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退去時のトラブルを未然に回避！原状回復ガイドラインを知ろう！

賃貸物件の退去時、原状回復に関するトラブルは大小含め経験した人も多いでしょう。

入居時からあった傷の修繕費用や高額なクリーニング費用の請求など、無用なトラブルを未然に回避するため、原状回復ガイドラインを事前に知っておきましょう！

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  賃貸専門家：安達竜哉

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

原状回復ガイドラインは略称で、正確には国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のことを指します。

このガイドラインには「入居者に原状回復義務が生じる範囲」について記載されています。

その範囲を明確にすることで、賃貸物件で見つかった修繕が必要な破損を入居者と大家さんのどちらが対応をするのかが客観的に判断できるようになり、入居者と大家さん間で起こるトラブルを未然に防いだり、素早く解決できるようになりました。

このガイドラインの内容を良く理解しておくことは入居者にとっても大きなメリットがあり、退去時に高額なハウスクリーニング費用を請求されたり、不明瞭な理由で敷金が返還されないといったトラブルに適切な対応ができるようになります。

そもそも原状回復という言葉が「入居者が借りた当時の状態に戻す」という印象を強く感じてしまうことから、退去時のトラブルが発生しやすくなっているとも言われています。

そのため、ガイドラインでは原状回復の認識を改めるために「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

つまり、経年劣化による壁紙の日焼けや備え付けられた設備の破損、一般的な使用法で発生する汚れや破損は入居者の責任にはならず、大家さんや管理会社側が修繕を行う必要があるということになります。

ただし、同時に賃借人の故意や過失による破損、善管注意義務違反、一般的ではない使用法で発生する汚損や破損は入居者の責任になるということでもあるため、トラブルを避けるためには常日頃から注意して生活する必要があるでしょう。

賃貸物件の退去時、部屋の状態によって入居者と大家さんのどちらが修繕費用を負担するのかが異なります。

修繕費用は、入居時に支払っている敷金から差し引かれ、残れば返還、不足すれば追加請求されることになります。

多くの場合、入居者が負担する必要があると判断される内容は入居者の故意による破損や手入れ不足などが原因による汚損など、明確に破損や汚損の原因が分かるものが多くなります。

また、経年劣化や耐用年数を経過している設備は大家さんの負担となるのが一般的です。

こういった判断基準が定義されている原状回復ガイドラインに基づいて、修繕費用の負担が入居者にある場合や大家さんにある場合の事例を見て行きましょう。

《入居者の負担となる例》

・入居者の不注意で家具の移動時に出来た壁紙やフロア材のキズ

・結露を放置したとみられる窓枠や壁紙に発生したシミやカビ

・壁にネジや釘などを使って開けた穴など、下地ボードの張替えが必要な状態になっている破損

・住宅設備の過度な使用や誤使用による破損

・不注意で部屋の鍵を紛失または破損した

・飼育しているペットが付けた傷や汚れ

・禁煙と決められている室内での喫煙によるヤニ汚れ

入居者の負担となるのは、やはり入居者に過失がある場合や通常使用の範囲を超えてしまった場合となります。

常日頃から清掃を行ったり、キズや破損が起こらないように気を配っていれば、入居者の負担となるケースは限りなく減らすことが出来るでしょう。

《大家さんの負担となる例》

・経年劣化による住宅設備の傷みや破損

・日焼けなどによる床や壁紙の傷みや変色

・画鋲やピンで壁に開けた穴など、下地ボードの張替えが不要な範囲の破損

・家具や家電などを置いたことで起こったフロア材のへこみ

・冷蔵庫やテレビなどの大型家電の裏の壁などで発生する家電焼け

・キッチンや風呂、トイレなど通常使用の範囲内で発生するカビ

・地震などの自然災害が原因による破損

・次の入居者のために交換する鍵の取り換え

経年劣化のような入居者に過失がない傷みや破損、通常使用の範囲内で起こることは、大家さんが負担する内容となるため、修繕費用は大家さん負担となります。

原状回復の際には、住宅設備の中で耐用年数のある部分の修繕が必要な場合には負担割合が変わることがあります。

築年数の古い建物や入居年数が長い場合などでは年数相応に傷みが大きくなりますので、その点を考慮した負担割合になります。

例えば、新築から入居して1年で退去した場合と、10年で退去する場合であれば、当然ですが通常使用の範囲内での壁や床にできる傷みは異なります。

原状回復ガイドラインでは、壁紙やクッションフロアなどの床材の耐用年数は6年と規定されており、それを超える10年で退去する場合で壁や床の修繕費用が請求されることは殆どありません。

仮に3年で退去した場合であれば、耐用年数の半分を経過したということになり、修繕費用の半分を負担するといった負担割合の変動があります。

ただし、耐用年数を経過していたとしても、入居者の故意や過失によって大きな傷がある場合などは、相応の修繕費用が発生する場合があります。

これは耐用年数を経過しても多くの場合は問題無く使用できるためであり、あくまでも「通常使用の範囲内」で起こる破損などが考慮されると考えておきましょう。

ガイドラインに定義されている内容にある「善管注意義務」ですが、正確には「善良なる管理者の注意義務」という民法第400条に由来する言葉です。

民法第400条では、特定物の引渡しの義務を負う者は、その引渡しが完了するまでは、その特定物を「善良なる管理者の注意義務」をもって保存しなければならない、と定めています。

賃貸物件の場合、入居してから退去するまでの間は入居者が部屋の管理者となるため、汚れたら清掃するといった一般的な維持管理を行う義務が発生します。

キッチンが油汚れやこげつきで汚れたままであったり、水回りが水垢やカビだらけであったりと、使ったら洗うようにしていれば問題にはならない程度の汚れを放置したことで起こる汚損などは、善管注意義務違反と判断されることがあります。

原状回復ガイドラインは、物件の契約に関するトラブルを低減するために国土交通省が定めたもので、全国で共通して使用されています。

しかし、地域ごとの条例や特例等により、ガイドラインとは異なる規定が含まれた契約内容となる場合もあります。

一例として、関西特有の「敷引き」のように敷金から一定額が差し引かれるケースのように、ガイドラインに定められない契約内容はまだまだあります。

そのため、原状回復ガイドラインで定められた原状回復の定義や一般的な場合の修繕費用負担をどちらが行うのかを良く知っておき、そのうえで契約書に記載された内容を確認することで、退去時の原状回復に関わるトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。

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