【賃貸住宅管理業とは？】管理会社の仕事内容や見極め方まで詳しく解説
「賃貸住宅管理業」は何をする仕事？管理会社はどのような仕事をしているのか
賃貸住宅に住んでいる人であれば、管理会社を利用している人が大半を占めています。
近隣住民とのトラブル、水漏れや設置物が故障した際などに頼るのが一般的です。
では、管理会社というのはどのような仕事をしているのか紹介していきます。
管理業務は不動産屋が行う場合が多いです。
建物の管理や苦情処理、退去するときの手続きなど、色々な仕事を行っています。
要点まとめ
賃貸住宅管理業とは？
賃貸住宅管理業は、建物の管理や苦情処理、退去するときの手続きなどを行い、借主の助けとなるだけではなく、大家さんへのアドバイスなども行う仕事です。
①管理戸数が200戸以上の場合は国土交通省への登録が必要で、重要事項の事前説明や家賃等の分別管理、業務管理者の設置が義務
②管理会社は、登録状況や事前説明、質問への対応、口コミなどから見極める
③不動産屋の主な業務には「仲介業務」と「管理業務」がある
④近隣トラブルや設備の不具合、退去時、わからないことがある場合などは管理会社へ連絡
借主の助けとなるだけではなく、大家さんへのアドバイスなども行います。
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賃貸専門家：安達竜哉
資 格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
賃貸不動産経営管理士の資格保有。特技は少林寺拳法とお部屋探し。奈良の不動産業界で16年以上、単身からファミリーの方など、年間で200部屋以上の仲介実績。特に奈良市内のマンション名を出して貰えれば殆どわかる自信あり。奈良市の賃貸事情に詳しい安達による、暮らしに関するお役立ち情報をお届け。
借主と貸主の双方を守る決まり事
2021年に賃貸住宅管理業法が施行されたことで「管理戸数が200以上で登録が必要」となりました。
透明性を確保するために定められている法律で「管理受託契約の際に重要事項は必ず事前説明を行う」「管理会社が管理する家賃等と自己の固有財産を分別管理する」「業務管理者を必ず設置する」以上のことが義務化されました。
管理戸数が200以上で登録が必要
2021年に施行された賃貸住宅管理業法は、借主と貸主の双方の権利を守るための法律なのですが、管理会社側にも当然決まりごとがいくつか存在します。
その1つが国土交通省への登録制度なのですが、今回導入された法律では、管理戸数が200戸以上ある場合には登録を義務付けるという決まりになっています。
透明性を確保し、借主と貸主の双方を守る法律となっています。
管理受託契約の際に重要事項は必ず事前説明を行う
賃貸住宅管理業法では、国土交通省への登録以外にも多数決まりごとが存在します。
管理受託契約をする際にも、重要事項の説明は事前に行うことが決まりました。
これによって事前説明を受けていたか受けていないかで双方がもめることはかなり少なくなるでしょう。
管理会社が管理する家賃等と自己の固有財産を分別管理する
賃貸住宅でトラブルになりやすいのは、大家さんと借主が原状回復費用でもめることや、近隣の住民同士でもめるケースが多いです。
しかし、お金の問題が持ち上がると、管理会社と大家さんとの間でもトラブルになるケースがあります。
今回管理会社が管理する家賃等と自己の固有財産を分別管理するという決まりができたことで、トラブルを引き起こす確率が下がったと言えるでしょう。
業務管理者を必ず設置する
賃貸住宅管理業法によって、管理会社側に業務管理者の設置が義務付けられました。
業務管理者というのは、専門的な知識を持っている人のことです。
管理会社に高い知識を持った人を配置することにより、トラブルの回避に繋がることが期待されています。
管理会社側だけではなく、管理会社に管理を頼む大家さんや、管理会社を利用する顧客の信頼アップにも繋がるでしょう。
管理会社を見極めるポイント
建物の所有者である大家さんは管理会社を選べますが、入居希望者が管理会社を決めることはできません。
しかし、この建物はどこの管理会社が管理をしているのか確認することはできます。
そこで管理会社を見極めるポイントをいくつか見ていきます。
「国土交通省への登録を行っているか」「管理会社業界の団体に所属しているか」「事前の説明はわかりやすく丁寧だったか」「こちらの質問に対して真摯に答えてくれたか」「実際に利用している人の口コミはどうか」これらの点に注意しましょう。
国土交通省への登録を行っているか
200戸以上の物件を管理している会社の場合、国土交通省への登録が必須となりました。
そのため、200戸以上の物件を管理しているのにも関わらず、国土交通省への登録を行っていない場合、きちんと管理を行っているのか不安になるでしょう。
管理を行っている会社のホームページを確認し、登録を行っているか確認してから物件を決めるべきです。
管理会社業界の団体に所属しているか
管理会社は管理業界の団体に所属することができます。
団体への所属は法律と違って義務付けられているわけではありませんので、所属していないから信頼できないというわけではありません。
しかし、所属していることによって安心感が得られるのも事実です。
主な団体としては日管協があります。
事前の説明はわかりやすく丁寧だったか
賃貸住宅に住む場合には、事前に不動産屋へ赴いて、物件についての説明をしてもらうのが一般的です。
その際に事前の説明は丁寧に行われていたか、誰にでもわかりやすい説明であったかが重要になります。
丁寧にわかりやすい説明をしてくれれば、この管理会社であれば安心できると思えます。
