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築年数が経過した「築古物件」を選ぶ際の注意点とは？

間取りや設備などが希望の条件を満たす物件を見つけたけど、築年数を見たら30年以上前だったということはありませんか？

築年数が経過している、いわゆる「築古物件」を選ぶ際にチェックしておきたい注意点とは、どういった部分なのでしょうか？

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  賃貸専門家：古川 真史

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

賃貸のマサキは奈良県下4店舗展開。奈良×賃貸情報数No.1宣言を掲げ、最大級の賃貸情報を掲載！

「築古物件」の条件とは？

不動産には、築年数に応じた評価があります。

出来たばかりでまだ一度も入居者が居ない建物で築1年以内の物件や、建設中の段階で入居者を募集している物件は「新築」と呼ばれます。

そこから築年数が経過して、築5年以内であれば「築浅」、築30年を超える建物を「築古」といったように、築年数に応じて評価をします。

分かりやすく言えば、元号が昭和以前に建てられた不動産はすべて「築古物件」という事になります。

人によっては、自分の年齢以上に古い建物という方も多く居られるでしょう。

そう聞くと「古い」といった印象がはっきりとしてくるような気がしますね。

築古物件を選ぶメリットとデメリットとは？

日本人は、多くの場合で新築物件に高い価値を感じるとされています。

新築や築浅というだけで価値があがり、それに併せて家賃も高くなるため、相対的に築古物件の家賃は割安になる傾向があります。

築古物件のメリット

家賃が安い場合が多い

築年数に応じて価値が下がるということは、家賃も安くなることが考えられます。

家賃が安いということは、家賃を元に算出される初期費用も併せて安くなるため、トータルのコストが抑えられます。

リフォーム、リノベーション済み物件も多く、内外装はキレイな物件も多い

経年劣化によって傷んだ部分を修繕（リフォーム）したり、大幅な改修工事（リノベーション）によって新築と変わらないような物件もあります。

傷みが出やすい水回りだけでもリフォームされていると、住み心地に大きな差が出るでしょう。

築年数が経過した物件の方が選択肢が多い

新築物件や築浅物件は供給量が少ないため、早い者勝ちになることも多々あります。

転居したい時期に建物が完成しているかどうかで選択肢に上がらないこともあるでしょう。

そのこだわりを捨てて築年数の幅を広げることで、選べる物件の選択肢が大幅に増えることもあります。

築古物件のデメリット

築年数相応に傷みや老朽化、カビや虫、異臭などの発生がある

建物そのものや、内装、設備といった部分に、築年数に応じた傷みや老朽化が少なからずあります。

傷みには外観では分からないようなものもあるため、建物の管理状態に不安を感じる人もいるかもしれません。

また、経年劣化に加え、過去の住人の管理体制などによって発生するカビや虫、異臭といった問題も築古物件の特徴です。

入退去に合わせたクリーニングでキレイに除去できていないこともあるため、内見時に注意して確認しておくべきポイントのひとつです。

過去の住人が残した傷や汚れなど

家具を置いていた跡や傷、汚れ、家電焼けや日焼けなどによる変色といったものも、築年数相応に残っていることがあります。

リフォームやリノベーション直後の入居でなければ、こういった傷みも内見時に確認しておきましょう。

設備が年式相応に古いものであることが多く、最新の設備は期待できない

バス、トイレ、キッチンなどの水回りなどは特に住宅設備の進化が著しい部分です。

新築物件では当たり前になりつつある温水洗浄便座や浴室乾燥機などの設備も、築古物件では備わっていないことが殆どです。

リフォームやリノベーションによってある程度新しい設備が導入されていることもありますが、設備の充実度では新築や築浅物件には劣ります。

「築古物件」を選ぶときにチェックしておきたいポイントとは？

築年数だけでなく、建物の造りもチェックしましょう

同じ築古物件でも、建物の造りなどで大幅に価値が変わります。

例えば、同じような間取りで築年数も同じ30年の賃貸物件であった場合、「木造のアパート」と「鉄筋コンクリート造のマンション」の2つを比較すると、経年劣化による傷みが出にくく頑丈な造りである後者の方が価値が高い物件になります。

頑丈であればそれだけ安心して生活が出来るという大きな付加価値があるため、建物の造りも重要なチェックポイントです。

1981年6月1日以降に建築確認が行われているかどうかを確認しましょう

明確な日付が指定されているのは、この日を境に「新耐震基準」が設けられたからです。

地震大国日本において、住居の耐震性能は必要不可欠です。

新耐震基準では「震度6～7でも倒壊しないこと」という基準が設けられているため、震災級の地震に耐えられるかどうかの目安になります。

新築を望む方の多くも、これらの耐震性能がより良い物になっていることによる安心感に価値を求めていることが多いのです。

築古物件でも建築確認が行われた時期から耐震基準がいつ頃のものなのかを判断できます。

建物が建てられた時期が新耐震基準の施行以前であっても、リフォームやリノベーションの際に建築確認を行っていることもあるため、建築確認の時期について確認すると良いでしょう。

物件の管理が行き届いているかどうかは共用部分でチェックしましょう

内見時には室内や設備の状態をしっかり確認すると思いますが、共用部分のチェックも忘れてはいけません。

エレベーターや階段などはきちんと清掃されているか、駐車場が雑草だらけになっていたりしないか、エントランスやエレベーターも要チェックポイントです。

共用部分の管理が行き届いていなければ、住戸の管理にも不安が残ります。

建物の管理体制は共用部分も含めてしっかりと確認しておきましょう。

「築古物件」を選ぶ際のポイントまとめ

築古物件には、家賃が安いというコスト面の優位性と、リフォーム・リノベーション済みであれば新築に劣らない設備の充実にも期待できます。

チェックしておくべきポイントは、築年数相応に出てくる傷みや管理状態、古いことによる建物の耐震性能の違いです。

築年数が古ければ必ずしも古く汚い物件というわけではなく、管理状態しだいで新築に劣らず設備が充実した物件も珍しくはありません。

物件探しの際には新築や築浅のみにこだわらず、築年数の経過した物件も視野に入れてみてはいかがでしょうか？

様々なご要望に合うお部屋をご紹介させて頂きます。是非一度、ご相談下さい！

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