【最新版】空室が多い物件やずっと空室のままの物件は避けるべき？長期空室が続く理由
空室が多い物件やずっと空室のままの物件は避けた方が良いの？
部屋探しをしていると、空室が多い物件や、いつ見ても空室のままの物件が見つかることがあります。
敷金・礼金が0円だったり、家賃も手頃で見た目には好条件に見えますが、ずっと空室が続くのには理由がありそうです。
要点まとめ
空室が多い物件や長期空室の物件は避けるべき？
空室が多い物件でも必ずしも問題があるとは限りませんが、空室が続く理由を確認して判断することが大切です。
①退去シーズンなど時期的な理由で空室が増えている場合もある
②築年数・日当たり・周辺環境・事故物件など条件面が理由のこともある
③特殊な間取りや使いにくい内装も長期空室の原因になりやすい
④内見と不動産会社への確認をして判断する
そこで、空室が多い＆ずっと空室の物件について詳しく解説します。
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賃貸お部屋探しのプロが見るポイント
賃貸専門家：安達竜哉
資 格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
賃貸不動産経営管理士の資格保有。特技は少林寺拳法とお部屋探し。奈良の不動産業界で16年以上、単身からファミリーの方など、年間で200部屋以上の仲介実績。特に奈良市内のマンション名を出して貰えれば殆どわかる自信あり。奈良市の賃貸事情に詳しい安達による、暮らしに関するお役立ち情報をお届け。
空室が多くなる＆空室のままの期間が長くなる、その物件の特徴とは？
部屋探しをしていて空室が目立つ場合に、時期が関係している場合があります。
一般的に学生や社会人の引越しが多くなる時期は年度の変わり目です。
進学や就職、異動といった機会が増えるため、2月頃に引越しが決まり4月の年度初めには新居での新生活が始まるといった移動が多くなるため、2月～3月は退去が多く必然的に空室情報が増えます。
学生専用のマンションなどでは卒業生の数だけ空室になるため、一気に多くの空室が増える時期だと考えましょう。
さらに、大手の物件情報サイトなどでは別々の不動産会社から提供された同じ物件の空室情報が重複して掲載されることがあります。
良く見ると同じ空室情報だと分かりますが、あまりにも似たような物件情報が多数見つかる場合は本当に同じ情報が重複していることもあると覚えておきましょう。
人の動きが活発な繁忙期とは逆に、閑散期は残った空室が長い間空室のままになることがあります。
不動産業界の閑散期とは主に6～8月頃を指し、部屋探しをしている人が減る時期でもあり、繁忙期に借り手が見つからなかった部屋がそのまま空室で長期間残ってしまうこともあります。
ただし、繁忙期には見ていた物件がすぐに埋まってしまうのを見てしまうと常に誰かが住んでいるイメージを持ってしまいますが、全住戸に対する空室率は12～18%と言われ、10戸あれば1部屋は空室であっても珍しくはありません。
さらに、一般的な空室の募集期間も約3ヶ月ほどとなっているため、部屋探しをスタートしてから3ヶ月ほどの期間がずっと空室の物件が有ったとしてもそれだけで怪しいと感じることはありません。
その他にも、新築の場合は家賃が高めになることなどからすぐに借り手が見つからないこともありますので、空室が多いからどうだと決めつけることなく、築年数や家賃の相場などを見比べて判断が必要です。
空室になりがちな物件の条件とは？
物件情報だけを見れば好条件であったり、他の同様の条件の物件よりと比べて不自然に家賃が安めに設定されている場合などは、空室である理由があるかもしれません。
特に繁忙期を超えても選ばれずに残った物件などは多くの人が妥協できない問題を抱えている可能性があり、内見せずに契約すると大きな失敗に繋がるかもしれません。
では、どのような物件に空室が多いのでしょうか？
共通して該当する条件は以下のようなものがあります。
築年数が経過している
<築年数が古い物件ほど、その他の条件が良くても需要は落ちてしまいます。
築30年、築40年と古くなれば早い段階で検索の条件から外されていき、築年数だけで判断されて物件の詳細まで確認されにくくなります。
例え最近リフォームやリノベーションで室内が新築同様になっていても、詳細まで見てもらえなければなかなか借り手が見つからないというケースもあります。
また、あまりに古い物件は旧耐震基準で建てられているなどの理由から避けられることも多いので、築年数の経過した物件は空室になりがちです。
日当たりが悪い
物件情報では書かれていない条件で、見落としがちになるのが日当たりの悪さです。
日当たりの良い物件は紹介文に『日当たり良好です』と書かれているものの、そうでない場合は日当たりについての記載が無いのが一般的です。
内見で日当たりの悪さは洗濯物に関わるだけでなく、室内に湿気が籠りやすいことからカビのリスクが高くなったりします。
建物全体の日当たりが良い場合でも特定の部屋だけや冬季に日当たりが悪くなる場合もあるため、内見時には周辺の建物の高さや方角などもチェックが必要です。
事故物件
