【賃貸物件で起きやすいトラブル】原因や対策とは？
賃貸物件で起きやすいトラブルの原因と対策とは？
賃貸物件を借りるとき、入居しているとき、退去の時、初めてのことで上手くいかずトラブルになることもあるが、集合住宅などでは住民どうしで思いもしないトラブルが起こってしまうことがあります。
そのトラブルの原因と対策を解説します。
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賃貸専門家：内田紘一
資 格：宅地建物取引士
宅地建物取引士保有で業界10年以上のベテラン！先読みする性格を武器に数多くの賃貸媒介をこなし、特に学生では成約数TOPクラスの実績。休日の日は家族・愛犬と車中泊をしながら、各地の有名観光地巡りなどドライブをする事が趣味です。奈良市はもちろん、生駒市・大和郡山市など、エリアを問わず奈良に詳しい賃貸専門家の内田がご紹介します。
賃貸物件を借りる際に起きやすいトラブルとは？
賃貸物件を借りる際、契約に関するトラブルが起こりがちです。
その内容は、主に「入居申込みや入居審査に関するトラブル」と「契約内容に関するトラブル」に分けられます。
入居申込みや入居審査に関するトラブル
賃貸物件の契約前する際、入居申込書を提出して契約の意思があることを伝え、書類を元に物件に適した人物なのか、勤務状況や収入から家賃の支払い能力が適切かを見極める入居審査が行われます。
【賃貸借契約に欠かせない入居審査とは？】初心者にも分かりやすく解説！≫
入居申込み時に、入居審査の段階で「契約を進めている、キャンセルはできない」と申込みの撤回を断られるケースがあります。
入居申込みはあくまでも契約前の段階であるため、賃貸借契約書に署名と押印をするまでは契約とはなりません。
契約を成立するまでは撤回が可能であることを覚えておきましょう。
ただし、極稀に契約書への署名や押印の前に契約が成立しているケースがあります。
いくつかの物件で悩んでいたり、仮押さえのつもりでの入居申込みを行うような場合には、申込みの取り消しの可否やその期限について事前に確認しておきましょう。
また、希望条件の物件が複数ある場合に、入居申込みを同時に複数件に行うことはトラブルとなります。
入居審査が行われる際に不審であると判断され、審査が通らず、その後の入居申込みにも影響が出る可能性があります。
契約内容に関するトラブル
契約内容に関するトラブルで多いのは「物件の紹介や内見時に説明されていなかったことが契約時になってから次々と追加説明され、それに伴う金額の上乗せで契約時に想定以上に請求される」という問題です。
一般的に賃貸契約時には家賃の4～5ヶ月分程度の費用が必要になると言われていますが、あくまでも目安です。
仲介手数料や火災保険料、鍵の交換費用などの入居時に発生する費用は公開されている物件情報に記載が無いことが多く、契約時に突然知らされて驚くといったケースもあります。
金額に関する確認は必ず入居申込みを行う前に確認しておき、必要な費用は余裕を持って準備しておきましょう。
契約に関して、「契約前に契約金の支払いを求められる」といったケースもあります。
契約金とは契約内容に同意した際に支払う費用であるため、契約内容が定まる前に費用を支払う必要はありません。
賃貸物件での生活中に起こるトラブルとは？
入居後、賃貸物件での生活中に起こるトラブルは、「自分が住んでいる住戸内でのトラブル」と「周辺住民とのトラブル」に分けられます。
住んでいる住戸内でのトラブル
代表的なものは、住戸内の設備の故障やトラブルです。
物件にもともと備え付けられている設備は貸主の持ち物です。
コンロが使えない、照明やエアコンが動かない、給湯器からお湯が出ない、こういった備え付けの設備で起こったトラブルは貸主や管理会社に修理を行う責任があります。
同様に、水回りの設備トラブルも深刻な問題につながりかねません。
水が止まらないまま放置すると、家財だけではなく住戸の床や壁、場合によっては下の階の部屋にまで被害が及び、損害賠償を求められるケースもあります。
問題が起こった場合には、即座に貸主や管理会社に連絡をし、対処をしてもらいましょう。
トラブルの原因が経年劣化であれば貸主や管理会社の負担、使い方など借主の過失で起こった場合には貸主負担での修理となります。
ただし、原因が経年劣化であっても、自分で勝手に業者を手配して修理を行った場合は貸主や管理会社に修理費用が請求できない場合がありますので、必ず貸主や管理会社に先に連絡を入れ、対処について相談しましょう。
近年では、賃貸物件の管理会社は24時間体制での対応が主流になっています。
もしもの事態に備えて、自分が住んでいる物件の管理会社の連絡先を目立つところに書き出したり、携帯電話に事前に登録するなどして即座に連絡できるようにしておきましょう。
【管理会社一覧】24時間サポートサービスのある管理会社≫
また、2020年4月に施行された改正民法により、設備の修繕義務に関する内容が変わり、入居者の判断で業者を手配して修繕を依頼しても良いということになりました。
ただし、修繕に関するルールは契約書に定められていることも多く、修繕を手配する前に確認しておく必要があります。
【2020年（令和2年）4月施行】民法改正でオーナー・入居者の修繕義務が変わる？≫
周辺住民とのトラブル
マンションやアパートなどの集合住宅であれば、様々な理由で同じ建物内の住民とのトラブルが発生します。
・生活音、テレビや楽器などの音、子供の声などの騒音
・共用部分の専有や利用マナーが悪い
