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【家賃に消費税はかからない!?】居住用か事業用かがポイントに!

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  • 担当者:木原一憲

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【家賃に消費税はかかるの?】借りる物件が居住用か事業用かが大きなポイント


【家賃に消費税はかかるの?】借りる物件が居住用か事業用かが大きなポイント


毎日当たり前のように支払っているのに、詳しい内容については知らないことが多いのが消費税ですよね。


そんな消費税ですが、賃貸物件の家賃にはかかるのでしょうか?


今回は、「賃貸物件の消費税」が、かかる場合とかからない場合について詳しくお伝えしていきます。


欲しいものがあるときや何かが必要なとき、人は大抵お金を払ってそれを手に入れますよね。


最近では電子マネーなどが広く普及して、どんどんキャッシュレス化が進み、「お金を払う感覚が変わってきた」という人も多いのではないでしょうか。


お金というのは、現代では世界中で使われている便利なツールですが、いつごろ誕生したのかご存知ですか?


大昔の人々は、欲しいものがあれば自分のものと交換する「物々交換」を行っていましたが、それでは不便なので登場したのが貨幣です。


日本で最初に貨幣が作られたのは7世紀の終わりごろとされていますが、その後、江戸時代になって、ようやく貨幣制度が統一されていきます。


そして、統一通貨の基礎が出来上がったあとの明治時代に誕生したのが、今私たちが使っている「円」なのです。


その「円」でお金を支払って買いものやサービスを受ける現代ですが、そのほとんどの対象に「消費税」が課税されています。


誰もが当たり前のように払っている「消費税」ですが、「その目的や特徴についてはあまり知らない」という人は多いのではないでしょうか。


消費税には、かかるものとかからないものがありますが、賃貸物件の家賃にもその違いがあるんですよ。


ここでは、「家賃に消費税はかかるのか?」や「家賃以外の費用に消費税がかかる場合・かからない場合」などについてお伝えしていきます。





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そもそも消費税とは


そもそも消費税とは


買い物やエンタメを楽しむときなどのほか、何かのサービスを受けてお金を払うときに上乗せされるのが消費税ですよね。


子どもからお年寄りまで、毎日のように支払っている消費税ですが、内容や目的などを詳しく知っている人は少ないかもしれません。


消費税の前身は「物品税」という税制で、これは贅沢品にだけ課税するという仕組みだった税金です。


しかし、人の価値観の多様化が進んでくると、「どこからが贅沢になるのか?」の基準が難しくなってきます。


加えて、お金を使うのは物だけではなくサービスも対象なのに、物だけに課税するのは負担のバランスが悪いという問題が生まれてきたのです。


そこで、「あらゆる消費に、広く薄く負担を求められるように」導入されたのが消費税なんです。


消費税の目的は、これからさらに深刻さを増していく高齢化社会のために、年金などの「社会保障費」を充実させることです。


そして特徴としては、「間接税」で「比例税率」であることがあげられます。


税金には「直接税」と「間接税」があることは、よく知られていますよね。


「直接税」というのは、所得税や法人税などの、国や地方公共団体に直接納める税金のことです。


「間接税」というのは、税金を払う消費者と納税者が異なる税金のことで、納税者(事業者)が消費者の代わりに国に税金を納めるので、「間接税」と呼ばれているのです。


「間接税」には消費税のほかにも、酒税やたばこ税がありますよね。


「比例税率」というのは、10%(軽減税率は8%)と、税率が一律に課税されることです。


このようなことから消費税は、今ではどのような場合でもお金を支払えば8%か10%上乗せされる、というイメージがありませんか?


しかし、消費税がかからないものやサービスも結構あるんです。


では、マンションやアパート、テナントなどの、賃貸物件の家賃はどうなのでしょうか?






住居用の賃貸物件に消費税はかかる?


住居用の賃貸物件に消費税はかかる?


現在、賃貸のマンションやアパートなどに住んでいる人やこれから住む予定の人は、毎月の家賃に消費税がかかるのかどうか、ご存知ですか?


