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【義務化スタート】重説での水害リスク説明について

8月28日より、不動産取引において対象物件の水害リスクの説明が義務化されました。

賃貸契約に際しての「重説」においても例外ではありません。

どのような説明がどのように行われるのでしょうか。

「重説とは」についても触れつつ詳しく解説してゆきます。

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  賃貸専門家：安達竜哉

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

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避けたい！水害リスク

自分や家族の新たな住まいを決めるうえでチェックしておきたい条件は様々あると思います。

たとえば賃貸住宅の場合は月々かかる家賃だったり、物件の設備内容だったり、築年数だったり……。

あとは、物件の立地。これもとても大事な条件と言えるでしょう。

「駅近がいい！」などというのもありますが、できれば災害のリスクの少ないところに住みたいものですよね。

災害は突然起こるもの。

とはいえ、事前にリスクを把握しておくことが可能な災害もあります。

そのひとつが水害です。

現在ほとんどの自治体が、洪水・雨水出水（内水）・高潮のリスク――水害リスクを地図上に可視化した「水害ハザードマップ」を作成し、情報を公開しています。

今年あった熊本県を中心とした「令和2年7月豪雨」による被害は記憶に新しいところですが、わが国では2010年以降ほぼ毎年のように全国各地で大規模な水害に見舞われ、多くの犠牲者が出ています。

こうした被害を少しでも抑えるために、水害ハザードマップの情報の周知はこんにちの重要な課題と言えるのです。

そういった流れを受け、国土交通省は2020年7月17日付で宅地建物取引業法施行規則の一部改正を公布。

同年8月28日から、宅地建物取引業者に対して不動産の取引時に水害ハザードマップを用いた対象物件の水害リスクの説明を行うことを義務化しました。

これにより、賃貸住宅の契約前に行われる「重説」においても、必ず水害リスクについての詳細な説明が行われるようになりました。

ところで「重説」って？

重説とは不動産用語で、「重要事項説明」を略したものです。

まさしく読んで字のごとくですが、不動産取引の際に宅地建物取引業者が買主・借主に対して契約上の重要事項の説明を行うことを指します。

ポイントとしては、必ず「契約前に」「宅地建物取引業法第35条にもとづいて」「重要事項説明書を用いて」行うことが宅地建物取引業法によって定められています。

ざっくり言うと、「不動産の契約前にきちんとしたルールに則って契約条件に問題がないかおさらいするための場」ということですね。

買主・借主はしっかりと説明を受けたうえで、契約するかしないかを判断することが出来るわけです。

逆に言えば、重説でちゃんと条件を把握しておかないまま契約してしまい、のちのち「聞いてなかった！」となっても後の祭りですのでくれぐれも注意しましょう。

重説は宅地建物取引士によって対面にて口頭で行われるのが従来からの基本ですが、賃貸契約に関しては、2017年10月1日よりWeb会議やテレビ会議などを用いて遠隔にて行われる「IT重説」の運用がスタートしています。

重説で説明される内容は多岐に渡りますが、賃貸契約においては「物件に関する基本的な情報」と「取引条件に関する説明」のふたつが大きな柱となります。

物件に関する基本的な情報とは、たとえば物件の所在地や名前・号室名や間取りだったり、電気・ガス・水道などライフラインの整備状況だったり、建物全体や入居する部屋の設備についての情報だったり、石綿（アスベスト）の使用調査や耐震診断の有無だったりといった内容が挙げられます。

取引条件に関する説明とは、たとえば毎月の賃料や賃料以外にかかる金銭（共益費や火災保険料・駐車場代など）についてだったり、契約の解除に関する条件（自分の意思で契約解除する時や、貸主から契約解除されてしまう条件）だったり、損害賠償や違約金を支払わなければならない条件やその金額についてだったり、賃貸の契約期間と契約の更新料についてだったり、ペットの飼育や楽器の演奏など「してもいいこと・ダメなこと」についての条件だったり、退去時の敷金の精算についてだったりといった内容が挙げられます。