・ゴミ出しなど定められたルールの違反
目覚ましの音が気になる、深夜遅くまで大きな音でテレビを見ている、電話で会話している音が聞こえるといった、生活時間帯が異なる住民どうしでは特に騒音に関するトラブルが目立ちます。
中には、改造車のような車での騒音は、同じ建物内に限らず周辺住民からもクレームが入ることが考えられます。
また、マンションやアパートの駐車場は共用部分ですが、水を使うことが禁止されていることも多く、そのため車の洗車をすることができない物件が殆どです。
共用部分に無断で私物を置いたりすることはもちろんルール違反となる場合もありますし、ゴミを出すルールなど、定められたルールやマナーを守ることは周辺住民との関係を円滑にするために必要です。
ルールを守らず勝手な行いを続けた場合には、最悪のケースで強制退去となる場合もあるため、定められたルールの順守を心掛けましょう。
もし他の住民に問題が見られる場合でも、直接住民どうしでトラブルの解決を行おうとすると余計なトラブルを招いてしまうこともあります。
問題になっているのが騒音であれば音の種類や時間帯などの内容を正確に記録し、貸主や管理会社からの対処を依頼しましょう。
契約更新時に起こるトラブルとは？
期間を定めた普通借家契約の場合に契約期間が終了すると、契約更新を行います。
その際に起こるトラブルは、貸主による更新に伴う契約内容の変更や不当な更新拒絶、借主の契約期間満了後の自動更新忘れです。
貸主による更新に伴う契約内容の変更や不当な更新拒絶
共に貸主に正当な理由が無い場合には認められません。
賃料の値上げなどの契約変更を行う場合は、借主の同意が無ければ成立しません。
また、正当性が無いままに一方的な解約をすることもできず、正当な理由があったとしても、契約満了6カ月前までに通知を行う必要があります。
こういった正当性の無い契約変更や更新拒絶があった場合、借主が貸主の主張に応じる意思がなければ、契約満了までに契約更新が行われなかった場合、満了前と同じ契約内容が適用される「法定更新」が行われ、借主はそのまま住み続けることができます。
借主の契約期間満了後の自動更新忘れ
これも「法定更新」によるトラブルで、契約期間が満了したら自動的に解約になると誤解している場合に起こる問題です。
期間を定めた普通借家契約の契約期間が満了し、それまでに貸主から更新などに関する案内がなかった場合でも、法定更新によって自動的に契約が更新されます。
期間が満了して解約したものだと誤解していると、仮に退居しても契約が続いているため賃料が発生します。
退居の場合には1ヶ月前までに解約予告を行う必要があるため、最低でも1ヶ月分の賃料を支払うことになるでしょう。
退去時に起こるトラブルとは？
賃貸物件の退去に伴うトラブルは、概ね退去費用に関わるものです。
敷金が戻ってこない、多額の退去費用が請求された、入居時からあった傷などの修繕費用が請求された、といったトラブルが多く発生します。
退去時の原状回復に伴う借主の負担に関しては、国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を元に責任の所在を判断します。
原状回復が必要な部分が借主の過失によるものでなく、経年劣化や耐用年数の経過したものであれば請求されるのは不当であり、借主が負担する必要はなく敷金の返還が無いという事はありません。
退去費用に関するトラブルで、ガイドラインに基づいた指摘に応じない場合は、専門機関への問い合わせも視野に入れましょう。
賃貸契約や金銭面のトラブルがあった場合の相談先は？
賃貸契約や金銭面のトラブルで、当事者間での解決が難しい場合には、専門機関への相談を検討しましょう。
賃貸契約に関するトラブルなら専門機関へ
賃貸契約に関する専門知識を持った相談員が対応してくれます。
ただし、トラブルの仲裁機関ではありませんので、法的な観点からのアドバイスを受けられるところと考えましょう。
・法テラス
賃貸契約などのトラブルは法律に関わりますので、法の専門家への相談が解決の糸口になるでしょう。
・不動産適正取引推進機構
不動産取引（売買契約・賃貸借契約の締結等）に関する無料の電話相談窓口です。
・日本賃貸住宅管理協会
より良い賃貸借関係の構築に向けたアドバイスをしてもらえます。
金銭的なトラブルなら消費生活の相談窓口へ
共にトラブル解決のアドバイスや、内容に応じた個別の機関をあっせんしてくれます。
【日本消費者協会】
・電話番号：03-5282-5319
・受付日：月曜日～金曜日（土日祝日・年末年始・相談員の研修日を除く）
・時間：10：00～12：00、13：00～16：30
・公式ＨＰ：//jca-home.jp/sodan/
【国民生活センター】
・ホットライン：188
・最寄りの相談窓口に繋がらない場合電話番号：03-3446-1623
・公式ＨＰ：http://www.kokusen.go.jp/map/index.html
【賃貸物件で起きやすいトラブル】原因や対策のまとめ
トラブルの内容は様々ですが、原因を知ることで未然に防ぐことができるものもあれば、大きな問題になる前に対処できるものもあります。
ある日突然トラブルに遭遇することもあるため、ここに挙げたようなトラブルの原因と対策を良く知り、事前に対応策を考えておくことが大切です。
どんなトラブルでも、慌てず冷静に対応できればスムーズに解決することもできるでしょう。
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