「毎月同じ金額だから、考えたことがなかった」という人や、「口座からの自動引き落としだからわからない」という人が多いかもしれませんね。


実は、住むために借りている物件の家賃には、消費税はかからないんです。


「そういえば…消費税が10%に引き上げられても、請求額や引き落としの金額は以前と同じだったな」と気づかれたのはないでしょうか。


でも、昔は居住用の家賃にも消費税はかかっていたんですよ。


「家賃に消費税をかけない」と定められたのは平成3年のことで、非課税になったのはそれから後のことなのです。


数万円の家賃でも、現在の税率の10%だと数千円になりますから、年単位で考えると大きな金額ですよね。



事業用の物件には消費税が…

一方で、事業用として物件を契約した場合には、家賃に消費税がかかります。


事業用の物件というのは、街中にある飲食店や事務所の入ったオフィスビル、また、商業施設などの、収益を得る目的で使われる不動産のことです。


では「1階でお店をやって2階に住んでいる」場合などの、「店舗兼住宅」の家賃の消費税はどうなるのでしょうか?


この場合は、店舗の部分と住居の部分を面積で分けることになっています。


そして、店舗の部分の家賃は課税、住居の部分は非課税とされるのです。



居住用から事業用に変更した場合は?

マンションなどの部屋を事務所にしたり、教室やサロンなどを開いている人がいますよね。


居住用に契約した物件に住みながらこれらの事業を始めたところ、手狭になったので住居だけを別のところに移す、というケースがあります。


住居として契約している期間中でも、用途を事業用に変更した場合は、その時点で消費税がかかるようになるんです。


大家さんや管理会社に無断で事業を行うと、トラブルになることもありますので、すぐに契約の変更をしなければいけません。


新しく事業を始めるときは、「忙しさのあまり契約変更手続きを忘れていた」ということのないようにきちんと準備をしておきましょう。


「この物件で、いずれこのような事業をしてみたい」というプランのある人は、大家さんや管理会社にあらかじめ相談しておくといいですね。






家賃以外の費用に消費税はかかる?


家賃以外の費用に消費税はかかる?


ここまで、「住居用の家賃には消費税はかからない」けれど「事業用の家賃には消費税がかかる」ことのほか、「住居用から事業用に変更したら、その時点から消費税がかかる」、とお伝えしてきました。


では、「住居用の賃貸物件」を借りるときの初期費用には、消費税はかかるのでしょうか?



消費税がかからない費用

まず、消費税がかからない費用には、次のようなものがあります。



日割りで計算される家賃


前家賃(賃貸物件を契約するときに、あらかじめ支払う翌月分の家賃)


管理費共益費とも呼ばれる、建物や設備の維持や運営のための費用)


保証金敷金


礼金


・保証会社利用料(連帯保証人の代わりをしてくれる会社へ支払う費用)


