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賃貸物件で「名義変更」が必要な時どうしたら良い？

あまり多くない案件ですが、賃貸物件を借りている契約者の名義変更をしたいというご要望があります。

賃貸物件における契約者の名義変更ができるのかどうか、どういった場合にその要望があるのかを詳しく説明していきましょう。

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  賃貸専門家：内田紘一

  資　　　格：宅地建物取引士

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賃貸借契約の名義変更は法律などで制限されているわけではありませんので、名義変更そのものは可能です。

しかし、契約の条件などがあるため、名義変更が可能な条件はかなり厳しいとも言えます。

賃貸マンションやアパートは、その所有者である大家さんと契約者の間で賃貸借契約を結ぶものです。

契約に際して、賃貸借契約書を用いて大家さんと借主の間でそれぞれの権利や義務に関する取り決めを確認し、合意の上で契約を結ぶことになります。

その取り決めの中に、契約者や保証人などの変更を含めた契約内容の変更が必要な場合、事前に大家さんに届け出なければならないと定められているのが一般的です。

契約者には権利・義務・責任があり、少なくとも名義変更が「自由にできる」わけではないため、簡単に変更できるものではないと考えておきましょう。

名義変更ができるのは原則として契約者が変わらない場合のみと考えれば良いです。

たとえば、もともとファミリー向けの賃貸物件に一人で住んでいて、結婚が決まったとします。

結婚して契約者の名前が変わるのであれば、名義変更で名前を変更することは可能です。

しかし、新たに同居する結婚相手を契約者にするための名義変更を行いたい場合は、名義変更ではなく再契約となります。

この場合は一度既存の賃貸契約を解約し、大家さんと新しい契約者が賃貸借契約を結ぶことになります。

再契約になる理由は、賃貸借契約には審査が伴うからです。

大家さんとしては、家賃支払いの能力が無い者を契約者にすることはできないため、契約者そのものが変わるのであれば支払い能力の有無を審査しなければなりません。

たとえ配偶者であっても、突然の離婚で支払い能力がない契約者を残して家族が出て行ってしまうことが大きな問題になってしまうからです。

中には契約者の審査が不要な場合があります。

学生や未成年が賃貸契約を結ぶ際、保護者である親が契約者になる場合があります。

その場合、兄が卒業と共に出ていき、入れ替わりで弟が入居するような場合は、契約者が変わらず入居者のみの変更である場合、かなり稀ではありますが名義変更での対応になることがあります。

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長く賃貸物件に住んでいると、契約者が亡くなることも多くあります。

賃貸借契約者が死亡した場合、相続人が賃借権を相続しますので、なにもしなくても継続的に住む権利はあります。

しかし、契約者が亡くなっていると家賃の支払いが滞納されたり契約違反となる場合があるため、相続人や残された家族が継続して住むためには速やかに再契約が必要になります。

本来の相続手続きの大半は名義変更で行われるのですが、賃貸借契約の場合には家賃の支払い義務があるため、先に述べたように支払い能力の有無を審査する必要あるため、審査の後再契約となります。

残された家族に支払い能力がない場合は再契約ができず、退去を余儀なくされることもあります。

先に、名義変更ができるのは原則として契約者が変わらない場合のみとお伝えしましたが、大家さんの対応しだいで名義変更に応じてもらえることがあります。

たとえば、離婚などで契約者が出て行った場合の名義変更でも、それまでの契約状況などから判断して事務手数料を支払うことで名義変更に応じてくれたという実例もあります。

しかし、本来であれば審査を行ったうえでの再契約となるため、大家さんと契約者との関係性で成り立っている契約とも言えます。

結婚や離婚で名前が変わる場合の名義変更は必ず必要です。

氏名が変わってしまったことで家賃の引き落としが出来なくなったり、書類上は別の人が住んでいると判断される場合があります。

賃貸物件には契約者または入居者として認められた人以外が居住することが契約違反となるため、誤って契約違反として処理される可能性があります。

同様に、ルームシェアで複数の他人どうしで物件を契約する場合、入居者が変わる場合は名義変更が必要です。

家賃の滞納や契約者以外の入居者が居るなど、契約違反を理由に強制的に契約が解除されることもあるため、こういった場合は速やかに名義変更を申し出ておきましょう。

また、名義変更ができないからといって、大家さんに伝えずに契約者ではない誰かが代わりに住むといったことは大きな問題（無断転貸借）になりますので、絶対に行わないようにしましょう。

名義変更になるのか再契約になるのかは、その状況と契約の関係性で変わります。

名義変更を必要としている理由などによって対応が変わってくるため、まずは貸主である大家さんか管理会社で事情を説明し、どういった対応になるのかを確認しましょう。

また、再契約でそのまま継続して住み続ける場合、原状回復や敷金に関する問題も出てきます。

本来は退去後に原状回復を行い、残った敷金の返金となりますが、原状回復作業の必要がないことや敷金の取り扱いについてはきっちりと相談をしておく必要があります。

離婚して出ていった人が契約者であれば敷金の取り扱いについてもトラブルになる場合があるため、事前に取り扱いについて決めておく必要があるでしょう。

もし大家さんや管理会社に連絡が取れない場合、契約時に関わった不動産会社へ連絡をしておくことも良いでしょう。

名義変更でも再契約でも、収入証明書などの必要になる書類や多少の手数料が発生します。

書類共々、早めに用意しておくことをお勧めします。

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