こういった内容のなかに今回、水害リスクの説明が新たに義務として加えられたというわけです。

水害リスクについてこんな説明がされる！

重説で義務化された水害リスクの説明とは、正確に言えば「水防法の規定に基づいて作成された水害ハザードマップにおける対象物件の所在地」の説明です。

自治体による水害ハザードマップの作成は1994年に国土交通省が行った洪水ハザードマップ作成要領の策定から始まり、幾度かの水防法の改正に合わせて度重なるブラッシュアップが行われてきました。

令和2年7月豪雨による熊本県人吉市の浸水被害において、あらかじめハザードマップで指摘されていた浸水区域と実際に浸水を受けた区域がほぼ一致していたという事実もあり、防災面においてのハザードマップの有用性は非常に高いものと言えるでしょう。

借主が賃貸物件の契約を進めるにあたっても「信頼すべき、ぜひ知っておかねばならない情報」ということです。

実際の説明方法ですが、運用ガイドラインによると、説明を行う宅地建物取引士があらかじめ印刷された水害ハザードマップ（自治体が配布している印刷物もしくは自治体のサイトに掲載されているものを印刷。入手可能な最新の情報を用いること）を用意し、それを用いて説明対象となる物件のおおむねの位置を示すという方法がとられます。

印刷物を用いるというのが前提となっており、タブレット端末やパソコンなどの画面に表示して説明するということは想定されていません。

先に述べたIT重説において、書面の電子化の社会実験が国土交通省により進められていますが、その場合も他の書類とともに紙面に印刷された水害ハザードマップを事前に借主へ送付しておくことが必要とされています。

もし自治体がまだ作成していないなどの理由で該当する地域の水害ハザードマップの情報が存在しなかった場合は、借主としてはその旨の説明を必ず受ける権利があります。

義務となっているのはあくまで水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明なので、ハザードマップに記載されている内容の説明までは宅地建物取引業者に義務付けられてはいません。

とはいえ水害ハザードマップはもともと地域の防災情報の提供を目的とするものなので、ハザードマップに記載されている避難所についての説明などもあわせて行われるのが望ましいとされています。

また、宅地建物取引業者に対しては対象物件の所在地が水害ハザードマップに記載された浸水想定区域に当たらないからといって「水害リスクはありません」などと誤解を招くような表現で説明をすることのないよう配慮が求められるとともにハザードマップの情報は今後変更される可能性があることについて補足説明をしておくことが推奨されています。

住居というものが物理的に動かせない以上、地域の水害リスクの高さは契約前の大事な判断材料になるでしょう。

説明を受ける側としても、得られる情報はしっかりと漏らさず聞いておきたいものですね。

まとめ～安心安全な暮らしのために～

いかがでしたでしょうか。

今回はこの夏から義務化された、重説での水害リスクの説明について内容を見ていきました。

・重説＝重要事項説明は契約前に行われる。

・今回新たに義務化されたのは自治体の水害ハザードマップに基づいたおおむねの物件所在地の説明。

・避難所などの詳しい説明も行われるのが望ましいが、必須とはされていない。

ポイントをまとめると、以上のようになります。

近年、毎年のように全国のどこかで記録的な豪雨が起こり、それに伴う水害が発生しています。

そのような現状を鑑みて重説における水害リスクの説明が義務化されたのは、わたしたちの安心安全な暮らしを守る大きな一歩と言えるでしょう。

その一方で説明が義務化された事項はあくまでも限られたものであり、防災という面においては必要最小限のものとも言えます。

各自治体のサイトだけでなく全国のハザードマップ情報をまとめた「ハザードマップポータルサイト」も国土交通省によって運営されており、誰でも手元のスマホなどで簡単に水害リスクの最新情報を得ることができます。

日ごろから情報を小まめに確認し、避難所の位置などもきちんと頭に入れておき、新しい住まいを探す際にも現地の情報をチェックして、安心安全を最大限自分たちで守れるようにも努めたいですね。

水害リスクが低いように見える地域でも「もしもの時」に備えておく心構えはいつも忘れないようにしましょう。

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