火災保険料



「事業用の賃貸物件」の初期費用では、消費税がかからないのは「保証金(敷金)」などの返還される費用だけで、それ以外はすべて課税の対象です。


礼金や権利金などは返還されないものなので、事業用として借りる場合は消費税が発生してきます。


また、物件を契約した場合の「保証金」については、「敷金」と同じ意味で使われていることが多いのですが、さまざまな解釈の仕方があります。


事業用の物件で「保証金」は返還されないものとされている場合、消費税がかかってきますので注意してくださいね。



消費税がかかる費用

対して、消費税がかかる費用は、次のようなものです。



・物件の仲介手数料


・部屋の鍵の交換費用


・ハウスクリーニングの費用



物件によっては、このほかにも複数の項目の費用がかかることもありますが、消費税がかかるものとかからないものがあるのはややこしいですよね。


これらの初期費用などが記載されている、不動産会社の請求書の金額は税込みになっています。


まず見積書を出してもらったときに、非課税のものに消費税がかかっていたり、費用の総額に消費税がかかっていないかチェックしてみましょう。


それぞれの項目ごとに自分で計算してみると、消費税への理解が深まりますね。


そこで疑問に感じた点などがあれば、不動産会社の担当スタッフに質問してみましょう。






これはどっち?消費税がかかるか分かりづらい費用


これはどっち?消費税がかかるか分かりづらい費用


「賃貸の物件を借りるときの消費税は、初期費用にもかかるものと、かからないものがある」とお伝えしました。


そのほかにも賃貸の物件には、消費税がかかるのか、わかりづらい費用がいろいろあるんですよ。



社宅の家賃

お伝えしているように、居住用の家賃は非課税です。


社宅は、その会社の社員が住むためのマンションやアパートや家なので、消費税はかかりません。



賃貸物件の更新料

賃貸物件の更新料も、住居として借りている場合は、消費税はかかりません。


ただし更新時、管理会社に更新手続きの事務手数料を請求される場合は、その手数料のみに消費税がかかります。


更新料や更新事務手数料がない物件もありますし、金額についても地域によってさまざまです。


契約のときに担当スタッフに確認しておくか、賃貸借契約書をよく読んでおきましょう。


お店やオフィス、倉庫などの事業用の物件の場合は、家賃と同じように更新料にも消費税が必要になります。



学生寮や下宿などの家賃

学生の寮でも、下宿でも、住んでいる物件の家賃なので消費税はかかりません。


寮や下宿で食事を用意してもらえるサービスを利用したり、掃除などに費用がかかったりする場合は、それらのサービスにのみ消費税が必要になります。



駐車場代や駐輪場代

マンションやアパートなどで、住んでいる世帯別に駐車や駐輪のスペースが割り振られている物件がありますよね。


このような物件では、駐車代や駐輪代に消費税がかかります。


対してその物件の敷地の、入居している人が共同で使用できる駐車場や駐輪場には消費税はかからないのです。


同じ居住用の駐車・駐輪スペースなのに、少しわかりづらいですよね。


そして、駐車場代に消費税がかかる場合、仲介手数料にも消費税が発生します。


駐車場の料金が、仮に月10000円+消費税1000円で11000円の場合、仲介手数料が1ヶ月分なら消費税込みの11000円になります。


税込みの11000円にさらに消費税がプラスされることはありませんので、注意してくださいね。






賃貸物件以外で消費税がかからないもの


賃貸物件以外で消費税がかからないもの


ここまで、賃貸物件の消費税についてお伝えしてきました。


では私たちの生活に身近なもので消費税がかからないのは、ほかにはどのようなものがあるのでしょうか?



商品券・プリペイドカード

これらに消費税がかかっていないのは、商品券などを使って買い物をするときに消費税を支払わなければならないので、二重払いにならないようにするためです。



医療・福祉・教育

医療や福祉については、保険が適用される治療やお薬、介護保険のサービスや義足、助産や火葬料などは、消費税がかかりません。


対して、健康診断料や予防接種、差額ベッド代や健康保険が適用されない治療やお薬などには消費税が必要です。


教育関連では、授業料や入学金、教科書代などは消費税がかかりませんが、給食費や参考書などの補助教材には消費税が発生します。



そのほか

株式や投資信託などの有価証券の売買や、生命保険、損害保険や健康保険、年金などにも消費税はかかりません。


また、借入金の支払いも、元金、利息ともに消費税は発生しません。


ほかにも、寄付金、慶弔金、キャンセル料など、商品やサービスの対価として支払うものでないものは消費税がかかりませんが、事務手続きの手数料には消費税が必要ですので注意してくださいね。


身近なものの消費税について簡単にまとめてみましたが、ほかにも消費税がかからないものは結構ありますよ。








【家賃に消費税はかかるの?】のまとめ


【家賃に消費税はかかるの?】のまとめ


今回は、「賃貸物件の家賃に消費税はかかるのか?」や「家賃以外で消費税がかかる費用・かからない費用」や「かかるのかどうか、わかりづらい費用」などについてお伝えしてきました。


10%の消費税も、年単位で考えると大きな金額になってしまいます。


家賃やそのほかの初期費用に消費税がかかるかどうかは、居住用か事業用かが大きなポイントになります。


居住用でも、駐車場などの家賃には消費税がかかることがあるので注意しましょう。


ほかにも、「更新料には消費税がかからないのに、更新手数料にはかかる」など、わかりづらい部分もあります。


現在賃貸物件に住んでいる人も、これから物件の契約をする人も、契約内容をしっかり確認しておくといいですね。




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