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重要事項説明ってなに？

不動産の売買や賃貸の契約などに際して、必ず行う必要があるのが『重要事項説明』です。

特に、学生や社会人の新生活が始まる3月～4月には、賃貸契約などで重要事項説明を受ける機会がある人も多いでしょう。

重要事項説明を受けるにあたり、その必要性や注意点を確認しておきましょう。

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  賃貸専門家：内田紘一

  資　　　格：宅地建物取引士

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重要事項説明はなんのためにするの？

不動産の関わる契約時の不備は後々に大きなトラブルに発展するケースもあるため、不動産の売買契約や賃貸契約に際して契約を締結する前に重要事項説明が行われます。

説明する重要事項を全て記載された『重要事項説明書』が事前に準備され、契約の当事者にその書面が交付されます。

重要事項説明書には当該契約を締結するか否かを判断するための内容を含むため、重要事項説明は専門家である宅地建物取引士が担当することが義務付けられており、宅地建物取引士より当事者への説明が行われます。

不動産の各種契約後に発生するトラブルは「そんなことは聞いていなかった」というものが最も多く、そういったトラブルを未然に防ぐために行われるのが重要事項説明です。

「聞いていなかった」ということ以外にも、「聞いたかもしれないが忘れた」「聞いていた気もするが意味を理解していなかった」と理由は様々ありますが、総じて「聞いていなかった」ということを原因とするトラブルを防止するために重要事項説明書を作成し、それに基づく説明を受けたという意味で、消費者は重要事項説明書に記名押印をします。

この重要事項説明は、宅地建物取引業法35条によって義務付けられているため、宅建業者を介しての契約を行う場合はたとえ買主や借主が重要事項説明の省略を希望したとしても、省略することはできません。

例外的に宅建業者が所有する不動産の賃貸に関しては宅地建物取引業法35条の適用が無いため、重要事項説明の義務はないと判断されています。

しかし、トラブルを未然に防ぐという目的のため、多くの宅建業者は重要事項説明を行います。

重要事項説明の内容は？

重要事項説明において説明される内容は、売買か賃貸かでその内容は異なりますが、大きく分けて以下の4種類になります。

1.対象不動産の権利関係

2.対象不動産に係る法令上の制限

3.対象不動産の状態やその見込み

4.契約の条件

この内容が契約を行うための判断材料となっており、法律が制定された当初は70～80項目程度であった内容が、現状では300項目以上にものぼります。

建築規制や土地利用規制に係る法令の改正やこれまで見られなかった紛争事例の発生、消費者意識の高まりなど社会経済情勢の変化等を受けて説明項目が増加したといわれている。

説明項目は年々増加する傾向にあり、消費者保護の観点から、社会経済状況の変化や法令等の制定・改正に伴い説明すべき事項が増加していくことは避けられないと考えられている。

重要事項説明は、不動産の特性や取引の形態に起因して消費者だけでなく物件の所有者や仲介する宅建業者など、取引当事者に不利益が発生することを防ぐための仕組みとされているため、その適正な実施が強く求められています。

重要事項説明の気を付けるポイントは？

重要事項説明を受ける場合、気を付けるポイントがいくつかあります。

①説明を行う人が宅地建物取引士であるかどうかを確認する

重要事項説明は宅地建物取引士が行わなければならず、これは法律で定められています。

そのため、その資格の無い代理人や証明が出来ない人が行うことは出来ません。

説明が始まる前に、顔写真入り証明証である『宅地建物取引士証（資格取得時期によっては宅地建物取引主任者証）』の提示を求めましょう。

②重要事項説明書を先に交付してもらえることがある

重要事項説明は契約に必要な判断材料が伝えられる場ではありますが、説明の後にそのまま契約の流れるなることが多くあります。

説明を受けた以上、説明を受けた内容に納得がいかなくてもその場で契約をしないという判断を下すことは非常に難しいでしょう。

そのため、契約の検討段階で重要事項説明書を先に交付してもらえるようであれば、重要事項説明の前に気になる所を確認したり、必要に応じて物件の状態や契約の内容について質問することができます。

③特約の内容は注意して説明を受ける

重要事項説明や書面には普段聞きなれない不動産の専門用語なども多く、なかなか全てを理解することは難しいでしょう。

そのため、分からないことがあれば必ずその場ですぐに説明を求めましょう。

その中でも『特約』の内容に関しては注意深く説明を受ける必要があります。

特約の中には一定の条件下で費用負担を求めるものや、敷金の取り扱いに関する内容などが盛り込まれていることがあります。

「借主に不利になる条件を含む契約」であっても気付かずに記名押印すると大きなトラブルになりますので、注意して説明を受けましょう。

④重要事項説明への押印はまだ契約ではない

重要事項説明は契約の決め手となる内容ですが、物件の契約ではありません。

そのため、互いに慎重になって内容を確認する必要がありますし、納得できない部分があるなら契約をせずに再度不明な点の確認を行うこともできます。

ただし、重要事項説明書は当事者どうしが確認し、説明を受けたことを記名押印して認めるための重要な書類であるため、内容の訂正には時間を要します。

あまり時間のない状況や焦ってしまうと確認不足に陥るため、余裕をもって重要事項説明に臨みましょう。

IT重説とは？

少し前まで、重要事項説明は宅地建物取引士から対面で受けることが義務付けされていました。

しかし、賃貸借契約であれば直接対面するのではなく、インターネットを利用しパソコンやスマートフォン、タブレット端末などを通じてビデオ通話で重要事項説明を行う「ITを活用した重要事項説明（IT重説）」が平成29年10月より運用が開始されました。

これにより、物件を借りる際に何度も現地に足を運ぶ時間や交通費の負担が解消されます。

また、重要事項説明を行うための重要事項説明書は事前に送付されるため、先に挙げたような重要事項を事前に確認することもできます。

宅建業者側にも、やり取りの状況を録画や録音しておくことで、「聞いていなかった」という問題が発生した際の証拠として利用することもできるメリットがあります。

併せて、内見をオンラインで取り組む不動産会社も増えたことで、遠方で物件を借りる場合には大きなメリットがあるでしょう。

ただし、実際に物件を契約する際には現地もしくは店舗へ行くことが必要になるなど、すべてがオンラインで完結できない場合があるため、事前に確認をしておきましょう。

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