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退去時の壁紙張り替え費用は負担しなきゃダメなの？費用の仕組みと相場とは

賃貸物件からの退去時に必ず関わってくる「原状回復」の中で、大きな負担となる壁紙の張り替え費用。

高額な請求に驚いた経験をした方も少なくないようです。

そこで、壁紙の張り替え費用は必ず負担する必要があるのか、その相場はいくらなのかを解説します。

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  賃貸専門家：木原 一憲

  得意エリア：奈良市

退去時には原状回復義務が生じますが、原状回復とは借りた当時の状態に戻すという意味ではありません。

そのため、一般的な使用範囲による傷みや経年劣化による傷みは入居者に責任を問うものではなく、その修繕（張り替え）にかかる費用を請求することはありません。

では、どのような場合に壁紙の修繕費用が大家さん負担となり、入居者負担となるのかを確認していきましょう。

壁紙の修繕費用を大家さんが負担するケース

・日焼けや自然消耗、経年劣化などによる変色

・通常使用の範囲内で起こる家電ヤケやエアコン設置などに伴うビス穴

・画鋲やピンなどでポスターを貼るなどした際にできる小さな穴

・物件のグレードアップや入居者確保を目的としたリフォーム

これらに該当する場合には、壁紙の修繕費用は大家さんの負担となります。

入居者が通常使用の範囲内で起こる変色や傷み、経年劣化による傷みを入居者の負担で修繕させることはできません。

もちろん、テレビや冷蔵庫などを設置した場所には家電ヤケという変色が起こりますが、生活必需品である家電を設置することは通常使用の範囲内なのでこちらも入居者に修繕の義務はありません。

また、そのまま使用するうえで支障が無い状態であるにもかかわらず、次の入居者を確保するために壁紙の張り替えを行う場合も、退去していく入居者に費用を負担させるのは間違っていますね。

また、そのまま使用するうえで支障が無い状態であるにもかかわらず、次の入居者を確保するために壁紙の張り替えを行う場合も、退去していく入居者に費用を負担させるのは間違っていますね。

壁紙の修繕費用を入居者が負担するケース

・喫煙に伴うタバコのヤニ汚れ

・食べ物汚れ、油汚れなどによる変色やシミ

・結露を放置したことで発生したカビやシミ

・落書き

・ペットの爪や歯で付けられた傷

・壁や天井に家具家電を固定した際に付いた釘やビス穴が下地ボードまで達している場合

注意しなければならない点は、タバコのヤニ汚れです。

ヤニ汚れが原因で壁紙が変色している場合などは、通常使用の範囲を超えるものとして壁紙の張り替えが入居者負担となります。

結露や汚れを放置したことで起こる変色やカビ、シミなどは適切な掃除を行っていなかった入居者の過失と判断されます。

子どもがやってしまいがちな落書き、下地ボードまで達する穴なども入居者の過失と判断されますので注意が必要です。

なお、住戸内の結露が激しく発生する場合には建物の構造による問題である可能性もあるため、早めに大家さんや管理会社に連絡をしておきましょう。

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壁紙の張り替え費用は平方メートル単位で算出されます。

通常、壁紙は壁4面と天井1面の合計5面に貼られており、張り替えは一般的に面ごとに行われます。

傷んだ箇所だけを張り替えるとツギハギの状態になってしまい賃貸物件の価値を損ねる可能性があるため、傷んだ箇所を含む一面を張り替えるための費用が発生します。

壁紙の張り替え費用は壁紙のグレードによって異なりますが、スタンダードな壁紙で1平方メートルあたり800円～1,000円が相場です。

6畳の部屋であれば天井が床と同じ約10平方メートル、壁は高さによって異なりますが約30～40平方メートル程度の面積があります。

壁と天井の総面積が約40～50平方メートルであるため、部屋全体の張り替えであれば3.2～5万円程度が相場となります。

壁紙に機能性壁紙などの上級グレードのものが使われている場合には高くなる場合があるため、入居前にどういった壁紙が使われているのかを確認しておくのもポイントです。

また、壁や天井の下地ボードに達する傷がある場合については別途修繕費用が発生します。

状態によって数千円～数万円の修繕費用となるため、意図的に傷を作ったりしないように注意しておきましょう。

壁紙やフローリングなどは、入居者がどれだけキレイに使ったとして経年劣化による変色や傷みを避けることはできません。

それに、入居者が入れ替わるたびに壁紙を入居者負担で張り替えていれば、大家さんが得をすることになります。

そこで、入居者が不利益を被ることがないように国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、『壁紙の経年劣化による残存価値は6年で1円となる』と定められています。

つまり、入居時に壁紙が新品であっても、6年以上入居していた場合の退去時に壁紙の張り替えが必要であったとしても、その費用の大半を大家さんが負担することになります。

入居時に壁紙が新品であった場合、大学生活の4年間入居していた場合の壁紙の張り替え費用についての計算は以下のようになります。

※壁紙1平方メートルあたり1,000円、6畳間の壁30平方メートル分を張り替えた場合

30平方メートル × 1,000円 ÷ 6 ×（ 6 － 4年 ）＝　10,000円

壁紙のグレードによって変わりますが、およそこの計算方法で張り替え費用を算出できるため、退去時の負担額が大きく異なる場合には費用の内訳をしっかりと確認しておきましょう。

6年以上住んでいても壁紙の張り替え費用を負担する場合がある？

賃貸物件に限らず誰かから借りたものを扱う場合には「善管注意義務違反」というものがあり、それに違反していると判断される場合には、たとえ6年以上の期間借りていて残存価値が1円と判断される場合でも張り替え費用を負担しなければならない場合があります。

上記の「壁紙の修繕費用を入居者が負担するケース」に該当する内容は経年劣化ではなく、入居者の扱い方や適切な管理を怠ったことによって起こります。

特に喫煙可の物件やペット可の物件の場合、タバコのヤニ汚れや臭い、ペットを飼っていた場合の傷や臭いがあれば退去時の壁紙張り替え費用の負担を前提としていることもあります。

壁紙の上から貼れる保護シートを活用しよう

ペットを飼う場合や小さな子供が居る場合、不意に傷つけたり落書きをしたりと、壁紙に関わるトラブルは付き物です。

粘着力の弱い透明や半透明の保護シートを壁紙の上から貼ることで傷や汚れから守ることができます。

ホームセンターなどでも扱われており、壁紙の張り替え費用の負担を抑えるために検討してみてはいかがでしょうか。

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退去時に高額な修繕費用を請求された、入居中はキレイに扱っていたのに敷金が戻ってこなかったなど、退去時は特にトラブルになりやすい傾向があります。

今回の壁紙に関するトラブルも「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には一定の基準となる指標が示されています。

事前にガイドラインを確認しておくだけでも正当な請求であるかを判断できます。

詳しいことを知らずに退去立会いに臨み高額な請求をされることがないよう、退去時にはガイドラインに目を通し、気持ちよく新しい住居へと向かえるようにしましょう。

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