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賃貸契約の連帯保証人は定年退職した親でもなれるの？

賃貸契約を行う時、連帯保証人が必要なケースがあります。

連帯保証人とは契約者が何らかの理由で賃料を支払うことができない時、変わってその支払いの義務が生じる人の事です。

しかし、その連帯保証人が働いていない定年退職した親であればどうでしょうか？

その詳細について説明します。

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  賃貸専門家：安達竜哉

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

連帯保証人とは、賃貸契約した住人が返済や支払いができなくなった場合、変わって返済の義務を請け負う人のことです。

簡単にいうと、本人に代わって賃貸料の返済をすることを約束する人のことです。

連帯保証人には、「先に返済できない本人に請求してほしい」「返済できない本人の財産を差し押さえてからこっちが不足分を支払う」「保証人が複数いるなら、人数で割って請求ほしい」などと賃貸契約した住人にすべての責任があるとは言えません。

また、借主の契約条件上の責任など色々ありますが、主に次のようなものがあります。

・毎月の家賃の支払い

・借主の故意・過失で破損・破壊した建物の修繕

・退去時の原状回復

・建物内で取り決められたルールを守ること

すなわち、賃貸を支払う住人と全く同じ責任を連帯保証人は負うことになります。

結論から言うと、賃貸の連帯保証人には、定年した親でもなれることがほとんどです。

連帯保証人になれるということは、その人に収入があること。

すなわち、安定した収入があることが必要です。

定年退職した親が安定した収入があるということは、ほとんどの人が年金を受給しているものと考えられます。

さらに、定年退職しても新たに安定した収入のある職場に再就職していれば問題ないことが多いです。

また、場合によっては連帯保証人となる親の収入や財産状況を確認する意味で、貯蓄額がわかる通帳の提出を求められるケースもあります。

連帯保証人制度が2020年4月から変更されている

今まで連帯保証人は非常に大きな負担を強いられていました。

しかし、2020年4月からその責任に関して変更されています。

その中で極度額を定めない根保証契約は無効という内容があります。

少し難しい言葉ではありますが、契約時点で、もし住人の賃料の支払いが滞った場合、連帯保証人が負担する上限の金額を定めることができるという内容です。

そのため、初めに設定した金額以上に家賃滞納が膨らんでも、連帯保証人が支払うべき金額は契約時点に定めた金額より支払わなくて済みます。

親であっても、子供の負債を背負い、その負債額が多大なものとなれば、定年後の年金生活も大変苦労が強いられることが考えられます。

今回改正された変更点で、連帯保証人への過剰な負担は避けることが可能となります。

賃貸契約者は了承してもらった連帯保証人に迷惑をかけないためにも、賃料を支払い続けられるように考えて生活しなければないことは言うまでもありません。

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年金生活や定年後に再就職して安定した収入のある親でも連帯保証人になることができないケースもあります。

その詳細を説明します。

①契約者自体の年収が家賃に対して低すぎる場合

契約者が学生や就職しているサラリーマンなどであっても、家賃に対して極端に低い収入であると判断された場合は、たとえ年金収入がある親であっても、契約することができない可能性があります。

家賃に関しては、支払い能力の可否が重要なポイントとなるため、不動産屋としっかりと収入や保障面での相談をすることをおすすめします。

②契約者の雇用形態が不安定な場合

賃貸契約をおこなう場合、基本的には住人の収入状態やその雇用形態の安定が一番重要かつ基本的に必要なことです。

フリーターや非常勤職員の場合は、収入における安定性の面でいえばマイナス的要因になります。

年金収入を基本とした親では、一般的に収入額においては限度があります。

そのため、ある程度住人の安定した支払い能力があるかがポイントとなる可能性があります。

年金収入以外の安定した収入を持っている親族、例えば兄弟や子供がいる場合には、親の代わりに連帯保証人となることも可能な場合があります。

当然ながら不動産屋としては、賃料の支払いが滞ってしまうことが一番の大きな問題です。

そのリスク管理として、どうしても「安定した収入」ということが大きなポイントとなります。

③家賃が8万円以上の物件

賃料が多くなるほど、支払わなければならないお金が多くなることを意味します。

支払額が多いということは、連帯保証人の収入が多くなければならない可能性が考えられます。

もし、一般的な年金生活者の連帯保証人が、住人に代わって8万円以上の賃貸料を払わなければならないケースがあるとします。

連帯保証人は住人が支払われない時に代わって支払うことになってはいますが、高額な賃料を年金で支払うことは大変苦しくなることが予想されます。

よって、あまりに高い賃貸住宅であれば、年金生活者である親が連帯保証人になることができない可能性があります。

賃貸物件の条件が大変厳しく、定年退職した親では、連帯保証人になればない場合も考えられます。

また、親の他に保証人に適した親族がいない場合もあります。

しかし、どうしても賃貸契約を結び、住まなければならない場合があります。

その時の方法として、「保証会社」に連帯保証人の代わりにお願いすることが可能です。

保証会社とは、その言葉通り補償を請け負ってくれる連帯保証人を代行する企業のことです。

利用するためには、保証会社の審査があるため、誰でも利用することができるとは限りません。

審査項目としては、例えば、収入が一か月の家賃の3倍を超えているか、勤続年数が3年以上あるか、クレジットカードやローンの返済が滞りなく行えているかなどです。

やはり、住人の支払い能力や信頼が大きなポイントとなっています。

また、保証会社の審査が通り、可能となった場合には、初期費用を別途払わなければなりません。

その初期費用は「家賃＋共益費（管理費）」の50％が通常です。

例えば、家賃55000円、共益費5000円の物件の場合、初期保証料は30000円という計算になります。

この保証料は敷金のような預り金ではないため、戻ってこないお金となります。

また、保証会社は一般的に1年ごとの契約の更新が行われます。

その度にこのケースであれば、1万円を支払わなければなりません。

保証会社に関しては、物件や不動産屋によってある程度決まっている場合がほとんどです。

そのため、契約者自身で保証会社を選ぶことはできません。

シェアハウスは、収入面より「共同生活でのトラブルが起こらないか」というところが大変重視されます。

そのため、連帯保証人が不要で入居できるケースがあります。

初期費用は平均で5～10万円、家賃の相場は訳4～5万円です。

シェアハウスのため、複数の住人と初期費用や家賃などを共同で負担できるため、費用を安く抑えたい人には大変おすすめとなる物件です。

賃貸契約では、基本的に連帯保証人が必要です。

連帯保証人になってもらう条件としては、原則、安定した収入があることなどが条件となってきます。

定年退職をした親は、年金という安定した収入を基本として審査されるため、連帯保証人となれるケースがあります。

しかし、賃貸契約者の収入がかなり不安定であったり、賃料が年金ベースの生活スタイル以上に高い場合などは難しい場合もあります。

賃貸契約には、まずは連帯保証人が必要です。

当然ながら、住んだ以上は責任をもって家賃を払い、生活できるスタイルを確立してください。

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