大きな事件があった事故物件の場合は借り手に状況を説明する告知義務があり、物件詳細に「告知項目あり」といった表記などがある他、有名な事故物件情報サイトなどに情報が出ていることがあります。
事故物件は好条件であっても避けられてしまうことが多く、自己発生から概ね3年は告知されます。
それまでの間は相場より安い家賃で募集があることも多いので、安さに釣られて物件詳細を見落とさないように気を付けましょう。
周辺環境の条件が悪い
物件そのものの条件が非常に良い場合でも空室が多い物件の場合、周辺環境の条件があまり良くない事で選ばれないことがあります。
スーパーやコンビニが遠い、駅から徒歩15分以上離れているといった利便性の悪さが理由となる場合。
線路や幹線道路が横に通っている、消防署や救急病院が近い、隣に墓地がある、といった騒音や長期間住むことを考えると精神衛生上良くないと感じる条件がある場合。
周辺環境に多くの人がデメリットだと感じる条件が多い場所は、どうしても避けられてしまいます。
物件情報からも見えてくる注意すべき空室の物件とは？
空室が多い物件や空室期間が長い物件では、物件情報からいくつかの注意点が見えてきます。
使い勝手が悪そうな特殊な間取りや内装
内装写真が掲載されていない
四角くない土地に建てられた物件は特殊な形状の部屋があったり、デザイナーズ物件には意匠に拘って使い勝手を犠牲にしたような間取りや内装があります。
内装写真が掲載されていない場合も、現地に行くまで使い方がイメージできないといった理由で最初の候補から外されてしまいます。
住居ですからその場での生活がイメージしづらいと感じる物件は選ばれずに残ります。
家賃が周辺地域の相場よりも安い
敷金礼金無し
家賃が安く設定されていたり敷金礼金が無しになっている場合、大家さんの「早く入居して欲しい」という意思の表れです。
物件情報には記載されない部分で、前述の空室になりやすい条件を抱えた物件などが内見などを経て選ばれずに残ってしまった場合に、値下げという対応が行われます。
ただし、繁忙期で借り手が見つからなかった場合でも同様の対応になる場合もあるので、一概に悪条件があるとは言い切れません。
空室が多い物件や空室期間が長い物件は必ず内見をすべき
急な引越しなどで急いで物件探しをしなければいけない場合や、遠方でなかなか現地にいけないといった場合には、空室が多い物件や空室期間が長い物件はあまりオススメできません。
物件情報を見て好条件が揃っている、家賃も安くて良さそうだと感じても、「それでも選ばれなかった理由」がどこかにあるはずだと考えて慎重に選ぶ必要があるからです。
慎重に選ぶだけの余裕があるのなら、内見して実際の物件を確認すべきです。
内見をすることで日当たりや周辺環境の条件といった実際に生活をする上で必要な情報も直接目で見て判断できます。
内装写真が無くても実物を見れますし、特殊な間取りも実際に見ればどう使えば良いのかがイメージできるでしょう。
空室の理由は直接聞いても良いの？
空室が多い物件や空室期間が長い物件など不安を感じる物件を実際に契約するか検討している場合、不動産会社の担当者に空室の理由を尋ねることは問題ありません。
事故物件のなどはもちろん、部屋の内装に不備がある場合なども告知義務があります。
対応の良い担当者であれば、日当たりのことや周辺環境の条件など、住むようになってから後々でトラブルになったり短期間で退去される理由になるようなの懸念材料があることも教えてくれるでしょう。
空室の理由で言葉を濁したり、曖昧な返答になる場合には言いたくない理由があると考えて慎重な判断が必要になるでしょう。
また、同じ質問をするのであれば合わせて以下のことも質問しておきましょう。
前の入居者がどのくらいの期間住んでいたのかを確認する
前の入居者が2年以上生活していたのであれば、大きな不満が無かったことが推測できます。
逆に1年以内に退去しているのであれば、長期間住むことに不満があったと考えるべきでしょう。
内見では判断できない、実際に住むと感じる不満がある場合もこういった情報から得られます。
好条件の理由を尋ねてみる
好条件なのに空室期間が長い理由もストレートに尋ねてみると良いでしょう。
こういった質問をする場合、地域密着型の不動産会社であれば地域の物件を多数扱うことで事情にも詳しく、なぜ選ばれにくいのかについても教えてくれるでしょう。
納得して選んでもらおうと親身になって対応してくれる人ほど、包み隠さず教えてくれるはずです。
【空室が多い物件やずっと空室のままの物件は避けるべき？】まとめ
空室が多い物件や空室期間が長い物件は、何らかの理由があってそうなっているケースが多いのは事実です。
特に条件の良い物件で空室が多かったり空室期間が長い場合には、それだけの理由があると考えた方が良いです。
そういった場合、内見に行って実際の物件を確認したり、担当者にその理由を聞いてみるといった方法で、しっかりと確認することが大切です。
条件が良いという事も事実であり、他の人がデメリットに感じてしまう部分が自分もそうとは限りません。
慎重に判断する必要がありますが、余裕を持って物件探しができるのであれば、空室が多い物件や空室期間が長い物件も候補に入れてみても良いでしょう。
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