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【賃貸契約】なぜ契約時に保証会社と連帯保証人が両方必要なの？

賃貸のお部屋を借りるには、保証会社への加入や連帯保証人が必要です。

どちらかで済む場合もありますが、近年、保証会社の利用と連帯保証人の両方を求められることが増えています。

一体なぜでしょうか。

それぞれの役割なども合わせて詳しく解説していきます。

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  賃貸専門家：木原 一憲

  得意エリア：奈良市

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賃貸のお部屋を借りる――つまり「賃貸借契約」を結ぶ際に、保証会社への加入を求められ、さらに連帯保証人も必要と言われた。

保証会社の利用には保証料や更新料がかかりますし、そのうえ連帯保証人は誰に頼もうかと頭を悩ませなければならない。

「どうしてどちらか一方じゃだめなのか」と疑問に思われるかもしれません。

その疑問にお答えするために、まずは保証会社と連帯保証人それぞれの役割についてご説明しましょう。

保証会社の役割

保証会社は、物件のオーナー（貸主）に対して家賃や契約更新料の保証を行うのがおもな役割です。

物件の入居者（借主）が家賃などを滞納してしまった際に、保証会社がその分を立て替えて貸主に支払うのです。

これにより、滞納があっても貸主に入ってくるお金が滞ることはないという仕組みです。

物件のオーナーにとって、月々の家賃回収ができないリスクは悩ましい問題です。

保証会社をつけることでそのリスクを最小化できるため、賃貸経営において大きな安心材料になるのです。

保証会社が立て替えた家賃などは、後日入居者に請求されます。

入居者がこの請求に応じない場合は、強制退去や訴訟に発展するおそれもあります。

連帯保証人の役割

連帯保証人は、入居者が何か重大な問題を起こした際に、入居者とともにその責任を負うのがおもな役割です。

たとえば、入居者が家賃を滞納した場合。

物件のオーナーは連帯保証人に滞納分の請求を行うことができます。

請求があれば、連帯保証人はただちにこれに応えなくてはなりません。

また、入居者が起こした近隣トラブルや過失によって損害賠償が生じた時にも、オーナーから連帯保証人へ費用の請求を行うことができます。

これは保証会社では対応しきれないケースと言えるでしょう。

ちなみに、2020年4月の民法改正により、連帯保証人が負うべき責任の範囲が明確化され、賠償する限度額の設定などが行われました。

改正前は「賃貸借契約から生じる一切の債務について」連帯保証人が責任を負うことになっていましたが、現在はある程度緩和され、枠が設けられています。

保証会社と連帯保証人それぞれの役割をよく見ると、おのおのカバーしている範囲が少し異なることがわかります。

賃貸借契約を結ぶ際に保証会社と連帯保証人どちらも求められるのは、それぞれ単体では不十分な点を補うためと考えてよいでしょう。

保証会社は家賃滞納などお金のトラブルに対する「プロ」であり、オーナーや連帯保証人といった個人では難しい厳格かつ毅然とした対応が可能です。

いっぽうで保証会社が対応する範囲もまた厳格かつ毅然と定められており、入居者が起こしたトラブルや過失への保証は範囲外となっています。

そうした内容については、連帯保証人が対応することになります。

連帯保証人には入居者がもし問題を起こせば負うべき責任があります。

また多くの場合、入居者の親族など近しい人間が連帯保証人になります。

ということから、連帯保証人が日ごろから入居者の生活に対してサポートやアドバイスを行うことで、問題の発生を未然に防げるという期待もできます。

物件のオーナーの心情としては、家賃の回収や万が一のときの損害賠償など、賃貸経営に関するリスクをできる限り減らしておきたいものです。

そのため、入居者には保証会社に加入してもらい、さらに連帯保証人も立ててもらうのがより安心というわけです。

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保証会社の利用にしても、連帯保証人を立てることについても、おもな理由は物件オーナーのリスク軽減のためではあります。

ですがこれらは、入居者にとって負担になるだけではなく、都合のいい点もあります。

それぞれの、入居者側のメリットとデメリットを見ていきましょう。

保証会社を利用するメリット・デメリット

まず、保証会社を利用するメリット、というより保証会社への加入が必要な物件へ入居するメリットにつきまして。

保証会社のおかげでオーナーさんは毎月家賃が滞らず回収できることが保証されます。

そのため、比較的入居審査に通りやすくなるのは入居希望者にとって大きなメリットと言えるでしょう。

デメリットとしては、保証会社の利用には保証料や更新料を入居者が負担しなくてはならない点が挙げられます。

保証料は賃貸借契約時の初期費用として、家賃の0.5ヶ月～1ヶ月分を支払うのが相場です。

保証会社によっては家賃とともに毎月支払う場合もあります。

更新料は1～2年ごとに支払う必要があるもので、1万円前後が相場です。

保証会社は基本的に貸主側の指定があるので、保証料や更新料の安いところがあるからと言って入居者側が選ぶことは原則できません。

ご注意ください。

連帯保証人を立てるメリット・デメリット

連帯保証人を立てるメリットとしては、まず、社会的に信用のある連帯保証人を立てることで大家さんの安心材料となり、入居審査が円滑に進みやすくなる可能性があります。

また、保証会社への加入と合わせて連帯保証人を立てることで保証料が安くなることがあります。

保証会社の保証料の相場は家賃0.5ヶ月～1ヶ月分とけして安い金額ではないので、負担を減らせるのであれば大きなメリットと言えます。

逆にデメリットとしては、家賃の滞納や近隣トラブルなど問題を起こしてしまった場合、連帯保証人に多大な迷惑がかかるおそれがあります。

それによって、親しい間柄であったはずの連帯保証人と関係が悪化してしまうかもしれません。

そもそも連帯保証人に迷惑がかかるほどの問題を起こさないよう、日ごろからの注意が必要です。

連帯保証人を変更したい場合は？

賃貸借契約の際に立てた連帯保証人を、事情により変更したい・変更せざるを得ないケースもありえます。

例えば連帯保証人が死亡したり大きな病気になったりした場合。

もしくは連帯保証人が退職して収入が減った場合など。

この場合は新たに連帯保証人を探さなくてはなりません。

ただし、連帯保証人は入居者の独断で変更することはできず、必ず物件のオーナーや管理会社の許可が必要です。

新たな連帯保証人を立てる際には改めて審査が行われ、それに通過して初めて変更ができます。

連帯保証人の変更が必要になった場合は、できるだけ早く物件のオーナーや管理会社に相談しましょう。

お部屋の賃貸借契約が成り立っているのは、入居者本人の信用に加えて、連帯保証人の信用にも基づいているのです。

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いかがでしたでしょうか。

今回は賃貸物件の契約における、保証会社と連帯保証人の両方が必要なケースについて見ていきました。

貸主側にとって、入居者に保証会社を利用してもらい、なおかつ連帯保証人も立ててもらうのは家賃回収やトラブル対処に関するリスクを最小限にするための方法です。

それと同時に、借主側にとっても入居審査がスムーズになりうるなどのメリットがあります。

もちろんすべての賃貸物件で保証会社と連帯保証人の両方を求められるわけではなく、条件は物件によってさまざまです。

お部屋探しの際には家賃や設備などと合わせて確認しておくことをおすすめします。

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