こちらの質問に対して真摯に答えてくれたか
契約書に関する説明や、物件に関する説明が終わった後に、通常であれば何かわからないことや質問しておきたいことはありますかと聞いてくれます。
このように顧客に何かわからないことがあるか聞いてくれるかどうかもよい管理会社であるかそうでないかの判断基準です。
また、質問をしたときには丁寧に真摯に回答してくれるかも重要なので、質問をするのが苦手という人は、何を質問するのか事前に考えておくとよいでしょう。
実際に利用している人の口コミはどうか
インターネット上には色々な情報がたくさん存在しています。
管理会社に関する情報も記載されていることが多いですし、口コミや評判などが書かれているサイトもあります。
自分が契約しようとしている物件の管理会社についても事前に調べておき、評判を確かめておくとよいでしょう。
また、複数の管理会社を比較しておくのもおすすめです。
評判はよい内容が多ければよいというわけではありません。
たくさんコメントが寄せられているのに、全てよい内容だと逆にサクラなのではないかと疑ってしまいます。
また、悪い口コミが寄せられていた場合には、内容にもきちんと目を通しておきましょう。
書き込みをした人にとっては低評価であっても、自分にとっては高評価だと感じることもありますし、その逆もあります。
だからこそ口コミの内容を確認することが重要なのです。
不動産屋の業務は大きく分けると2種類ある
管理会社と聞くと、不動産屋のことだと思う人も多いでしょう。
実際不動産屋が建物の管理を行っているケースが多いですが、不動産屋には大きく分けると「仲介業務」「管理業務」の2種類が存在しているのです。
もちろん他にもありますが、今回はメインとなるこの2つについて詳しく見ていきましょう。
仲介業務
賃貸住宅を探すとき、不動産屋に直接赴いて物件の紹介をしてもらったり、インターネットで検索すると、建物の情報と一緒に担当の不動産屋の情報が出てきたりすることがよくあります。
このような物件の紹介などを行う業務が仲介です。
昔は直接大家さんのところに行って入居したいと希望を伝えるケースもありましたが、現在では不動産屋の仲介を挟んで契約するのが一般的です。
管理業務
よく管理会社という言葉を聞くことがあるでしょうが、その大半は不動産屋となっています。
不動産屋には先ほど紹介した仲介業務以外にも、管理業務を行っているケースも多いです。
不動産会社が管理会社を兼ねている場合もあります。
入居中に困った出来事が発生した場合や、退去するときの手続きなどを行ってくれるので、必ず物件を管理しているのは誰なのか知っておく必要があるでしょう。
最近は大家さんが直接管理を行う物件は少ない傾向にあるので、大半の物件は不動産屋が管理業務も行っています。
どのようなときに管理会社が利用されるのか
管理会社を利用するときというのは「近隣住民への苦情やトラブルが発生したとき」「あらかじめ備わっている設備に不具合が発生したとき」「現在住んでいる物件から退去するとき」「わからないことを聞くとき」このような事態が発生した場合、管理会社に連絡を行うのが一般的です。
近隣住民への苦情やトラブルが発生したとき
入居した物件によっては、上や下の階、隣に住んでいる住民が夜間にうるさくするので眠れないなど、苦情を言いたくなる場合があるでしょう。
しかし、直接苦情を言うと、思わぬトラブルに発展する可能性があるので、このようなときは管理会社に注意してくれるように頼むのがおすすめです。
他にもうるさくしていないのに、頻繁に苦情を言われるなどの悩みがある場合も、管理会社に相談をしてみるのがよいでしょう。
あらかじめ備わっている設備に不具合が発生したとき
賃貸住宅には、あらかじめ備わっている設備もいくつか存在します。
あらかじめ備わっている設備も、古くなれば故障は避けられません。
場合によっては入居当初から不具合を見かけるケースもありますが、このようなときも管理会社に連絡をして修理について相談しましょう。
物件によっては直接大家さんに言ってほしいと言われる場合もありますが、現在ではまず管理会社に連絡をするケースが多くなっています。
現在住んでいる物件から退去するとき
現在住んでいる賃貸住宅から退去するときも、まずは管理会社に退去したいと連絡を行います。
連絡をしたら入居したときに受け取った退去届に必要事項を記入し、管理会社に提出するのが一般的です。
退去届をなくしてしまった場合には、なくしてしまったことを告げて指示を受けましょう。
わからないことを聞くとき
賃貸住宅で生活をしていれば、どうしてよいかわからない場合も出てくるでしょう。
例えばエアコンの内部が汚れてしまったとき、清掃は自分で業者を選んで連絡をするのか、管理会社へ連絡すれば手配をしてもらえるかなどです。
あらかじめ備わっているエアコンは自分の所有物ではないので、フィルターの清掃程度であればまだしも、分解が必要な内部の清掃などは勝手に行わず、管理会社へ確認しましょう。
契約書に記載されているケースもありますが、書かれていない場合もあるので、困ったときは自分で勝手に判断をせず、まずは管理会社に連絡をして聞いておきましょう。
【賃貸住宅管理業とは？】まとめ
今回は賃貸住宅の管理会社はどのような仕事を行っているのか、どのようなときに利用するのかなどについて紹介してきました。
管理業務は不動産屋が行う場合が多いので、困ったことが発生したらまず契約書等で管理会社や連絡先を確認し、連絡してみましょう。
主に苦情の処理や大家さんへのアドバイス、入退去の手続きや建物の管理全般を担当しています。
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