【敷金礼金ゼロ物件】それって本当にお得??

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ゼロゼロ物件は本当にお得なの？

物件探しをしていると「敷金0」「礼金0」の通称ゼロゼロ物件を見かけることが多くあります。

本来ならいくらかお金が発生するところが無料になっているので、お得感を感じる反面「タダより高いものはない」という言葉が思い浮かびます。

なぜ無料なのか、その無料の理由とデメリットについて、詳しく説明します。

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  賃貸専門家：吉田 政孝

  不動産キャリア：23年

賃貸のマサキは奈良県下4店舗展開。奈良×賃貸情報数No.1宣言を掲げ、最大級の賃貸情報を掲載！

そもそも、敷金や礼金はどんなお金なの？

賃貸物件を借りる際、家賃以外の費用として敷金と礼金が必ず掲載されています。

まずはその意味をおさらいしておきましょう。

敷金とは、入居者の退去時に修理や修繕など原状回復が必要な場合の諸費用や、なんらかの理由で家賃の滞納などが発生した場合にそこから支払いに充てられる、担保として大家さんに預けるお金です。

地域によって敷金ではなく保証金という名称になる場合がありますが、同じ扱いです。

家賃を滞納することがなく、退去時の物件の状態によって、原則として一部または全額が返金されます。

礼金とは、入居時に物件のオーナーに部屋を貸してくれたお礼として支払うお金で、感謝の気持ちを表すお金であるため返金されることはありません。

これは、戦後の住宅不足だった時代に生まれた慣習で、住宅が余る時代となった今ではその意味はほとんどなくなっています。

大家さんと直接交流がある物件であれば、その人間関係の構築のために礼金が役立つという一面はありますが、近年では管理会社に全てを任せている物件も多く、大家さんと直接顔を合わせる機会が無ければ「支払うメリットが無い」と考えられていることも事実です。

地域によって変動しますが、敷金・礼金共に相場は家賃の1～2ヶ月分程度です。

全国的に見ると、もともと礼金を必要としない習慣の地域もあるなど、多少の地域性があります。

ゼロゼロ物件のメリットはなに？

敷金・礼金が発生しないということは、初期費用が抑えられるという点が最大のメリットです。

通常の賃貸契約を行う場合、敷金・礼金・前家賃・保険・仲介手数料等を合わせた初期費用は、家賃の約6ヶ月分かかるといわれています。

家賃が5万円の物件を借りる際、初期費用は約30万円かかる計算になりますが、敷金や礼金がそれぞれ家賃1ヶ月分必要な場合、ゼロゼロ物件では20万円ほどに抑えられることになりますので、初期費用を抑えたい人にとってゼロゼロ物件はかなりのメリットがあると言えます。

また、初期費用が抑えられることで、家具家電などのインテリアを充実させたり、少しランクの高い物件を視野に入れることもできるでしょう。

ちなみに、ゼロゼロ物件は賃貸物件を運営している大家さんにとってもメリットがあります。

駅から遠く離れていたり近隣に商店がないといった立地条件がイマイチな物件であったり、閑散期となる6～8月に空室があるといった状況では、空室を早く埋めるために敷金・礼金を取らないようにしている場合もあります。

ゼロゼロ物件のデメリットは？

ゼロゼロ物件のデメリットは「初期費用が安い分、家賃に上乗せされている」という意見が多くあります。

しかし、その実態はデメリットではなく通常の賃貸契約の内容とは異なるゼロゼロ物件用の契約内容となっているために起こる誤解だと言われています。

実際にゼロゼロ物件では、通常の賃貸契約の家賃に少し上乗せされている場合が多くあります。

その場合は2年契約を前提としており、多くの場合で2年未満で解約する場合は「短期解約違約金」といって敷金に相当する額の違約金が発生する契約になっています。

たとえば、通常契約であれば家賃が5万円に別途敷金・礼金が発生する物件で、ゼロゼロ物件の契約では家賃が5.4万円になっているとします。

その場合、上乗せ分が2年契約で合計24カ月、9.6万円の追加家賃収入が見込めます。

敷金・礼金をそれぞれ家賃1ヶ月分に設定した場合とほぼ同額の収入が得られることで、敷金を無料にした分を補う形に契約内容が変更されています。

敷金を補うだけの期間の家賃収入が得られない場合に違約金が発生する契約となっているのですが、その内容を良く確認しなければ「家賃が高い」「違約金が発生する契約」と見えてしまうので、マイナスイメージになってしまいます。

その他、敷金の利用用途が「退去後、次の入居者が入る為の原状回復費用」であるため、ゼロゼロ物件にはクリーニング費として別途請求されるケースもあります。

上記のように家賃の上乗せでクリーニング費を補う契約になっている場合もあれば、入居時や退去時に一定の金額が請求される場合もあります。

その場合は、過去の原状回復に必要であった費用などを元に予め計算されており、極端に高い費用として設定されていることはありません。

この場合は2年契約の縛りが無いこともあり、短期間の入居を検討している人には費用を抑えるメリットになる場合があります。

いずれの場合も、敷金を支払う通常の賃貸契約と違って、実際に原状回復に必要だった金額を差し引いた敷金が返金されない事がデメリットになるかもしれません。

ただし、故意的に物件を損傷させた場合は費用負担はゼロゼロ物件でも同様に発生します。

先にクリーニング費用を払ったからといって、室内での喫煙や料理中に壁を焦げ付かせたりすると、別途請求は免れられません。

本当に気を付けるべきは契約内容？

通常の賃貸契約内容とゼロゼロ物件の契約内容は先に述べたように異なります。

契約内容を良く確認したうえで、メリットやデメリットが自分の希望にあうかどうかを判断しなければなりません。

中には、クリーニング特約という特約が付いている契約もありますので、ご紹介します。

ゼロゼロ物件で、家賃の上乗せが無く、入居時にあらかじめクリーニング費用が発生しない契約があります。

そういった場合、特約として退去時のクリーニング費用を実費精算とするという特約条項がついていることがあります。

退去時に費用が発生するという契約は、契約当初は覚えていてもついつい忘れてしまいがちです。

そのうえ、そのクリーニング費用についても相場が分からず、予想よりも高額の請求を受けたという事例もあります。

こういった契約内容は、物件の供給量が多い地域で競争が激化したことが背景にあり、家賃や初期費用をより安く見せるための考えられた手法です。

こういったケースで後々にトラブルとなってしまったことが、ゼロゼロ物件のマイナスイメージに繋がっているとも言われています。

しかし、落ち着いて契約内容を確認していれば十分に気付く内容ですので、初期費用を抑える事に集中しすぎて見落とさないようにしましょう。

ゼロゼロ物件は増えている？

近年では住宅の供給が過剰になっているため、いち早く入居者に入ってもらえるようにゼロゼロ物件は増加傾向にあります。

新築や好立地のゼロゼロ物件も珍しくはありませんし、住みたい物件が見つかったけどゼロゼロ物件だったからあきらめるというのでは本末転倒です。

ゼロゼロ物件の仕組みをきちんと理解すれば、デメリットはそれほどありません。

契約内容を良く確認し、理想の物件に住むことができるようにしましょう。

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