません。

しかし、退去時に経年劣化であるのか経年劣化ではないのかなどで、借主と貸主の間でトラブルになるケースもあります。そこで経年劣化について詳しく知っておき、トラブルを未然に防ぐことが大切です。

どのような状態が経年劣化となるのか

経年劣化について知るためには、まずどのような状態が経年劣化となるのかを確認する必要があります。

例を挙げてみると、床や壁の日焼けや色褪せ、エアコンやトイレなど、事前に備え付けられている設備の故障、壁紙の剥がれや下地ボードを貫通していない穴などです。

簡単に言えば、借主の不備ではない設備の故障や状態を指します。ただし、明らかに借主による不備が原因で故障した場合などは、経年劣化としては認められません。

経年劣化として認められない事例

次に経年劣化として認められない事例もいくつか紹介していきます。

基本的に借主の不備で故障した場合や、汚れた場合などは経年劣化として認められないのが一般的です。

例えばタバコを吸ったことが原因で発生した壁紙の黄ばみ、掃除を怠っていたことが原因で発生したカビやシミ、故意にできたキズやへこみなどです。

元から設置されていた設備であったとしても、取り扱いが悪かったことが原因で故障した場合には、経年劣化として認められません。

普通に生活していてできるキズやへこみ

キズを付けたいとは思っていない、へこませたいとは思っていなくても、普通に生活しているだけでどうしてもキズやへこみができてしまうこともあります。

これは経年劣化とは呼ばず、通常消耗と言います。そこで通常消耗について詳しく見ていきましょう。

通常消耗の事例

通常消耗とは、生活をしている上で防ぐのが難しい、もしくは防ぐことが不可能なキズやへこみなどを指します。

例えば畳やフローリングの上に家具を置いたことでできてしまうへこみやキズ跡などです。

他にも家具の裏側にある壁紙の黒ずみや、地震などの災害が原因でガラスなどが破損した場合なども、通常消耗になると言えます。

このような通常消耗も、気をつけていても防ぐのはほぼ不可能なので、退去時には借主ではなく貸主が負担することになる場合が多いでしょう。

特別消耗についても知っておく

通常消耗以外にも、特別消耗というのが存在しています。特別消耗というのは、誤った使い方が原因で発生した故障や破損などを指します。

もしくは借主の不注意などが原因でできてしまったキズやへこみなども特別消耗になります。

特別消耗は借主の方に不備があるので、退去する際には借主側が費用を負担することが多いでしょう。

注意して使用していれば防げるキズやへこみ、色褪せや故障などは特別消耗になるので、普段から気をつけて部屋を使うべきです。

原状回復の費用

故意にキズや汚れ、へこみなどができてしまった場合には特別消耗となり、退去時には原状回復をするための費用を借主が負担しなければいけません。

しかし、原状回復費用が高すぎる、これは経年劣化や通常消耗ではないかと疑問を感じることもあるでしょう。そこで原状回復の費用についていろいろと見ていきます。

敷金から原状回復の費用が差し引かれる

賃貸住宅を契約するときには、貸主に敷金や礼金を支払うことも多いでしょう。中には敷金や礼金をゼロにしている場合や、敷金のみを支払う場合もあります。

礼金というのは貸主に対するお礼のような費用なので、退去時に戻ってくることもありません。そのため、礼金は安いに越したことはないのです。

それに対して敷金というのは、賃貸住宅を契約している途中で家賃の支払いが行われなかった場合や、退去時に原状回復を行うための費用に充てられるのが一般的です。

そのため、家賃も毎月きちんと支払っており、退去時に原状回復の必要がない場合、もしくは原状回復を行っても敷金の残りが余っている場合には、借主に返金されます。

退去時にいきなり高い金額を請求されても、すぐに支払うのが難しい場合もあるので、そんなときのために敷金の支払いをお願いしているという貸主も多いでしょう。

ただし、部屋の状態が悪くて敷金だけでは原状回復ができない場合には、追加で原状回復にかかった費用を借主が支払うことになります。

請求された費用に納得がいかない場合

退去時に原状回復を行うために請求された費用に対して、納得がいかない場合もあるでしょう。そんなときにはどのように対処すればよいのでしょうか。

まず行うべきことは、部屋を探したときに利用した不動産屋に相談をします。

どう考えても経年劣化としか思えない場合や、通常消耗としか思えない場合には、きちんと根拠を示した上で相談をすれば、再度見直しを行ってくれる可能性もあります。

このときに参考になるのが、国土交通省住宅局が発行している原状回復をめぐるトラブルとガイドラインです。

さらに入居したときの契約書も重要になるので、不動産屋に相談するときには、事前に原状回復をめぐるトラブルとガイドラインには必ず目を通し、契約書を持って来店しましょう。

ただし、状況によっては見直しをしてくれない場合もありますし、見直しをしてくれたとしても、必ずしも請求された費用が安くなるというわけではありません。

国土交通省住宅局が発行している原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの詳細

国民生活センターや消費生活センターに相談

不動産屋に原状回復費用についての相談をしたけれど、きちんと相談に乗ってもらえなかった、相談には乗ってもらえたけれど、原状回復費用の支払い額に変更がなかった場合には、国民生活センターや消費生活センターに相談する方法もあります。

いきなり国民生活センターや消費生活センターに相談をすると、余計トラブルになりやすくなるので、まずは不動産屋に相談し、それでも納得できない場合に相談をするとよいでしょう。

ちなみに国民生活センターというのは、独立行政法人国民生活センター法という法律によって作られた機関で、管理しているのは国になります。

それに対して消費生活センターというのは、消費者安全法という法律によって作られた機関で、管理しているのは地方自治体になります。

日本全国に約800箇所存在し、年末年始を除いて土日や祝日でも相談を行うことができます。ただし、営業時間が決まっているので、営業時間内でなければいけません。

昼休みは消費生活センターでは対応できないので、平日の昼の時間帯に相談をしたい場合には、国民生活センターに相談をします。

そのため、通常は消費生活センターに相談をするのが一般的ですが、消費生活センターは日本全国全ての都道府県に相談窓口が設けられています。市町村にも窓口が設けられているところが多いので、現在自分が住んでいる市町村の相談窓口に連絡をしましょう。

自分が住んでいる市町村に消費者センターの窓口がない場合には、都道府県の窓口に相談すれば問題ありません。